郑州掀起商业地产投资热 十大看点

看点一：大卖场当道 　　如果在两年前，消费者把在大卖场购物看成是一种全新“体验”的话，那么两年后的今天，这种“体验”的感觉早已经被满天撒网的大卖场替换成了一种购物的“习惯”。 　　从“体验”到“习惯”，大卖场红得发紫。 　　这些大卖场个儿大、容量足，更是有着规模带来的连带优势，当我们看到消费者提着大大小小的袋子走出大卖场时，不得不叹服大卖场时代的到来。尽管时不时地会有诸如“家乐福炒货事件”发生在商家与供应商之间，但成功的大卖场品牌还是以其足够强大的网点优势，拥有着这场博弈中的说话权。 　　大卖场日进斗金的“现金流”确实让人眼红，但并不是每一个进入者都会装满钱袋子离开，这是一个需要强大的供应体系做支撑的行业，一个属于大卖场唱主角的时代，也是一个多家争“宠”的“战国时代”。 　　于是乎，街头巷尾，老头老太太们拿着不同商家的DM海报比较着哪家的白菜便宜，讨论着哪条路上正在盖一家新的大卖场，开业时一定要去看看。 　　大卖场就是这样，以一种快速消费品的姿态吸引着它的顾客。 　　看点二：百货渐行渐“远” 　　当年，从丹尼斯百货独立在人民路上的那一天开始，二七商圈就不再是个“圈”。 　　而当汇龙城满怀着对自己的期望出现在现在的位置时，业内人士也惊奇地找出了一个被称之为“黄金购物线”的东东。 　　如今，汇龙城的关门似乎也并没有对这条“线”产生致命的打击，逛街的人们照样可以穿过热闹非凡的东太康路，在“黄金购物线”之间尽享shopping的乐趣。 　　而这条西起北京华联与金博大的线，一路小跑，不再落脚丹尼斯百货。而附近的花园商厦、紫荆山百货大楼，遥望二七“商圈”的滚滚红尘，依然显得有些孤单，我们可以一厢情愿地把它们放在那条黄金购物线的延长线上，因为，这些百货商场的存在证明，“百货”已远远不只是存在于那个传统的“圈”里。 　　此番中环百货扎根花园路，更是跳出圈外，加上其北面不远处正在酝酿中的丹尼斯精品百货，所有这些，似乎和二七商圈纠缠不休的郑州百货业已渐行渐远。 　　看点三：物流“洪流” 　　在郑州商业诸种形式里面，最让人捉摸不透又最让人期待的应该是物流了。 　　动辄成百上千亩地的规模，宣称有完善的现代化设施和先进的经营理念，物流企业的远景规划总是让人感到炫目，但迄今为止，号称物流企业的有不少，放言要向物流进军的也大有人在，只是真正现代意义上的物流企业在郑州依然是千呼万唤不出来，给人留下了极大的想象空间。 　　按照郑州市的商业规划，未来要建三个物流中心，其中，莆田物流园区最引人注目。之所以如此，是因为有一些国内重量级企业的入驻。南方香江已经在郑东新区开工建设郑州现代建材家居城，商铺销售也已经开始。预计明年年初动工的郑州澳柯玛物流园区也同样让人憧憬：占地约800亩，项目总投资达10亿元。 　　这不禁让人疑问，块头如此之大，企业将采用何种方式运作？盈利点在哪里？对传统的商贸企业又将产生何种影响？汹涌的物流大潮将何去何从，后市确实值得期待。 　　看点四：商业街崛起 　　商业街大规模涌现，成为本轮商业热潮中一大景观。 　　其实，商业街之于郑州也就是近两三年的事儿。 　　早在3年前，郑州并没有一条真正意义上的商业步行街，只有一条有着浓郁历史特色的老德化街。2002年经过改造的德化街引进了商业步行街的概念，因业种搭配不合理，并没有塑造一个理想的商业街模式。之后，又有定位为商业街的东西大街改造，但建成之后，并没有对郑州商业产生多大的影响，这只要看一下东西大街两侧密集的整体橱柜店就能想象到它的备受冷落。也许是受全国开发商业街热的影响，开发商对商业街的热情却自此一发而不可收。 　　进入2003年，商业街的开发突然加速。开发商不仅摒弃了原来那种一街两行店铺简单的形式，更提出立体、多功能或独具特色的商业街新的开发理念。应该说，商业街是地产与商界高度结合的产品。 　　到目前为止，除原有的德化商业步行街和东西大街以外，郑州市在未来的一两年内，将有三到四条独具特色的商业街次第向市民开放，这不仅彻底改变人们以前无街可逛的尴尬，也将构成郑州商业新的业态形式。 　　看点五：新网点四面开花 　　此前，郑州商业的扎堆特征十分明显，比方说二七商圈或泛二七商圈，基本网罗了郑州零售业的所有精锐。在西区，以中原商贸城为核心也有若干商业项目云集于此。 　　但在新一轮商业网点布局中，新项目的选址明显改变了过去模式而四面开花。这种布局似乎呼应了政府的规划意图。 　　按照郑州市的有关规划，2020年之前郑州市将致力于建设三大商业中心：二七商业中心、龙湖商业中心和碧沙商业中心。与此同时，还设计了几十个区域性的商业中心和星罗棋布的社区网点。 　　有了理论的支持，商家自然就有了落子的依据，像107国道和农业路交叉口上的“城市广场”，就正好坐落在规划中的常寨区域商业中心。 　　不过，业内人士也指出，此轮商业网点多处开花的布局方式，与商业新业态的崛起有很大关系。