政策利好促发展 北京商业地产潜藏奥运商机

与纯住宅开发相比，商业地产潜在的巨额利润回报，使之成为一块“唐僧肉”，谁都不愿意放弃，而搭乘奥运快车无疑又给这一地区的商业地产打了一针兴奋剂。然而，顺利完成所开发商业店铺面积的租赁与销售目标，却并不是每个开发企业都能实现的。

　　政策利好促发展

　　进入2004年，北京商业零售市场继续快速发展，累计到5月份，北京社会消费品零售总额达889.1亿元，同年增长18.5%；蓬勃发展的零售业令北京商铺市场持续活跃。政策方面，三月份由北京市商务局、北京市发展和改革委员会制定的《北京市流通业发展分类指导目录(2004)》仍然对与人民生活密切相关的业态和设施采取鼓励政策，而对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制，这对方便人民生活、完善首都商业布局具有积极的影响。

　　消费群体有提升

　　随着北京经济的发展，消费群体也在发生变化，为迎合不同消费层次的需求，不但传统的商业设施在进行积极的业态调整，定位更加明确的新型业态也不断出现，如以巨库、77街为代表的时尚卖场。

　　上半年外资商业表现依然活跃。家乐福、百安居、易初莲花等为代表的外资“大卖场”上半年在新兴住宅区竞相开店；以“7-11”为代表的小型外资连锁超市也在加速扩张。另外，随着政策的逐步放开和北京消费水平的提高，一些国外知名品牌也加快了进入北京市场的步伐，如杰尼亚、克里斯汀.迪奥分别落户东方新天地和国贸商城。

　　供应量增加压力大

　　供应方面，购物中心和大型超市在2004年上半年的供应都有所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。大型超市方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店相继开业。为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，恒基中心和西单文化广场便是例子。

　　未来底商成趋势

　　从未来供应量来看，住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增加，尤其是在CBD、亚运村和中关村地区。新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，开发商将更加注重项目定位和市场细分，从市场定位、推广到运营，都将日趋具有计划性和专业性。

　　需求方面，中国对外资零售业开放的承诺和北京市场所具有的带动效应，将吸引更多的资金特别是国外资金流入北京商业市场。除近年流行的大型超市外，各种品牌店也相继进入北京，它们对位置好，人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类商场的租金还会维持在高位。

　　目前，商业地产开发急需达成商业企业和开发商之间的优势互补和资源整合。连锁品牌在商圈考察、市场定位、商业业态组合等方面有很多成熟的经验值得开发商借鉴，对避免商业地产开发中存在的同质化竞争能起到防范作用。在技术层面上，各商业连锁业态对商业建筑的技术指标要求也直接影响着商业地产未来对品牌招商的质量。双方急需建立一个长期稳定的沟通平台，实现信息资源共享。

　　专家支招

　　出场专家：我爱我家的副总经理胡景晖

　　投资商业街、商业中心的商铺时应该考虑以下因素：

　　地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

　　开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。

　　整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

　　商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2-3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。

　　同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同做出判断。许慧颖

　　金泉广场

　　位置：朝阳大屯东路

　　奥运商机：金泉广场一期政泉花园南邻大屯路，东邻北苑路，北邻北小河路。项目占地18.4公顷，总建筑面积85.6万平方米，包括商业主力店、商业街、写字楼、酒店式服务公寓等，该项目针对亚运村地区商业配套不足的现状，加大了商业面积的比重，对完善亚运村的生活配套将会起到重要作用。6万多平方米的商业街只是整个项目“金泉广场”的第一期，陆续开发的还有二期11栋30多万平方米的高层住宅楼，以及三期占地30多万平方米的商业主力店、写字楼、服务式公寓等，建成后将成为亚运村新的中心和地标。

　　奥运魅力指数：★★★★★

　　巨库

　　位置：安外大街蒋宅口东南金角

　　奥运商机：主题化、体验化、娱乐化是当今世界零售商业发展的一大趋势，巨库顺应时代潮流，创新求变，把经营目标锁定最具消费活力的青年消费群体。结合体验和主题，创造一个全新的商业模式——商场化管理，市场化经营，从而使市场类商业业态更新、升级，打造了一个专属于青年人的主题卖场，一个全新的商业零售业品牌——巨库新青年时尚卖场。巨库在投资产品方面力求创新，推出了北京商铺投资市场上所稀缺的、适合大众投资者投资和经营的全新的投资产品——精装产权小商铺，打破了北京市场类商铺只租不售的游戏规则。

　　奥运魅力指数：★★★★★

　　国家奥林匹克中心

　　地下商业

　　位置：奥林匹克中心地下

　　奥运商机：目前项目正在招标运作中

　　奥运魅力指数：★★★★★

　　第五大道

　　位置：亚运村大屯路与安立路交叉口

　　奥运商机：周边居民区中稳定、高知化、高智化的消费群体使第五大道完全不同于商业区住宅底商的小空间、混杂式的商业布局。3.6万平方米的规模，大空间的随意组合，第五大道要满足的是大范围高收入居住区居民的高品质生活需求。当城市商业规划与奥运经济引燃整个亚运村北地区亚奥商圈时，第五大道以其各方的优质因素，也被推到了未来高品质居住区商圈繁荣的引领者地位。众多拥有国际先进水准的专业品牌已经选择了“第五大道”。

　　奥运魅力指数：★★★★★
　　（北京娱乐信报 许慧颖）