【主持人】我想问一下，现在谈到房地产市场，不能不说到金融危机。因为咱们是一个港资公司，有没有受到金融危机的影响呢？
【司徒文杰】其实最近我们还在继续招聘。其实在招商的领域稍稍受到一些影响。目前一些品牌他们可能有一些计划这个时候投资的，他们会先停一停，因为这次金融危机确实是过去没有遇到过的，形式比较特别。他们不知道具体什么时候到头，在今年夏季达沃斯在天津举行，有很多的国家元首都过来开会，对经济进行了讨论。会后他们问了两个问题。其中一个问题是问：目前你们最有意向投资的国家是哪个，超过60%，大概有百分之七八十吧，大概有170多个国家都投中国。主持人问，你们为什么对中国那么有意向呢？他们说中国政府领导人很强势，一直都以发展经济为中心，强势的政府比不强势的政府更有利。如果在法国投资经济的话，很危险，因为动不动就罢工。在泰国有政变，突然把外国人赶走，在中国应该不会出现的。
【主持人】政治环境好。
【司徒文杰】对，其实我对于最近的经济环境，还是有点看法的。首先我相信商业地产行业，包括住宅是一个重新的洗牌，有实力的才可以继续做下去，因为做房地产需要一个很强的资金流，资金的来源很重要。所以这次金融危机可以使市场更干净，这是第一点。还有，北京的商场因为竞争更激烈，我觉得对于国内目前的消费影响真的不太大，可是还是有一定的影响。所以，他们商场都会意识到这个问题，为了抢客户，都会在沟通里面增加如何提升服务质量。在市场很好的时候，05到07年的时候，没有人会想的。一个新公司的发展会忽略掉很多的基本工作，因为发展会掩盖所有的问题。这个阶段给了他们一个更好的时机去冷静一下，提升服务的质量。
【司徒文杰】还有一点，国家的支持很重要，要城市化。国家预估大概2020年大概可能有14亿人口，有60%可能是城市人口。这部分的人口，是城市人口新增加了三亿，等于把美国整个国家的人口搬到这里了，这部分都是新增的消费力量，这是每一个要进出中国投资的品牌都要了解的。还有一个国家的国策是要平等化，增加中产阶级的数量，这个是我们购物中心最核心的消费群体，他们占据了很大的一部分。国家的政策要建立一个和谐社会，两头小，中间大的橄榄型和谐社会，这个对发展商业是很有利的，只有中间阶层够的话，我们的商业才有更多的消费机会。
【主持人】在您看来，不论是政治环境，还是经济环境都会挺乐观的，那您对中国的商业地产的发展有什么判断或者是预测吗？
【司徒文杰】我相信是更成熟。因为过去开发商作为商业地产最重要的决策，有三种类型的。一种是主动性的，比如中粮集团是我们很好的合作伙伴。像黑石基金他们一直也是致力于发展商业房地产，持有型的商业房地产。他们有比较雄厚的资金，也会对很多的项目有自己的理解。这类的开发商是主动型的，他们的发展越往后越容易。最终到达一个叫品牌复制的模式。在美国有一个公司也是资产营运的公司叫西蒙，他们其实在图纸完成阶段，招商就结束了。因为他们已经到达一个很成熟的品牌复制的模式了，他们有600多个购物中心在美国，商家都跟着他们走，他们的租金有一个很好的方程式来结算的。我们新开的购物中心周边有多少人口，有多少的消费能力，每年到这个项目有多少人，所以你的租金有多少，所以有一个公式可以简单地算出来。因为美国=有一个很好的人口普查系统。我们的开发商以后会到达一个品牌复制阶段。
【司徒文杰】第二种开发商是被动型的，现在的金融危机使他们可能是觉得持有资产是比较良好的资产，所以他们会长期进入这个领域。所以他们要试一试水有多深，可是由于目前的市场人才比较缺乏。所以，他们的发展还是有一定的限制的。
【司徒文杰】还有一种，是拿了多少的住宅，政府要求有多少的商业配套，他们是以销售的模式。销售型的项目是很难到总体的规划，因为他不能合理分布，有点随性。因为产权、业权不归你，未来发生什么事情都不知道，有品牌、有实力的投资者不会投资这类项目。他的产权是出售的，产权归小业主的，他们爱干什么干什么，你很难控制。
【主持人】很难组织起来。
【司徒文杰】比如说我规划这里做鞋子，业主说我为什么在这里卖鞋子啊，我就卖臭豆腐。还有这条街慢慢形成一条专业市场，比如皮鞋一条街，装饰品一条街，走回老路。不能形成最流行的购物中心的模式。这类的挺悲哀，这些一般是集中在住宅的配套商业里面，也不需要太担心，因为主流的A级商业圈还是很少出售的。
【主持人】现在不论是商业地产市场，还是住宅市场都存在这样的问题，就是很多项目不能按照开发商的意愿如期开盘，到了明年可能会出现一个集中放量的情况，一旦出现这种情况势必会出现对品牌商家的争夺战，对于这些项目而言，您认为应该加强自身哪些素质来增强自身的竞争优势呢？
