瞄准地产 金融街以攻为守度寒冬

今年以来，房地产市场萎靡，土地市场总体也随之呈现萧索的气氛。但相对较便宜的地价却刺激了大开发商入市抄底，大型房地产企业积极“攻城略地”。金融街[8.11-3.91%]、保利地产[16.03-6.42%]、中粮地产[5.55-8.42%]等资金实力雄厚的大型房地产企业在这个寒冬看到了莫大的商机，表现出强烈的拿地欲望。

　　业内人士分析，大型地产公司拿地，实际上说明大公司在开始利用资金、人脉资源等优势血拼市场，逼迫和压缩中小地产公司的未来发展空间。

　　以攻为守

　　金融街积极拿地

　　金融街12月19日发布公告称，与北京美晟房地产开发有限责任公司签署美晟国际广场项目转让协议，约定美晟公司将其持有的美晟国际广场项目转让给公司，交易价款为159998万元。

　　对此，房地产业分析师指出，该项目位于北京市西单北大街110号，地理位置优越，属于核心商业区的优质项目。拿下这个项目，是金融街商业地产战略的一步。而且，在今年大多数房企都饱受资金紧缺的困扰的情况下，金融街能依靠自身雄厚的资金实力，频频在低迷的市场上进行项目储备，无疑将为其在今后几年的市场上争取到更大的主动权。在齐鲁证券12月23日的报告中，也给予了维持金融街“推荐”评级。

　　其实，今年下半年，金融街在北京地区积极拿地扩张的步伐有目共睹。9月22日金融街公告称，以90334.48万元收购复兴门项目。此项目位于西城区复兴门内西长安街南侧，规划用途为办公写字楼。项目用地面积为19,799.3平方米，规划建筑面积约160,000平方米。10月18日金融街发布公告，与石开房地产联合以12.25亿元获得263402平方米土地使用权。该宗土地位于北京市石景山区衙门口地区，用地性质为居住、商业金融，占地面积263,402.147平方米，规划建筑面积350,742.33平方米。此外，7月份，金融街还出资34401万元收购德胜公司99%股权。

　　而且此前金融街也曾表示，今年计划将在项目收购支出方面安排100亿元的专用资金。因此，有业内人士认为，按照此项计划，金融街今年在收购项目方面仍具有相当的潜力。

　　据齐鲁证券统计，金融街08年新拿项目累计未支付土地款31.15亿元。三季度末，金融街的货币资金达到89.19亿元。扣除21.36亿一年内到期的非流动负债和1.86亿流动负债后还剩65.97亿。此外，56亿公司债已获证监会有条件通过。未来的土地款和项目建设款都有充分保证。

　　地产企业

　　目光投向商业地产

　　从金融街最近几次的收购方向上可以看出，其倾向于商业地产。事实上，金融街的向商业地产扩张打算早在今年9月份就显出端倪。金融街的高管在一次调研中曾透露，公司未来将集中精力发展商业地产，而在未来的项目拓展中，公司原则上将以商业地产为主。

　　房地产行业陷入低迷，房地产企业也掀起兼并与重组的大潮，不少开发商和资金也开始调整未来发展战略，或明或暗地将关注重点放在了商业地产的开发与经营上，房地产企业将目光转向商业地产的也并不只是金融街一家。

　　据统计，保利地产目前的项目中有约120万平米是商业地产。保利地产的策略是不排斥商业地产，并择机继续增持优秀商业地产，最终达到商业地产利润贡献占30%，进一步保障公司业绩的稳定性。

　　专家指出，2008年宏观经济出现回落，大的动荡或者不可知的因素依然存在，但在各种变量比较复杂的情况之下，商业地产受到的冲击还是比较小的。

　　专家还表示，随着商业地产发展和培育越来越成熟，无论是商业地产的业态布局、规划设计还是营销都千姿百态，2009年会越来越细分化。而且针对商业地产特点的银行信贷品种和REITs等本土金融创新的产品在专家的多年呼吁、相关部门的大力推动和民间实验的基础上包括海外成熟经验和教训的洗礼将有重大的突破。

　　另外，专家也提出国内商业地产发展的问题，一缺乏创新的商业概念和差异化的业态，二整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白，三系统和长期运营能力偏弱，四专业细分化和跨界人才的匮乏和流动加快，包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位。

　　商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。据报道，近期，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。而曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，最近又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转向了大陆的购物中心。由此可以看出，商业地产今后的竞争也会越来越激烈，国内欲图进军商业地产的企业应趁机练好内功，以御外敌。