郑州商业地产:：告别“盲人骑瞎马”的年代？

      2008年，对于郑州商业地产而言，绝对可以用“寒气袭人”来形容，宏观调控一波未平，金融危机一波又起，以“投资”见长的商业地产被撂进了角落里，谁都不愿去多看一眼。其实，备受“冷落”的商业地产，正在悄无声息地进行着一场嬗变，理性运营逐渐让郑州商业地产告别“盲人骑瞎马”的年代，这不禁让人想起：没有一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香？晚报记者 王磊 

      空置高企：郑州商业地产已经饱和？ 

      回顾2008年郑州商业地产的发展轨迹，空置高企已是不容忽视的问题，时光追溯至三年前，你一定对商业地产的“大跃进”记忆犹新，伴随着住宅市场的兴旺，形式单一的社区商业如雨后春笋般多了起来，形形色色的“商圈之争”争相上演，各类业态的工业地产你方唱罢我登场。大规模的投放并未受到市场的认可，数据显示，2007年，郑州市商业地产批预售面积136万平方米，而实际销售也仅56.4万平方米。 

      河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛直言，郑州商业地产的空置量之大，让人触目惊心，但实际空置量也许会远大于这个数字。 

      在供大于求的现实面前，我们不禁要问，莫非郑州商业地产已经饱和了？ 

      河南财经学院工程管理系主任李晓峰并不赞同“饱和”的说法，他认为，郑州商业地产之所以“空置率”走高，主要在于早几年开发商对商业地产的认识不清，对市场把握不足，用开发住宅的思路去运作商业地产，必然会出现产品定位不准，脱离了市场的真实需求。 

      河南新田置业有限公司总经理丁盟对此深表赞同，他认为，郑州商业地产其实才刚起步，真正定位准确、规划超前、招商得力、管理先进的商业地产还严重不足，这也是郑州商业地产开发商值得思考的地方。 

      除了开发商对商业地产的认识不足外，2008年宏观形势的变化同样影响着商业地产的需求。 

      深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐均认为，由于商业地产的投资特性，近年来，宏观调控对投资投机性需求的抑制，首先反映在商业地产上，同时，宏观调控一波未平，经济危机一波又起，严重影响了人们的投资信心。 

      理性运营：告别“盲人骑瞎马”的年代 

      运营商业地产，除了要考虑房地产开发的因素，还要考虑商业的因素，要商业先行，地产在后 

      两年前，一位房地产资深人士曾用“盲人骑瞎马”来评价郑州商业地产的开发现状，但2008年市场上的种种变化表明，郑州商业地产已经趋于理性运营，正在逐渐告别“盲人骑瞎马”的年代。 

      鞠涛认为，商业地产开发对开发商综合开发能力的要求更高，它除了要考虑房地产开发的因素，还要考虑商业的因素。运营商业地产项目，一定要弄明白，商业先行，地产在后，地产服务于商业的关系，而正确的顺序应该是：招商→规划→施工→管理。 

      值得一提的是，2008年郑州商业地产也在试水而动，与大商家签订单，与专业商业管理公司合作的方式屡见不鲜。  

      曼哈顿广场即在规划之初便和沃尔玛、国美等一流商家洽谈，按照他们的标准进行定制，而如今，升龙在与加盟商家的合作中获益匪浅。而郑州国贸中心与家乐福、大商新玛特的联姻也有着异曲同工之妙。普罗旺世50000平方米的商业中心，美国GLC商业设计公司将其规划为环形商业街、购物乐园、商场等各类业态，将超前的休闲生活方式植入中原。中油国际名店街与南半球最大的商业零售服务商L.J.HOOKER集团签订战略合作关系…… 

      谈及郑州商业地产的变化，丁盟按捺不住内心的激动：“2008年对于郑州商业地产而言的确不寻常，虽然遭遇宏观调控和经济危机的双重影响，但我们依然用自己的理性步伐去接近成熟，多年来郑州商业地产的进步是明显的，2008年是郑州商业地产的回归年，也是复兴年。” 

