REITS为房企打开“现金之门”商业地产将受益

国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》(以下简称《意见》)中提出，通过开展房地产信托投资基金试点来拓宽房地产企业融资渠道。对今年以来号称“现金为王”的房地产公司来说，无疑打开了一扇资金涌入之门。



　　商业地产受益

　　《意见》提出发挥债券市场避险功能，开展项目收益债券试点。按其字面理解，未来会允许对某一个房地产开发项目发行债券来融资，这种方式可能会对房地产开发的资金来源有实质拓宽。公开募集发行能够保证最广泛的资金来源，因为传统信托计划的方式受制于信托法的规定仅能发行200份合同，对融资规模的拓宽产生先天上的限制。采取公司型的方式发行当然也意味其将有较长的存续期，能够为房地产项目提供长期融资。

　　国金证券分析师曹旭特认为，能够从REITS中实质受益的是商业地产公司。商业地产多为写字楼和高级公寓，开发商能够从中赚取稳定的物业管理收入，比较符合REITS的投资目标。REITS投资不动产的基本原则是其必须预期产生长期的、持续的、稳定的现金流。由此决定了REITS将主要投资于商业地产、工业地产(如工业园区)，而非住宅类项目。同时也决定了REITS在选择投资项目时，在宏观地域分布、微观地理位置、周边环境、价值提升空间等一系列具体条件方面的偏好和要求。

　　曹旭特表示，REITS一般要求有稳定现金流以发放红利，所以其投资对象多为具有稳定收益的商业地产项目，开发类公司从中受益并不大。例如2006年的美国，仅有15.5%左右的REITS资金投入到住宅开发。因此目前上市公司中金融街、张江高科、中国国贸最有可能在REITS试点中得到资金支持。

　　REITS还需过法律关

　　分析人士认为，法律缺失是REITS短期无法迅速推广的最大障碍。因为既然REITS是一种公司形式，按目前法律就要缴纳公司所得税，而REITS产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，这样就降低了REITS的收益率和其吸引力。从国外经验分析，在美国、德国、澳大利亚、日本和新加坡的REITS都规定了对投资者分配红利的部分的公司所得税实行减免，这样就避免了对REITS和股东进行双重征税，提高了其收益率。这也是国外REITS能够得到快速发展的原因。所以必须由人大通过相关的REITS法后，才能得到推广，但考虑到我国较长的立法周期，短期内REITS拓宽企业融资渠道的作用有限。