低价稳健收购 商业烂尾楼存商机

坐在北京西直门外大街的某栋办公楼里，这支专业团队的掌舵者——光耀东方的董事长李贵斌品着上等的普洱茶，胸有成竹地向记者表示：“我们的数据库里储存了500多个商业烂尾项目，2008年主动来找我们洽谈的烂尾项目明显增多。” 

　　在国内，这支拥有40多位高管和各地分公司组成的商业烂尾楼的专业收购团队正在低调运行。或许不久后，北京王府井大街新东方天地后面的一个商业烂尾项目就会在他们的手中复活了。

　　低价稳健收购

　　低价收购—重新定位—改造—招商—运营，是李贵斌这支专业团队的主要经营路线。继2003年运作了山东聊城的第一个商业烂尾项目以来，李贵斌的扩张步伐并不快，至2007年只在山东聊城、河北邯郸、山西大同共运作了5个商业烂尾项目。

　　“中国太大了，商业地产发育还不成熟，不是资金链断了，就是人才素质跟不上，有很多商业项目关停或烂尾。有这样的项目，就有我们的机会。”

　　“我们收购北京这个4万平方米项目前只需要投入3.3亿元，而且不是一次性的付给他们，直到运营开业总共也就7亿左右。”

　　除了压低收购成本外，李贵斌介绍，收购烂尾项目，不需要买地、不需要办各种手续、缩短运作时间也是优势。

　　在收购资金方面，李贵斌向记者表示，他们之前收购的烂尾项目如今已有稳定的收益，而且“经营性物业贷款的贷款期限长，有5~10年，容易贷款”。

　　虽然收购商业烂尾的项目有机会和优势，但李贵斌同时表示：“我们在拿项目的时候非常慎重，项目要位于城市的核心商圈，我们还要计算城市的购买力，考虑商户资源和接楼成本。”

　　据其介绍，目前他的专业团队分为管理、地产、并购三个模块，40多位高管均来自太平洋百货、铜锣湾、赛特等知名的商业机构。

　　伺机加速扩张 

　　“未来几年，商业地产是供大于求，购买力的增长是有限的，而商业地产供应太快。”李贵斌说，“关停和烂尾的越来越多，我们的机会也越来越多。”

　　据了解，2007年以前的5年时间里，李贵斌只完成了5个商业烂尾项目的收购和运营。而进入2008年，有河北、山东、天津、北京、南京、上海6个项目在同时运营。预计2009年还要策划6个项目，包括重庆、太原、昆明、潍坊等地的商业烂尾项目。

　　有关商业烂尾的收购，据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，之前多是国外的一些大资本收购国内的商业烂尾项目。

　　王永平说，2008年进入10月份后，商业地产的投资形势明显变差。现在商业地产项目还不是最严峻的时候，只不过是放慢开发进度、招商速度。如果投资增量处于持续负增长，明年3、4月份有可能出现大量的商业烂尾项目。“像他们这样有基础的团队还是比较有机会的。”

　　易铺网CEO陈建明也表达了同样的观点，商业地产烂尾的项目明年会更多，“目前在国内市场上商业烂尾收购‘活跃的力量’不多，有实力的投资机构比较容易拿到低价位的项目”。但陈建明同时表示：“目前商业地产处于减速阶段，收购商业烂尾项目的机会和风险并存。”