危机下重庆商业地产的销售模式

编者语：现今的经济形势充满了变数。金融危机震荡，经济滑坡,房价下跌，成交低迷。在这种情况下，商业地产何去何从呢？针对这一问题记者将从这期开始将从商业地产租售比—商业地产的晴雨表、商业地产的销售模式分析、商业地产经营模式分析、重庆商业地产的现状与发展趋势，以及在金融危机下，商业地产带来的创业机会做系列报道。

　　 系列二、商业地产的销售模式

　　在经济快速运转的市场大潮中，如何加快资金回笼、降低风险，似乎成为投资者重点关注的内容。但作为房地产投资，销售无疑是资金回笼的最好方法，商业地产销售的各路章法开始在上演。

　　商业地产的主要销售模式解析

　　记者了解到， 商业地产发展至今，市场上主要的销售销售方式大体可以分为以下几种：直接销售、产权式销售、带租约销售、整体销售、发放信托基金、委托经营等。

　　直接销售

　　直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，让投资者与经营者购买商铺，这种方式一般在社区底商铺销售中运用较多。

　　产权式销售

　　产权式销售也称为“返租销售”，在集中商业及大型MALL销售上运用最多，也是最具争议的商业销售模式。产权式销售通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统一经营，市场上一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。

　　  带租约销售 

　　商业地产是商业与地产的复合体，招商在前、销售在后也就成了商业地产运作的常用手法。招商面对的大多是经营者，销售面对的以投资客居多，招商与销售对象的不统一，客观上给商业销售带来难度，而带租约销售模式正是解决招商与销售矛盾的最好方式。商业地产项目可以先通过招商方式引进经营者，营造商业氛围、提升商业价值、增加投资信心，然后再将商铺带租约出售给投资客。

　　整体销售 

　　整体销售，确切来讲应该属于直接销售的一种方式，整体销售更强调销售的整体性、一次性。

　　委托经营

　　投资者买商铺，买完了以后就把商铺委托给开发商来经营，只拿收益。然后开发商把商铺出租给其他人，比如说大型的零售商等等，开发商就作为一个固定回报的保证，承诺如果收入达不到所承诺的比例，到时候把房子买回来，投资人就不会有损失。

　　  发放信托基金

　　近年来，随著海外资金的不断涌入，商业地产快速发展，对外开放程度不断加深，海外基金公司开始寻找收购不同类型的商业地产项目。同时，随著境外融资管道的开通，许多商业地产商开始瞄准海外资本，将内地商业项目打包，在境外通过REITs形式上市。这些海外融资其实也是商业项目的另一种新型销售模式。

　　重庆商业地产的销售模式种类

　　针对重庆商业地产的销售模式种类，记者采访了重庆立业房地产顾问有限公司的一位资深地产人士，他提到：“重庆商业地产通用的销售模式一般以产权式销售、带租约销售、委托经营以及直接销售为主，其中最常用见的就是产权式销售。

　　专家分析——

　　对购房者投资者最有利销售模式：带租约销售

　　就以上几种重庆商业地产常用的销售模式，重庆立业房地产顾问有限公司的这位资深地产人士还提到：“就购房者、投资者来说，选择采用带租约销售的商业地产是相对最稳定的，这一种销售模式就是商业地产项目先通过招商方式引进经营者，然后再将商铺带租约出售给购房者、投资客。

　　这样，投资客们完全不用担心后绪的一些出租问题等。但购房者们在选择商业地产的时候不能仅看它们的销售模式，它的租售比也是很重要的一部分。