房地产金融创新放缓 RETIs有望破冰

    　金融创新放缓 RETIs有望破冰

　　2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。

　　商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜！

　　但依然有像美国黑石基金等中长期的资金和国内战略性的专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国的资产市场和资产价格，二是借机“趁火打劫”，以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源。

　　以商务部等部委力促的开放RETIs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应，而全国工商联房地产商会商业不动产专委会等相关协会组织的大力推动，以及相关法律和税收制度的完善和准备，虽然国际金融大势不好，但中国实体经济的相对稳定、金融创新的严重滞后和资金的流动性过剩也为中国，商业地产的金融突破提供了扎实的基础。

　　零售业

　　社区商业面临历史机遇

　　2008年市级商业中心进步不容置疑，在一线城市依然开发过度，体量过大，在透支中存在冰火两重天的现象；在二、三线城市的商业网点处于结构升级中。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显，国外一线品牌进驻主要商业街区为首选，国内品牌和老字号开始无奈退出。

　　未来，市级区级商业中心的物业是升值潜力最大的物业，是最好的投资市场，是抗跌性最强的投资产品之一。

　　社区商业发展越是相对落后，它的市场和潜力就越大，它的发展空间同样就越大。面对金融危机，现在中央提出一要扩大内需，这是2009年经济工作的重点，“便民消费进社区，便利服务进家庭”；二是国家投资9000亿元，大力发展保障性住房,这都要商业网点配套，可见是利好，商业地产的发展机遇历史地落到社区商业发展上。

　　购物中心重在存量消化

　　2008年新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军。随着以美式MALL为代表的大型综合购物中心落户大中城市，国内零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心。随着2008年下半年全球金融危机的影响，国内购物中心开发方面其数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。

　　购物中心的获利模式面临考验，并且缺乏有效应对手段。经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等三种投资获利模式同时受到考验。

　　未来，购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值会得到提升，并将拓宽、改善甚至改变连锁企业的经营渠道；不同业种、业态之间的相互拉动，使购物中心更加具有生命力。