      商业自持：郑州商业地产中兴的希望  

      越来越多的开发商选择自持运营商业地产，或将会为商业地产的发展创造机会 

      2008年，郑州商业地产市场最明显的变化，莫过于持有性物业的显著增加，早期以“产权式商铺”包打天下的销售模式逐渐淡出市场。 

      丁盟告诉记者：“我们将郑州国贸中心10万平方米进行自持经营，超过总量的80％，我们信心的来源是对产品的看好，对区域价值的看好，同时，从长远角度看，这也是郑州国贸中心能否成熟的保证。” 

      综观2008年以前，很多开发商在商业地产项目中仅仅扮演一个开发者的角色，项目卖完后就不管了，商业地产后期运营中产生的各种复杂问题，为投资者和商户造成很大的麻烦，一个个“天资”不错的项目走入末路。 

      随着商业地产市场的逐渐成熟，越来越有实力的开发商开始选择自持运营商业地产项目。记者调查时发现，郑州国贸中心、曼哈顿广场、建业置地广场等几家郑州市场上卖得好的项目，自持物业的比例都很高。 

      针对这一趋势，李晓峰认为：“对商业地产进行持有经营，将会为企业的跨越式发展孕育新的机会，因为将项目进行统一出租、经营和管理，将会提升整体物业的档次，将会树立自身的品牌形象，有助于形成成熟的商业氛围。同时，商业自持经营将会为郑州商业地产的发展甚至腾飞创造机会。” 

      鞠涛认为，商业卖的是希望，关键要靠养，因此商业的成熟需要一段时间来培育。开发商对商业进行自持，统一出租，有利于招到实力商家，有助于商业的尽快成熟，随着商业氛围越来越浓厚，商业地产的价值也会越来越高。 

      由开发商“统一出租、统一管理”的自持式经营，有助于商业地产的成熟，也会使开发商获得最大程度的回报。殊不知，对于苦于“过冬”的房地产企业而言，商业自持还是一件御寒的毛衣。 

      社区商业：一只方兴未艾的“潜力股” 

      呈现百花齐放态势的社区商业，服务功能目前正逐步向专业化、综合性转变 

      郑州市房管局提供的数据显示，2002~2008年上半年，郑州社区商业销售面积占全市商业的比重一直保持在50％以上，社区商业已经牢牢占据郑州商业份额的半壁江山。 

      如今的社区商业则呈现出百花齐放的态势，从零星商铺到集成商业，从临街“门面房”到特色街区、商业中心，从单纯的配套功能到专业化或综合性服务功能的变迁。 

      例如，绿城·百合公寓将社区商业规划为三条特色商业街和一个8000平方米商业中心的组合，普罗旺世的“地中海生活广场”以“社区会所＋周围商业”形成集中布置的商业区，已经大大突破了社区商业原有配套公建的内涵。另外，社区商业逐渐从全部销售向租售并举转变，并出现了自持物业的发展趋向，绿地·老街郑东新苑和普罗旺世均采用了自持的方式对外招租。 

      记者调查时发现，虽然近年来郑州社区商业发展很快，出现了不少崭新的模式，但依然不能掩盖整体落后的面貌，郑州社区商业的发展空间还很大。 

      丁盟认为，在社区购物非常便捷，这使得大社区的商业知名度和租金并不逊于城区商业街，而且随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，社区商业的价值会逐渐得以体现。 

      河南省商业经济研究所所长张进才告诉记者，居民在社区里享受到生活便捷的同时，还可以享受到高品质的服务，比如，社区商业的连锁化经营能够将品牌商家引入社区，实现了社区商业与大型商业的有效对接。

      业内人士指出，随着城市化进程的推进与住宅开发规模的扩大，以及居民消费观念的更新和消费能力的提升，可以预计，未来几年社区商业将获得更大的发展空间，社区商业将凸显综合服务性的特点，档次、品质将逐渐提高。