北京概念推高天津楼市预期 商业地产发展良机

京津城际列车开通，30分钟内到达、最小间隔三分钟、高峰时100列车对开，使得“一小时都市生活圈”概念引起购房者的真实关注，天津楼市能否在北京带动下大跨步发展，成为天津地产圈今年最为关注的话题。但城际列车自今年8月1日开通以来，在全国楼市极度低迷的大背景下，天津楼市量价齐跌，京津“一体化”概念并未成天津楼市的救命稻草。然而，从世界上五大城市带的发展历程看，随着城际间经济的融合，房价相互影响的因素或将逐渐显现。

　　北京概念推高天津楼市预期

　　作为我国首条高标准铁路客运专线，京津两市之间的城际快铁尚未开工即被寄予厚望。今年9月，城际快铁终于通车，各大都市报和论坛一时间充满对类似“吃住在天津，赚钱在北京，每天乘坐28分钟快铁上下班”生活状态的憧憬。有专家预测城际列车会推高天津房价，长期来看，甚至拉低北京房价。城际列车带来的利好甚至被写入一些靠近列车终点——天津东站的项目宣传画册里，成为招揽客户的卖点。

　　其实，北京人到天津置业并非新鲜事，早在2006年，就有商业网站推出京津两地购房人滨海新区看房活动，吸引了逾三百名购房人参加。位于天津北辰、武清等与北京距离较近郊区的一些项目，如奥林匹克花园等则专门组织了针对北京客户的团购活动，甚至有位于两城之间的项目索性将案名定为“京津新城”，对北京市场的期待不言而喻。

　　时至今日，距离京津城际快铁铺设正好一年，回头看，北京概念确实成为过去一年拉升天津房价预期的重要因素。第一太平洋戴维斯天津分公司总经理朱天博认为，对于整个房地产市场来说，京津一体化概念影响最明显的是住宅市场。

　　天津中原地产的区域经理吴桐介绍，“从去年底开始，尽管城际列车还没修好，业主来我们这里登记房屋出售时都会提到通车对房价带来的好处，卖房人的预期很高。”而数据也显示，今年一、二季度，天津商品住宅市场尽管成交低迷，但成交均价环比微升2.8%，同比增长了23.4%，为7142元/平米。

　　朱天博介绍，京津一体化对整个天津楼市都起到了拉升作用，但由于城际快铁沿途在天津的武清县、天津东站和塘沽设站，上述三个区域成为天津的“领涨”板块。“这些地方的房价涨幅比其它版块要快，尽管近期受经济大局因素影响价格有所松动，但把时间放长一点，他们仍然涨幅居前”。不仅涨幅居前，在此轮房地产调整时期，与京津一体化挂钩的项目表现得更抗跌，吴桐也表示，围绕天津东站的区域已经成为天津“公认最抗跌”的地段。

　　但中原地产投资顾问部总监高飞介绍，天津东站附近的项目之所以跌幅较少，也是由于该板块项目主要修建于2003年—2006年，绝大部分距离收房时间不满五年，在上个月的地产新政出台前，这些房屋进入市场流通需要交纳高额的税费，“加上中介费，预计100万的项目需要缴纳10万块钱的税费”，而业主在出售项目时会将这笔税费打包在房价里，直接推高了房价。

　　暂时难成实质性利好

　　尽管京津一体化的概念刺激了天津房价，但城际快铁投入运营三个多月来并没给天津楼市带来先前预期的大量北京购房人。“前期大家对天津市场预期太高”，高飞坦言，“指望一条城际列车，就让大家来天津买房是不现实的”。

　　他介绍，目前天津购房市场绝大部分仍是靠天津本地人的自住需求拉动，比例占到80%，剩下20%的购房人中多数为北京人。而多位接受记者采访的专家均表示，目前北京人到天津购房的主要目的在于投资而非自住，随着天津房价受京津一体化概念上涨以及楼市调整，这部分投资需求已经大大削弱。

　　吴桐介绍，尽管城际列车通车时，大家都认为天津东站后广场会是最受北京人关注的区域，但从他所接触的客户来看，不少北京购房人弃近求远选择了距离东站更远的老城厢区域——这也是老天津卫眼中真正的天津老城区。而这样的选择是“性价比最高的”，由于老城厢地区自2003年以来大规模的改造，该区域新房供应量充足，周边医院、教育配套齐全，但房价却低于天津东站等“后起之秀”。换句话而言，尽管天津东站区域相关配套尚在修建中，但房价却因京津一体化带来的利好预期而透支，直接打击了北京置业者的购房热情。

　　目前，天津市区房价与北京的差距已经有限。相关数据显示，三季度天津商品房成交均价为6770元/平米，但中心城区的成交均价达到10426元/平米，而北京9月份的成交均价为12657元/平米。而2006年北京住宅平均销售价格为8050元/平米，2006年天津市商品房成交均价为5012.83元/平米。

　　然而，京津之间高昂的交通成本在一定程度上限制了北京人天津置业的热情。目前，城际列车最便宜的票价亦高达58元。朱天博即表示，只有经常往返京津两地工作的人，才会选择天津置业。

　　商业地产发展良机

　　虽然京津一体化概念给天津住宅市场带来的实质性利好暂时难以显现，但对于天津的商业地产来说却是发展的良机。

　　走出天津东站，视野所及的区域均有项目正在开工建设。按照天津市的规划，天津东站还将被着力打造为商务商贸聚集区，未来将建设大量高端商务项目，涉及购物场所、甲A级写字楼和商务公寓等。目前已有金融街控股等开发企业进入开发商业地产项目。

　　作为北方最为重要的城市和出海口，正在有越来越多的企业迁入天津。尽管目前全球市场动荡，不少地产行的报告均显示整个亚太市场的写字楼商铺市场受到较大挫伤，遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户。但朱天博介绍，天津市场却因前期“欠账”太多而供需不平衡，得以在调整期一枝独秀：“由于自身的特点，目前天津写字楼需求和租金处于上升趋势，天津甲A级写字楼存量很少，按我们标准，甲级写字楼只有30万平方米，真正的甲A级标准写字楼只不过10万平米，甚至不如北京CBD一栋写字楼的体量”。

　　仲量联行天津董事总经理何迈可亦表示，“第三季度，来自金融行业的租户表现出对甲级写字楼非常强劲的需求。甲级写字楼的空置率下降至17.5%，比上一季度下降8.2%。尤其有相当比例的吸纳量归功于金融企业，65%以上的成交量来自外资银行。”

　　“京津一体化给天津住宅市场带来的影响是显性的，给商业地产的影响则是隐性的”，朱天博认为，京津一体化将为天津带来旅游客群、消费人群、人才互动、商务及投资客群，也使得京津两地分工互补关系明确，而这直接影响到天津商业地产的前景。“目前我没法说城际快铁开通后天津的商铺租金涨了多少，但是从客流量和商铺营业额来说都有明显的上涨，比如十月份，天津市召开了小吃节和购物节，官方数据统计全市的零售额达到200亿元，同比增长了31%”。由于一般来说商铺的租赁时间较长，客流增长对租金影响暂时无法显现，但长期来看上涨无法避免。