陈元跃：商业地产升值的第一要素还是地段

【主持人】商业业态包括租金的价格和商业项目的定位，因为中关村定位是电子市场，包括建筑成本，我想请陈总，因为现在正在运作王府井，也是王府井的商业项目，也是北京市老的商业区，陈总讲一讲项目前期开发的定位、成本如何考虑的问题。
【陈元跃】我们开发的项目在王府井，总的建筑面积十万平米，属于商业项目，规模在王府井目前商业项目里边属于第三位，新东安是最大的，十三万平米，东方新天地大概十万平米，我们这个项目大概十万，两个大楼加起来六七万，世都百货一万多，规模是挺大。

【陈元跃】在王府井这个地段，应该说全国老百姓都有这样的观点，王府井是我们国家商业顶级的地段，我们原来是普通的房地产开发商，没有涉足商业开发，实际上也是处于对顶级商业地段的崇敬或者顶礼膜拜的心态，不惜巨资往这里投。

【陈元跃】下来我们感觉到，这块地方开发商业项目开发物业项目也有很大的难度，前期资金的投入非常非常大，如果说搞一个十亿二十亿的小区开发，可能有两三亿可以滚动起来，我们这个项目总共13个亿的投资，但是五个亿下去还动不了，可能得六七个亿，我们现在确实感到压力很大，原来我们资金还差不多的，这次国家的宏观调控，把我们国家银行的授信全取消掉，一下子有点产生危机了。

【陈元跃】所以今天借这个机会，今天主持人说，这次会议既是一个招商会，也是一个融资会，我说那太好，我去参加一下，借此宣传一下，我们是一个资金黑洞。王府井这个地段我们涉足时间不长，但是开发下来，非常非常符合刚才万总讲的物业升值潜力非常好这一点。

【陈元跃】实际上我们这个项目仅仅是办了一些前期手续，到目前为止把规划完成，土地出让合同签订，住宅拆迁全部完成，树木全部弄好了，前期的准备工作差不多，总共的时间是一年多时间，施工图还没有画，正好处于招商融资最好的机遇，适当调整也可以调，开发已经全没有了，基本上这个项目比较干净和顺畅。

【陈元跃】我们在前期简单做了一下招商，国内的人，像这种地段不敢来，因为这个地方投资太大，国内开发商投资往往水平比较高，低成本的大规模开发，像这种高成本的中小规模开发大家是不干的，但是跟国外的一些开发商接触以后，尤其是投资商接触以后，他们倒是非常非常感兴趣，因为我们跟现在国外大的投资银行打交道过程中，他们都有这样的观点，必须要找顶尖地段，只有这样的地段，只要钱投下去，只要这个项目不死掉，你不愁不升值，回报率肯定会很高。

【陈元跃】我跟美林证券谈，他们观点很明确，这种地带，比如香港的中环、和东京银座差不多的，你现在的商业价值和他们相比，七分之一、八分之一、几十分之一，建好，银行利息付出去，只要扛出去，五年十年这个楼的价值是翻几番，他们都是非常好的，我跟他们谈的合作过程，跟业内谈都非常感兴趣。

【陈元跃】我们集团在上海和杭州有很多的项目，就资金回报以及我们目前眼前利益可能另外一些项目比较好，我们原来考虑把另外小的项目卖了，爆这个项目，但是跟老外谈的过程中，他们感觉那种项目你觉得是钻石，他们可能觉得是烂铁，他们开价非常高，你们开一个价，要多少钱，赚多少钱，一次性给你，从这里我感觉到，像这种项目拿着，如果眼光放长远一点，后面就跟上了。

【陈元跃】第二，从招商角度来讲，也是跟银行企业打交道过程中，也有这个体会，像这种地段，不仅仅是从纯粹商业利润五今年做多少生意做多少销售额，这是很重要的方面，另外一个方面像这些品牌企业打品牌，必须到这种地方，这是展示形象和展示品牌最好的地段，因为王府井不仅仅是北京的，它还是全国的，这是全世界的，这个商品到这里开一个专卖点或者旗舰店，名声就会往外宣传，这一点跟我们接触下来，品牌企业都非常想像，甚至出一个价，开出的租金价格都非常好了，包括跟台湾几家很大的企业谈的过程中，我还没说，开价一个亿，再扶几年的地金，总这种情景来看，这种地段是非常好了。

【陈元跃】原来想把这个项目做好，我们原来想法很简单，像做房地产开发一样，赚80％或者多少，然后卖掉，我们现在也逐步逐步进入这个行业，慢慢懂起来了，国际上的运营和投资商打交道以后，人家也规劝我们，你这种要留下来，留下来只要扛住十年，价格不是现在的价格，在中国发展这么快的经济状态下，在我们现在商业水平这么低层次的水平之下，这个企业非常好，关键是设计要到位，项目要做好。所以，今天有这么好的机会，向大家介绍一下我们的项目，我们这个项目目前好，如果说有愿意投资者，我们热忱欢迎。

【主持人】 陈总在讲王府井市场的同时，把自己的项目也很好地介绍给大家。