【司徒文杰】确实有几个项目在市场上的位置也是不错的，招商比大悦城还要早半年，现在还没有开。可能是他们的策略上有些问题。其实商业地产这个东西很恐怖，也很有挑战，什么原因呢？如果作为写字楼的开发，我可以便宜一两块，或者赠送一段免租期，我是在这里办公，在外面挣钱的。但是商业地产呢？你这里不挣钱的话，你送给我，我都不要的。招商可以比喻一个投资顾问，他们把商场的空间利用投资顾问的身份推销给那么投资者，他们在这里经营、在这里挣钱。不同的时间有不同的投资价值，目前的投资市场非常寒冬的情况下，不管从租金，一系列的配套，要求开发商配合的都非常麻烦。为什么他今年开不了业呢？是我不可以在奥运以后余下来的几个月冲上去，所以延后开业。他们的做法有几种，有一个三角形的招商关系，就是我们的租金、招商速度和客户质量。如果我定下来明年春节后第一季度开业，赶五一开业。我可以把租金降低一点，我把客户质量降低一点都可以开业。他们可以利用租金和客户质量降低一点就可以解决了。可是要要维持客户质量，还要维持租金收益，还要如期开业的话，他们这么想的话是根本不合理的，也是不科学的，最终会导致他们延后开业。
【司徒文杰】在奥运前开业的商场，他们有的时候可能太赶，我不明白他们为什么赶奥运前开业，很不理解。也许奥运前可能有一些很多的展示平台给外国人，可是如果你不能那么好地体现你的品牌的话，你为什么过早开业呢？过早开业肯定有过早开业的弊病，开业之后还需要弥补。最大的问题是，商家进驻以后，他们发现这里不成熟的话，他们会延迟开业，就像吃饭一样，开饭了，我等开了我过来了。唱歌也是，往往最后一个出来的都是压轴的。但是，有一些商圈的人流比较多，我的品牌也有号召力，我可以提前开业。
【主持人】所以说还是要综合考虑。
【司徒文杰】如果需要我给他们的建议，怎么可以确保09年顺利开业呢。在租金和客户质量方面做一定的让步，毕竟我们开出来，才有机会调整，一天没开出来，你的调整机会都是零。从意向到合同还是有很多不同的。
【主持人】现在到年关了，您对自己，或者对咱们这个公司有没有什么期望？或者说是发展目标。
【司徒文杰】我们公司发展的使命，我们是要提升人民的生活质量，带领他们进入一个更国际化的生活模式，提升生活税收，创造更多就业机会。因为商业的发展确实可以带动这些东西。我们定的使命有点像松下，他说是把电器大量地生产，要使电器像水一样，可以大量方便地使用。他们定了这个使命以后，才是企业发展的根本方向。
【司徒文杰】我们希望每一年都有一个经典的项目，有特点的项目在这个市场上出现。我希望09年我们也会出现。我们和中粮集团合作的第二个项目是朝北大悦城09年开始招商。这个是大悦城第二个品牌，这是中粮置业定下了一个方向，是要不断复制大悦城的品牌，是我们以这个品牌带给大家一种欢乐。这个28万平米的大悦城在朝阳北路，距离CBD也就五到十分钟车程就到了。有11个楼层，目前我们已经成功招了几个不错的主力客户，包括全世界有名的，能带动最强的家庭消费的一个日本的商户，小孩子可以在里面做很多的行业的扮演，可以开飞机的飞机师，可以做一个加油站的加油员，他们不仅在里面消费，还可以在里面挣钱。因为里面有很多的假币，你做了飞机师以后可以挣钱，用那个钱可以在里面买东西吃，玩，有一个小朋友的平台。这个形成我们过去的一个概念叫儿童独处的概念。因为我自己也有子女，我周六日最烦的是不知道带他去哪里，如果有儿童独处中心的话，我们可以自己有自己的消费空间。
【主持人】然后夫妻俩去过二人世界。
【司徒文杰】除此之外，还有一个吉之岛百货超市，这个超市在日本是非常有名的。一个在顶层，一个在最低层，形成一个围合的态势，再加上一个飞天梯上去。还有有一个电影院，我们把电影院放在最顶层，也是国际惯例，电影院的租金很低，可是他可以带来很好的人流。我们允许最好的业态在最好的位置，因为他可以带来高质量的人群。还有一个溜冰场，溜冰场应该是北方的没有南方的好，南方人喜欢冰，北方人常见，不稀罕。其实这个溜冰场应该是一个赏心悦目的运动，小孩子可以在这里运动，会溜冰的人就可以在这里进行一个展示，我们这里做一个包装，请一些教练来指导。我们不是仅仅像国贸一样中间挖一个溜冰场，我们的溜冰场可能会多功能一些，除了做溜冰场，也可以做一个演唱会，发布会，周边有一些小吃，功能更兼容。
【主持人】今天非常感谢司徒先生来到我们新浪嘉宾聊天室，也希望朝北大悦城能成为09年的经典案例。
【司徒文杰】谢谢！
