市场调研—商业地产项目开发成败与否的晴雨表

商业地产开发热潮从西安向咸阳、宝鸡、渭南等我省中小城市辐射，购销市场一直呈红线上行态势。但是记者在采访中发现，各地一些当初轰轰烈烈开发销售的商业地产项目，后期经营却在一步步走向低迷甚至萎缩。一位业界专家一言以蔽之，原因之一就是开发前缺乏对区域经济和消费能量等的系统综合调研，由此过于乐观高估了现实，让消费市场“撞了一下腰”，使开发商、投资方和经营者各方都陷入经营怪圈，造成“端着金碗讨饭吃”的被动局面。他认为，就像天气海浪预报指导渔民出海一样———

　　房地产项目在开发前期应对地段、居住环境、购买力和竞争力等进行系统分析调研，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据。商业地产因为其入市的特殊性、利益共享的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行系统的市场调研和论证。

　　■开发量和供应量的分析

　　“要对零售市场未来供需量、区域消费行为以及地段交通等进行调查与分析。”西安某公司策划总监傅云颉先生认为，商业项目不仅仅是要开发销售，而最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。他说，首先应综观区域内的市政规划情况，了解人口规模和住宅产品的开发期、开发量等，这都直接决定未来的商业项目能做多大，如何操作。

　　国家经贸委发布的《城市居住区规划设计规范》中明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积。首先是对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700—910平方米；小区服务每千人指标59—464平方米；金融通讯每千人指标60—80平方米。

　　对于商业地产开发商来说，应根据区域内的实际情况，确定开发时间和开发量，正如西安北城某地产公司李平女士所言，项目启动早了，居住人口规模可能没有达到商业需求，会使需求量不足；开发太晚，则不能很好满足业主的生活需求，且会损失商业机会。必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析。

　　■消费层次和购买力的对比

　　针对消费者生活的特性，从人口结构、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者的消费行为进行定量和定性研究。西安大建策划公司吴宇平先生认为，人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理。并对过去人口的集聚、增长速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在西安市长安区郭杜镇、大学城周边区域，规划建设的几个大型居住社区和多所公办民办高校，将使这里数年后的居住人口增加速度和人口结构变化都非常快。

　　商业项目消费程度取决于购买者的收入水平，这直接关系到消费的可能性、消费能力，以及目前的消费处于什么样的状况。像目前年收入约3万元的西安普通工薪族三口之家，其中大部分人的消费选择就是以大市场、普通超市为主；而年收入6万元的三口之家，光顾专卖店和大商场的机会更多些；家庭年收入在10万元上下者，许多已经是有车一族，选择商业点、购物水准和消费方式就更加灵活一些。

　　总体而言，消费水平是该区域内消费活动的直接指标，对商业项目的开发衡量指标很重要。

　　■地理角度和出行便利的关联

　　从事商业经营最讲究“金边银角”，尤其是大型商业项目所处位置对今后的经营效益很关键。近年专事于高端商业地产开发营销的开发商盛伟楠先生在一次研讨会上认为：商业地产是“一步三市”。项目立足地的差别，会导致经营业绩相差很大。一个商厦或商街占据的地理角度，和门前道路、顾客进出的便捷度等密切关联。

　　交通畅达度应该是商业地产的关键要素之一，它直接影响消费行为和购买力。比如位于西安一街道的一家大型商场，虽然街区繁华但道路不畅，公交站较远，来往顾客大包小包要倒数次车，肯定影响顾客量和购买力。

　　另外，虽然近几年繁华地段也修建了地下通道和架设人行天桥等，但没有特殊购物需求的人就较少专程过来，许多商厦和店面的生意肯定会因此受到影响。（消息来源：华商报 记者史西城）