谢成龙：解密商业地产操作的五大环节

前言： 

　　近几年，国内的GDP一直保持着高速增长，2007年国内生产总值增幅达到11.4%，同时全国70个大中城市房屋销售价格也比上年上涨了7.6%，都达到了一个高峰。经济的两位数增长离不开各行业的贡献，如果要论功行赏，房地产业可谓立下首功，在很多地方政府收入中，房地产业占据着30%以上份额，有的甚至超过了60%，这其中，除了住宅地产高速发展所带来的贡献外，商业地产贡献同样是巨大的。

　　 商业地产面临“消化不良”

　　 商业地产和住宅地产相比，虽然在国内受关注程度要低很多，但这并没有阻碍商业地产的开发热情，尤其是近两年，国内大多数城市商业地产都呈现非理性发展状态。以北京和上海为例，由于受奥运利好影响，北京去年就出现了商业项目的集中放量，导致很多项目在实际操作过程中面临着招商难、推迟开业、甚至无法开业的尴尬，由于严重提前透支开发，北京商业地产在奥运后更是面临着“消化不良”现象。上海的情况同样不容乐观，在前不久结束的2008上海商业地产发展论坛上最新数据显示，按照户籍人口计算，目前上海的人均商业面积超过3平方米，按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米，远远超过了发达国家购物的人均占有商业面积1.2平方米的标准。 

　　 “心态”导致项目失败

　　 虽然商业地产对经济的贡献很大，市场上的新项目也不断涌现，与此同时失败项目也是屡见不鲜，商业地产的成败包含了众多因素，包括行业背景、区位环境、竞争对手等等因素，每一个环节在操作中都要求科学严谨，缺一不可。就目前市场上众多失败商业项目来看，选址不当、定位不准、业态配比不合理都可能是失败的原因，体量太大、租金不合理也可能使商业项目走向失败，招商不利、运营出现问题同样会导致失败。纵观市场上失败的商业项目里，不管是哪个环节出了问题，都和“开发商的心态”有一定关系，不少开发商都在商业地产开发中都存在 “盲目开发”、“急功近利”的现象，都想一口吃个大胖子。但商业地产如果没有长线赢利心态和正视风险的心态，所操作商业项目必将走向失败。

　　　 正确对待商业地产“五大环节”

　　　 在商业地产操作过程中，很多人会问这样一个问题：“商业地产在操作中哪个环节最重要？”。我会告诉他：“商业地产从选址到定位，从定位到招商，从招商到运营，中间还涉及到建筑设计、品牌宣传等等，可谓环节众多、环环相扣，每个环节都发挥着自己应有的作用，都是重中之重，如果非要说哪个最重要，那你目前所操作环节就是最重要的，当这一环节顺利完成后，下一环节就成为最重要的”。

　　　 的确，商业地产在打造过程中，任何一个环节出现问题都有可能前功尽弃，最终导致项目失败，严谨、正确对待商业地产的每一个环节，以良好的心态来对待每个环节是每个商业地产操作者都应具备的，商业地产各个环节中，当开发商的专业和资金达到要求时，心态将很大程度上决定项目成败，从选址到定位，从定位到招商，从招商到运营，只要开发商有一个良好的心态去操作，商业项目就会离成功更近一步。

　　　 从市场的层面来看，一个商业项目主要涉及选址、定位、招商、销售、运营五大环节，以下是当前商业地产各环节存在的主要问题，以及每个环节的核心，希望开发商不要重蹈覆辙，以正确的方法和态度对待商业地产每个环节。

　　　 注：

　　　 1、以上是我所写的“解密商业地产操作的五大环节”系列文章，将发表于国内权威平面媒体，我将在博客里分七次呈现给各位看官！感谢各位看官的支持，如需交流，请留言或直接打我电话：13067700628 

　　　 2、本文未完待续，如需转载，请先致电我！下篇的主题是：商业地产的选址：万里长征第一步！