沈阳：万达“带租约发售”模式遭遇诉讼

8月11日，沈阳泰原金座刊登广告隆重招商，招商的位置竟是一直处于舆论漩涡中的沈阳万达精品商铺，招商人由原来的沈阳万达商业广场变成了沈阳泰原金座经贸有限公司。有知情人透露，泰原经贸实际的出资人仍然是万达集团。处在这样的非常时期，万达做出“经营人转换”的安排意味深长。

　　据悉，这与张德君等54名万达业主诉沈阳万达商业广场商铺买卖纠纷一案有关。

　　早在2000年5月，万达集团就在“地产狂人”王健林的带领下，开始涉足“商业地产”领域。据悉，截至2003年底，万达在16个城市开发160万平方米，投资逾百亿。

　　王健林将万达商业地产的快速扩张归功于“订单模式”，即万达成立专业的商业地产公司后，并不急着拿地做开发，而是与沃尔玛、欧倍德、大洋百货等12家跨国连锁企业和部分国内知名企业签订联合发展合同，双方共同选址，万达投资建设，沃尔玛等租用卖场。这被王健林自称为“地产大鳄＋商业巨头”模式。

　　万达的订单商业地产模式与国际通行的“Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ”建造方式相当接近，但万达模式并不把黄金商铺全部出租，而是通过出售在知名店铺周边开发建设的小型商铺收回项目的部分投资。王健林在接受媒体专访时透露，通过这种方式回收的投资在50％至70％。而就沈阳太原街万达商业广场项目而言，有业内人士曾给记者算过这样一笔账，即使成本都算到最高，万达商业广场的总投资额也不会超过5亿元，而仅出售其中的500套精品店铺，万达就净进账9．6亿元，这还不包括万达自己用来出租给沃尔玛、欧倍德、百盛、灿坤等商业巨头的临街大店。

　　“与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”。这样捆绑“世界500强”的营销模式，让万达在购房者“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一个面积为27．2平方米，售价为149．6万元的店铺，6．5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人回报预期。有了较高的收益预期，万达又宣称精品商铺是“带租约发售”（大意为“你要买的商铺，我已经替你租出去了”），引导业主“用别人的钱，做自己的铺”。

　　但是，百余家精品商铺随沃尔玛等大店2003年12月23日开业后，由于客流太少，6天后即宣告停业。这次停业，让很多业主发现自己倾家荡产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去。如梦方醒的业主在与万达管理方沟通遇阻后，陆续有54人将万达告上法庭，要求万达解除购买商铺的合同，返还购房款。

　　起诉万达的业主认为，正是万达虚假的广告陈述和违法的投资回报预期，加之当地某些政府部门领导的“大力推荐”，才让他们这些在商场上摸爬滚打了十几年的“商人”受“伤”。

　　2004年2月19日，第一批业主起诉万达。3月，万达对全体精品商铺业主提出为期三个月的“扶持计划”，有部分业主接受了这个协议，但商铺整体启动计划失败。6月，万达针对业主提出了更为优惠的“商铺委托出租协议”，有部分业主接受该协议，但商铺整体启动计划再次失败。

　　8月9日，记者第一次到沈阳万达商业广场实地采访。在号称有500家店铺的精品商铺区，实际营业的店铺只有5家，其余的店都上了锁。记者从上午十点一直观察到下午两点，发现过往的顾客竟然不到50人。这与业主“每天客流不足百人”的反映数字基本一致。

　　自从今年6月“启动计划”搁浅以来，万达并没有放弃改变身处被动局面的努力。7月22日，由万达总部下派的一个新的领导团队进驻沈阳万达商业广场。这个团队只负责精品商铺的经营管理，成员由北京和沈阳两地的商业精英组成，领导者系前北京西单商业大厦副总经理杨姿聪。据悉，杨姿聪不仅带来了西单商场先进的经营理念，还带了很多品牌入驻万达。

　　8月初，这个新的管理团队就对万达精品商铺的经营进行了重新的市场定位：成为区域品牌代理商的聚集地，以低价批发为主。

　　8月10日，管理团队即以沈阳泰原金座经贸有限公司的名义开始发布万达精品商铺隆重招商的广告，并提出了免半年租金、会员制模式服务等五大优惠政策。据悉，通过紧锣密鼓的招商，泰原金座的高管层希望万达精品商铺能够赶在“十、一”前成功启动。（经济观察报记者 刘长杰）