商业支持地产发展 有章可循还是摸石头过河？

在奥运赛事进行得如火如荼之时，本报与《休闲时尚》杂志联合举办的“商业改变生活”举行了第一次论坛。众多北京商业地产人士就目前北京商业地产现状和未来的发展趋势，以及从事商业地产中存在的问题与解决方法进行了探讨。

　　特邀主持：
　　殷则环 北京中原地产副总经理

　　特邀嘉宾：
　　裴亮 中国连锁经营协会的秘书长
　　潘石屹 SOHO中国董事长
　　谢骥 华润置地经纪公司总经理
　　万良德 中关村科贸房地产开发部副部长
　　邓舰 阳光100推广部经理
　　吴江 上谷经济公司董事总经理
　　蔡宇翔 北京中原地产商业部经理
　　王莹 台湾乐购华北区负责人

　　商业支持地产发展

　　裴亮：近两年，连锁经营包括零售业、服务业的发展，确实给房地产开发商提供了很多机会。现在总体上来看，有两个条件给下一步商业地产开发以比较好的助力。首先就是外资开放的问题。商务部在4月份颁布新的商业领域对外投资管理办法，这个办法对外资进入中国零售业，将在年底从地域、股权、数量上基本取消限制。外资在中国开店的审批程序也简化了许多。总的来讲，外资在中国开店比以前方便多了。从这一点来讲，对商业地产开发是一个有力的支撑。

　　第二点，零售业的发展业态越来越丰富，这种业态的丰富程度也是对商业地产的一个非常重要的支撑。投资商业地产应回归理性

　　万良德：我简单谈一下对中关村地区电子市场的看法。中关村电子市场从1991年开始出现了有形的电子市场，到现在为止前后一共建设了22个电子市场，通过13年市场的运作，目前仅存就是9家，真正在中关村比较大型的电子市场老三家，“海龙”、“硅谷”、“太平洋”，这3家在2003年上半年总的建筑面积是45000平方米。去年7月份“鼎好”开业是4万平方米，到今年2月21日，中关村科贸电子市场正式开业5万平方米，中关村地区从去年下半年45000平方米到现在一下子放量到13.5万平方米，一下子增加了2倍。中关村地区电子市场增加的速度比较快，带来整个竞争加剧。主要是因为电子市场供应量比较大，每天十万人左右的人流和客源，没有足够比例的增长带来供需的不平衡。在这种情况下，怎么样发展中关村地区的电子市场，因为电子市场是中关村地区一大特色，对海淀乃至全国的影响都比较大。

　　另外，成熟的商业地产要投资几年得到回报是不现实和不理性的，正常的在十年左右甚至十年到十二年到十四年，每年6%到8%的回报是比较合理的。但是大家现在对商业地产投资有一夜暴富的心理。而且我认为投资者对投资房地产特别是商业地产一定要更着眼于它升值的潜力，看房子的地理位置、商业环境和本身商场经营状况，判断以后的升值潜力，这是投资者最应该注意的问题。商业应占合理比例

　　吴江：商业地产的升温，使得开发商在做项目的时候都想把商业最大化。从实际上看，商业最大化出现了很大的问题，问题主要出现在哪里呢？我们认为，第一，因为住宅下面有很多的商业形态已经不能够被批准了，比如其中非常重要的是餐饮在住宅底商经营。

　　非成熟的商业区做商业最大化，会造成很大的困难。因为我们对北京大的社区商业比例做过跟踪调查，我们认为有一个比例是比较重要的，商业在社区中所占比例一般为6%。因为怡海花园为1.3%，最低的；北苑家园为3.5%；方庄超过6%。基本上以6%以内商业和住宅面积配比关系来说，主要服务社区内商业为主；如果超过6%或者10%，基本上则是区域商业中心的表现，比如世纪城。世纪城商业经营很成功，商业比例超过12%，这种形态作为地区的商业中心存在。商业形态和比例问题实际上决定了商业模式，到底是做区域中心，还是满足于周围几个社区中心去做，还是满足于社区服务来做，对于商业地产策划和前期定位是非常重要的问题。当比例确定之后，接下来要明确主题。

　　第二个问题是金融政策问题。去年购买昆泰商业中心客户银行按揭款到现在还没有完全放完，拖了快一年的时间。因此商业的投资受金融政策和整个宏观调控的影响是非常大的。商业地产销售成功与经营成功是不同概念

