裴亮：开发商应该重新计算商业地产的利润模式

【主持人】今天到场有很多的开发商业业态的开发上一，也有经纪机构从事商业策划，也有很多属于商业客户寻求商业寻求发展，包括选址大型的百货业态，今天这个话题从去年开始商业地产在北京陆续热起来，出现很多，大大小小的业态，包括商业区和商业街。
【主持人】北京现在商业供应量和饱和量，先请中国连锁协会秘书长已经走过很多的地区，看到很多的商业，比较了解，想就北京的商业现在的情况包括原来的发展比较迅速，包括上海、深圳、广州的业态，如何看北京现在的发展的趋势和容量大小。

【裴亮】大家下午好，在座主要是地产开发商，作为商业地产开发商对商业是比较关注的，有两年多了，我们协会和媒体合作，做一些关于商业地产如何结合和发展的话题，今天让我谈北京商业的情况，全国商业做地产开发商了解一些情况还是非常必要的，因为大家都知道，做商业都要做连锁，跨区域发展现在是整个中国零售业服务业的发展的趋势，我们了解的也发展情况不仅仅立足北京市的情况，像乐购就是牌子的企业，现在又是一个英资的企业，有必要全国情况简单向大家沟通一下。

【裴亮】这两年应该讲连锁经营包括零售业、服务业的发展，确实给商家提供很多的机会，从地产开发商来讲，这种需求，所谓的需求，租店铺买店铺的商家量是越来越多了，现在总体上来看，我们有几个好的条件，给我们下一步商业地产开发有比较好的助力。首先就是外资开放的问题。

【裴亮】商务部在4月份颁布新的商业领域对外投资管理办法，这个办法对外资进入中国零售业，中国的流通从地域、股权、数量，在年底12月11号基本取消了限制，下一步外资在中国开店总的来讲还是开了绿灯，比较方便，规模以下的在省一级的商务主管部门审批，国家一级，大的外资企业是在商务部审批，还有一个审批程序，但是总的来讲，外资开店比以前方便多了。

【裴亮】大家知道最早两个零售外资企业，一个是万客隆，一个是华堂商场，这两个项目当时批都是在国务院总理办公会上批下来的，难度是非常大的，慢慢几年下来，开放度是越来越宽松了，外资速度加快了，对我们商业地产发展来讲，提供了很多的可选择的商家，以前我们可能也想请玛莎，但是人家进不来，但是现在有这个条件了，从这一点来讲对商业地产开发是一个有力的支撑。

【裴亮】第二点，零售业的发展业态越来越丰富，这对构建构筑中心也好，哪怕是一个社区商业也好，这种业态的丰富程度是一个非常重要的支撑。前一段时间商务部新颁布业态分类，国家统一标准一共17个业态，店铺类的业态一共是12个，我们经常提到的，比较熟，招组或者开发比较多的只是占了其中一部分，第二部分其中有一个业态在国内还是很新的，下一步有一个比较大的发展。

【裴亮】业态的多元化、多样性对我们组合商业地产和量身订做有很大的帮助。除了传统的百货店、大型超市、便利店、杂货店、专业店（国美、苏宁之外），比如折扣店，国家有一家外资的，是家乐福旗下，在北京和上海都开了很多，彼亚折扣店零售业态，对社区商业开发的时候，就比较适用，实际上立足于服务社区的低价的小超市另外像专卖店，其实一直也有，我们以前更多讲服装专卖店，各种品牌的专卖店越来越多，这也是我们应该关注的。

【裴亮】新的业态分类里头把购物中心和厂家直销中心也列入，作为商业地产本身列入国家零售业态分类标准之一，而且分了两类，一个是购物中心一个是厂家直销店，其实也是购物中心的一种，因为特殊单列出来了，这些对我们下一步商业地产发展有一定的借鉴作用。这是目前比较讲热的一些。

【裴亮】 联合企业跨区域发展势头特别猛。这两年联合企业之间的购并活动大家都听说，包括上市的企业，像上海政府推动的百联集团，联华、华联何在一起成为大的百联集团，对下一步跨区域发展，世纪联华这些品牌，跨区域法国有比较好的推动。

【裴亮】北京搞了首联集团，把几种业态组合在一起，增强了实力，实力增强有扩张的计划，计划一出台有新的商业地产支撑，这都是有利的消息。前一段时间大商进北京和超市发，由于各个方面的原因，出现一些问题，跨区域的联合企业越来越多，对发展是有好处的，大家也关注一下这些企业的扩张的态势。

【裴亮】我们协会有六百多家会员，其中零售业占到一半，还有一些餐饮业、服务业其它的行业。因为地产界的朋友对这些方面的信息需求比较大，下一步把我们的会员，今年开多少店，明年开多少，在哪儿，做一个调查，把数据收集起来，大家招商也好，寻找合作也好，一看哪些企业，比方哪些企业在北京有开店的计划，要求是什么，这样下一步提高交易的成功率都有一些帮助。这是我想谈的第一点。整个来讲，商业形势不错，对商业地产是有力的支撑。

【裴亮】但是我们也发现一些问题，我们也和会员沟通，协会可以帮你找地儿，我们也搞一些活动，大家搞一些对接活动，但是我们发现，这面也有很多的困难。我想可能是在结构上，还是有些问题存在，就是说有些业态和我们现在开发商的定位有很大的差距，乐购、家乐福这样大型综合超市比较典型，选址的特点和开发原则没有什么区别，很多愿意自己独立，有一个比较大的店铺，因为成本压力比较低，开发商有时候受不了，两块钱，开发商觉得太低了，这么大面积，作为大的卖场本身有一块自身的商业用地的经营，这一块对他们的盈利模式来讲也是非常重要的一块。从这一点来讲，在对接上可能有一些不太吻合的地方。

【裴亮】我们上次搞了会员和地产商有一个互动的活动，当时有十几个业态不同的联合企业考察北京五个商业地产，当时我印象比较深的，就是书店，席殊书屋，看了这几个地感觉怎么样，地不错，我们确实用不起，作为书店来讲毛利应该是比较低的，按照现有价格合作，几乎是承受不了，不太可能。整个零售业现在毛利水平和纯利水平比较低，毛利我们做的调查百分之十几，分不同的业态，高一点到百分之二十多三十点，低的到九，纯利一点多到二，在成本结构里边，商业地产的租金或者成本偏高对它来讲很难承受，在需求结构上有一定的差异。

【裴亮】商业地产以前更多从写字楼地产、住宅地产过来的，大家算价格算成本和投资回报方法不太一样，做商业地产可能是一个长期，相对来说比较低一点的回报，这样对商家和地产商合作起来比较好。我们的商业地产的价格对于市场需求来讲，价值匹配，需求决定价值的高低，在这一点来上，可能有点偏高，从我们会员在选址过程中的体会，大家在价格上有一点点差距。

【裴亮】差距怎么算合理呢？还是以需求决定价格，而不是说我以前是一个什么样的模式，我现象必须得达到多少多少回报，或者说我以前回报期多长，现在作为商业地产是不是要延长了，这时候是不是要做调整，这个问题上，地产商也要有一些重新的思考，所谓价格回归到比较理性的水平，对地产和商业双方的合作，对地产长期的发展也是非常重要需要考虑的，我发现一些地产开发商尝试做价格破坏者的角色，大家重新计算价格，重新计算自己的利润模式，这是向理性发展很重要的标志。

【主持人】谢谢，给我们开了一个好头。

来源：焦点房地产网