商业地产很难“独善其身”

      中国房地产报:目前市场遭遇的品牌撤店危机是否说明还能将商业地产看成是一个"避风港"？ 

      黄卓伟:商业地产是跟经济息息相关的,很难独善其身。市场不好,谁都受影响。商业竞争也会激烈,很多品牌的开店计划会受影响,那么招商就会受影响,所以主要是看开发商有没有这个能力去做。 

      如果已经持有商业和写字楼,会相对稳定些,人们总是要消费的。但是这也要看经济调整期的长短。因为商业这一块对资金的占有尤其是前期是非常大的,资金回笼是漫长的,需要一年时间的积累。  

      中国房地产报:近来关于"抄底"的论调已经从住宅地产蔓延至商业地产,这是否说明金融海啸的危机已经逐步渗透至商业地产领域？ 

      黄卓伟:所谓抄底大概是说在房价相对低迷时买进优良资产。目前国内整体经济在下行中,企业经营状况转坏,公司扩张速度放慢,零售商开店计划也受影响。 

      但不同区域的表现肯定会有所不同。比如,CBD所受影响会比较大。商业房地产的需求减弱会使得租金下降,而投资者回报率要求上升,从而使商业地产的资本值下降,而对于中长线看好中国经济的买家而言2009年不失为出手的时机;另外,未来供应量比较大的区域受的冲击将比较大。 

      从中长线而言,地理位置良好、定位准确、设计及软硬件品质出众的项目,其抗风险能力比较高,下行的空间存在但相对较小。 

      从另一个角度看,在竞争激烈的环境下,业主方将需要对其产品定位进行更多的思考及探讨,针对目标客户的需要及市场的变化,为产品注入新的元素及创意,从而使自己的项目在竞争中脱颖而出。 

      中国房地产报:这是否表示商业地产市场已经到了拐点处甚至已经见底？ 

      黄卓伟:明年上半年可能会更困难些,因为市场需要有个消化的过程。但从长远看,我觉得中国的经济不会走向长期的衰退。 

      我相信目前的状况是短暂的,一两年的调整后,肯定会有一个逐步回暖的情况出现。 

      有实力的开发商应该会先机而动,在一个可以讨价还价的时间段出手。至于说最低点,在市场是很难买到最低的,理论上可以,实际操作很难。 

      中国房地产报:在目前这样的调整阶段,商业地产需要怎么做才能找到自己新的增长点？ 

      黄卓伟:商业地产尤其是零售地产的成功在于差异化经营。比方说目前的购物中心,许多品牌都是雷同的。 

      但总有些品牌是其他没有的,比如一些新兴的品牌,或从海外引进的品牌。尤其是目前的状况,海外的零售商可能更为疲弱一些。也许中国是它们的一个新的增长点。这就是一个潜在的方向。 

      另外,今天的消费者去逛商场,已经不单纯是为了"买东西",消费者除了考虑地理位置的便利程度外,同时也考虑项目形象与定位、购物环境及气氛营造、购物空间及动线编排、业态品牌组合、运营管理水平、推广及促销活动等因素。 

      业主方要在逆境中求突破,就必须把管理及服务做精做专做细,比如:引进市场上独一无二的新的品牌,改善购物环境如对物业进行翻新及优化购物动线,提高物业及设施管理的水平。