　　蔡宇翔：商业地产销售的成功和经营的成功，是两个截然不同的概念。如果一个商业地产项目有很好的策略，良好的宣传，以很好的价格很快推向市场，这只是商业销售的成功。背后的经营是我们最大的难题，如果使一个项目可以在开业后红火，产生人流，这是最大的难题。因此在前期必须明确，这个项目是以销售为主，尽快回流资金，还是作为一个亮点，带动后续写字楼、住宅，产生它真正的价值。这是我们必须要明确的。市场需求决定商业地产开发

　　王莹：从我接触商业来说，北京商业需求量确实是很大，因为人均标准商业人均1.5,北京现在不到0.8,上海是1.2,北京离世界水平差距还很大。北京现在商业物业面积逐步上市不在少数，为什么有很多还是空着。有些商业项目地点非常好，但开发商在建物业的时候，凭他自己的意志，没有考虑商家的需求。最近一个阶段，我跟开发商接触的时候，在图纸设计当中，我们就已经接触了。因为这样可以更好地满足我们的需求。商业地产应该摸着石头过河

　　潘石屹：我从1992年年底开始接触商业，做万通新世界广场，做得不是非常成功，对商业有点惧怕。最近这几年时间，主要是学习理论，我觉得还是挺受启发的。在商业上面，我最近头脑中形成了反对固定模式，任何一个你想象的模式，你想象的策划付诸实施都是一场灾难。

　　做万通新世界广场的时候想象了一个美国模式。结果一天亏5万，亏了两年半将近三年时间，后来搞成小商品批发市场，虽然整个把万通新世界品质拉下来了，但开始不断赚钱，一直到今天。我们在做现代城的时候，后面六楼公寓比较成功，前面的写字楼和商铺肯定会碰到很大的困难，到底怎么做？我们第一个想的就是SOHO这样的概念，第二个下面的商业就走商业街的模式，全都卖出去。一条商业街要有生命力不是人为规划出来的。从中国到外国，秀水街、三里屯酒吧一条街、深圳的老街，包括巴黎每一条街道、都是旧的街道，自然而然形成的，没有一个固定的模式就可以把商业街做好的。通过几年的开发以及经营，我觉得在商业这个领域我走了两个弯路。

　　第一，商业面积不应该过大。

　　第二，当时也是市场的倾向，面向长安街的商铺价值量高，背着长安街，靠南边的商铺价格低，价差达到20%。实际情况正好反过来，面向长安街的商铺价格上涨慢，背向长安街，原来卖价低现在租金比面向长安街的商铺价格高得多。你想象中沿长安街人多，其实人不多。因此在做建外SOHO时，我坚持了几个原则，第一个要小，尽可能小，第二个卖出去，第三个街道是歪的，我看法国很多街道都不是直的。直的一眼就看穿了；弯的，前面好像总有什么东西等着你发现。街道不能直，也不能宽。如果宽了给人的尺度感不好。我专门拿着尺子到法国蓝色海岸、戛纳、尼斯去测量，最窄的街道只有六米宽。街道一定是两面的，不能是单面的，两侧都有店铺，可以来回看。基本上坚持这样几个原则，把商铺全卖了出去。开发商做商业缺乏专业

　　邓舰：随着中国城市化的发展，在这个时候很多商业的格局都会发生一些变化，而且在这里面，不管是哪个商业中心或者是哪个商业街，其实它都有一定的比例。为了增加商家和投资户的利益，尽可能扩展到周边半径一公里。社区商业是半开放的社区型服务商业。通过我们将来几个主要的项目商务平台、服务平台和管理平台完成这种商业。在这一块，我们也跟连锁协会进行过很多次沟通，希望在这里面进比较好的连锁商业，做社区服务的商业，因为我们都不是专业的。

　　我不太看好SHOPPINGMALL，中国的特征，人均道路面积、人均汽车拥有量不像国外那么多。这一点可以参考日本，日本1947年开始有大店选址的要求，超过1000平方米报主管部门批准。大店立地法出来以后，又增加了对开发商的限制，限定开发商在这儿开这么大的卖场得通过周边居民同意，包括社区周围的人是什么意见，像这样才不会影响物业品质。

　　开发商应持有主要商业

　　谢骥：作为大发展商、大业主，持有其中主要部分的商业，有利于商业的发展。因为我们很难指望很多楼盘商业能够像商业街自发形成业态，因此需要策划、引导和控制。所以，如果从这个角度说，不论是对于购买剩余商业投资者而言，还是对今后的租户，进行运营而言，都是收益最大化的一个途径。作为发展商和大业主，不管通过代理商帮大家租出去也好，还是持有主要物业，进而控制业态和引导业态，使得发展商、投资运营者、租户收益最大化，都要负主要的责任。（消息来源：北京青年报 记者周宏）