因为大卖场已经成为郑州新商业中兴的主力，而大卖场的经营特点注定了它具有一定排他性，因此选址往往是冲着商业“空白处”而去的。 　　看点六：外来和尚唱起主角 　　从北京华联入驻郑州那一刻起，我们似乎看到了一拨拨外来商业军团的强势进攻。 　　随着沃尔玛、家乐福、易初莲花、家世界纷至沓来，外来资本已经成为新一轮商业竞争的主角，而且是绝对主角。本土军团的生存空间日益狭窄。 　　说到这里，我们谁都不能忽视一个时间表：2004年更将是中国零售业关键的一年，按照中国加入世贸组织的承诺，中国商业领域的过渡期将于2004年12月11日结束，届时中国对外资商业的准入将基本取消地域、股权和数量的限制。 　　对于外资，他们已经形成了自己的文化，像家乐福，平价就是他们的文化，团队是建立的，文化却是形成的，这个过程需要时间去沉淀，不是一朝一夕的结果。 　　当“沃尔玛要来郑州开店”的话从一个摆小摊的老太太口中传出时，我们不得不佩服这些外资零售业的渗透力。 　　看点七：二七圈拼死一搏 　　市场的形成，当然也不是一蹴而就的，就像琥珀，风吹雨淋之后，才有了它的价值。 　　从亚细亚时代开始，以二七纪念塔为圆心画了一个圈之后，直至今日，看上去很美的廊桥真的是围成了一个圈之后，也让这个国内知名的商业重地面临着一个重生。 　　今天的“二七”已经是包含了其往北的扩张范围，比如说在此基础上发展起来的二七路、东太康路，我们走在今天的“二七商圈”内，火辣辣的商业气氛真的还是让人忆起了往昔，购书中心、家电大卖场、手机大卖场，加之以金博大和郑州百货大楼为新老代表的百货专业市场、以北京华联为代表的综合性大卖场、光彩服装市场等等，果真是店铺林立，再算上刚刚奠基不久的大上海城商业街，这个小小的区域包含了更多的商业内容。 　　“二七商圈早已经饱和了。”但是如果消费者还没有厌倦二七商圈内错综复杂的交通路线，真保不准该区域哪一天还能崛起几个后起之秀。 　　看点八：市区批发奋力救市 　　郑州的批发市场曾经风光无限。 　　但近两年批发市场的衰落是明显的，面对城市框架的迅速拉大，不少批发市场被圈进了市区，原有的交通优势变成了劣势，进一步拓展的空间没有了，有的还面临拆迁，批发市场的扩张冲动受到极大的抑制。随着商业业态的改造升级，也使最早那种物业式的批发市场显得陈旧落后，和日渐崛起的大型购物中心、物流中心不可同日而语。有远见的批发市场早在一两年前就着手进行调整，有的选择走出去，到地价便宜、交通便利的地方开疆拓土，有的选择转型，从以批发为主向以零售为主转变，有的利用人流大、知名度高的特点，重新定位为精品超市。 　　这种转型对很多已经习惯于当前环境的商户来说，无疑是痛苦的，但商业的特点就是嬗变，业态一直在升级，你不主动适应它，吃亏的肯定是自己。 　　大大小小的批发市场，如何变被动为主动，在新一轮商业资源的分配中占据上风，无疑是大家所要关注的。 　　看点九：两只手角力 　　有两股力量一直在左右着郑州未来的商业格局：一股是市场，另一股则是政府。 　　2003年，郑州市公布了一个比较详细和长远的“商业发展纲要”。说它详细，是大到物流园区、商业中心，小到商业网点都有详细规划；称其长远，该规划自我定位的眼光是2003～2020年。 　　按说，有了这样一份详细、权威的商业规划，剩下的事都好办了：商业项目各归其所、搭台唱戏就行了。但逐利的资本好像并不那么听话，郑州的很多商业项目并没有给政府规划留面子。比方说东区是建材家居市场的方向，可偏偏有人在南区和北区多处开发，且声势很大。再比如说，政府有意将商业网点的选址布局科学化，要求“距离”产生美。可资本的回答是“NO”，它们崇尚市场说了算，“谁胜谁才是赢家”。即使是有一定排他效应的大卖场，也出现了比邻而居的案例。 　　政府与市场两只手较劲，只要是符合法治精神和公平原则，对郑州新一轮商业竞争中各种资源的配置是有好处的。关键是要找到政府意图和市场规律最佳的结合点，避免再次出现“有市无场”或“有场无市”的现象。 　　当然，两股力量的角力也为此轮商业热潮增加了看点。 　　看点十：商业地产助波澜 　　当商业遭遇地产会是什么结果？很多开发商认为是丰厚的利润。因此，商业地产的开发成为一种时髦。融元广场、颐商园、美景天成、天下城、郑州新天地等，多多少少都和商业沾点边。 　　远在西南区的亚星盛世家园三期，甚至提出了第五商圈的概念，虽然此说未必能得到业内人士的认同，但亚星进军商业地产，并打造长500米商业街的做法，还是让人感到地产商对商业地产的青睐不同寻常。 　　实际上，不少地产商做商业地产，已经从最初那种为小区提供商业配套设施过渡到希望借此盈利，从形式上看也跨越了“楼上做住宅、一二层做商铺”单纯底商的做法，而向综合性商业地产迈进，面向市场提供商户所需要的户型结构，他们的操作手法似乎也正在变得娴熟。在郑州开发商业街的热潮中，让人们明显感觉到了“商业＋地产”的力量。（消息来源：河南报业网）