支撑点在哪里 2009楼市10大悬念

      2008年，注定要在中国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，这是开发商从天堂踏入地狱的一年。故事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏，二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了 “巨变”。2009年即将来临，楼市还将发生什么变化？ 

      1房价继续下行？ 

　　2008年年初，房价“拐点论”就已经在房地产业界风行。而2008年也确实完成了房价从上涨到下跌的转变。 

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房屋价格指数表明，2008年1月份同比增幅为11.3%，达到近几年的高点，其后增幅加速递减，11月份已降到0.2%。与时间跨度为一年的同比增幅相比，环比增幅更能反映出房价短期变化，从8月开始，房价终于由正增长变为负增长，拐点正式出现。 

    中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。 

    事实上，在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期明年上半年楼市回暖无望，但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度，因此，在供应加大的前提下，再加上开发商资金回笼预期，很可能会在价格做出一定的让步。 

    世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示，当前采用降价举措的大多是土地储备量大、年报需要做得漂亮的公司，明年还会继续降价，现在卖的项目，可能是2005年的土地。而2007年获得的土地，还没有投放市场。有降价和资金需求的公司，在市场上不会放弃明年2季度的市场，将会是一个集中新上市的时机，但大多房源依然会采用低开的举措。 

    杨红旭同时指出，按照市场价格下滑的惯性，未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。在房价回调时，也要提防房价过快、过度下跌，否则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现 “硬着陆”。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度。 

       2成交即将回暖？ 

　　 中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全认为，楼市要复苏至少需要6~12个月的准备期。他表示，2008年是一个调控年，下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，价格方面也有15%~20%不同幅度的调整。 

    实际上，在全国房价出现负增长以前，全国商品房成交量已持续低迷半年左右，多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭认为，久盘必跌，开发商的资金链越来越紧张，不得不降价促销以回笼资金，于是全国楼市进入量价齐跌阶段。 

    对比2008年中央政府相关部门和地方政府的救市措施可以发现，中央政府相关部门救的是市场需求，重点在于“救量”。地方政府除了扶持需求外，还照顾到开发商，比如缓交土地出让金。 

    杨红旭认为，从救市效果分析，整体上有利于房地产市场趋稳，但由于政策见效需要一个周期，短期难以改变市场下行的大势。而且，救市很难“毕其功于一役”，相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。 

    国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐表示，楼市放缓现象比预期更严峻，当前楼市观望气氛浓厚，明年的三、四季度成交将有望逐步活跃。 

    五合智库总经理邹毅认为，当前消费者对价格的心理预期并没有改变，因此楼市短期难见回暖。如果明年二季度外部经济环境好转，那么楼市才有可能慢慢回暖。同时，还要看股市，股市慢慢反弹了，楼市才有可能触底反弹。 



3土地继续流标？ 

　　“地王”退地、土地流拍主导2008年的土地市场。2009年，还会持续这种现象吗？ 

    房地产高级经济师章林晓在接受媒体采访时表示，明年上半年，楼市不可能回暖。相应地，土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。 

    北京中原投资顾问部的研究报告称，由于今年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍，预计2009年土地整体价格将下调。2009年土地供应总量将继续增加，仍将大力推出保障性住房和两限房，预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。 

    根据国土资源部近期下发的 《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。 

    这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。 

    中原投顾的报告同时认为，虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但实力派开商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商，以及资金链充足的开发商，将会在明年实施“储地为王”计划。但近2年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。 

    杨红旭认为，面对企业的这种正常行为，地方政府应该调整土地出让的思路。 

    首先，不能再继续抱着多卖地、卖贵地以增加地方财政收入的传统观念，地方政府要从总量上适当减少土地供应，以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势，避免市场和房价大幅下跌。 

    其次，要调整土地出让的结构，尽量供应开发商需求较为急迫，建成后市场前景较好的地块。 

    最后，地方政府土地管理重点要放在“控增逼存”，目前开发商手中的土地储备较多，其中相当一部分属于闲置土地，要优先督促其及早开发，而非增加大量新的土地供应。 

       4专业人才大流动？ 

　　 洲联集团刘力博士认为，2009年，房地产行业的洗牌已不可避免。尤其是一批天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作。相反，有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业占有绝对优势，他们有充足的资金保障，手中没有囤压大面积土地，这时正好可以整合濒临倒闭的地产企业，吸纳良好的土地、项目和人才资源。 

    刘力博士认为，行业新的格局正在形成。首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等。一批中小开发商将被淘汰，优秀健康的企业将崛起壮大，逐渐形成寡头局面；其次是人才的集中，中国房地产业经过十多年高速发展，产业链日益完善，但由于业务流程涉及十余个专业环节，对专业人才存在着迫切需求。今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业，从而缓解大企业的人才瓶颈问题。 

    刘力指出，洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式也难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性，各环节将越来越追求专业化，对产品品质的追求将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。  
 
      5行业整合加剧？ 

　　虽然，地产熊市让很多地产商难受，但是却同样使更多的地产商得利。 

    根据易居地产研究院的统计，包括万科、恒大、富力、金地在内的众多企业，在2008年都实现了品牌市场份额的扩大化。 

    另一方面，今年的土地成交价格虽然低廉，但大部分都落在大开发商的口袋中。万科、中海、保利等开发商成为今年的囤地大户，获得了大量的低价出让地块。而一些开发商由于去年拿地过多，且购买的土地地价过高，今年并没有再买地。这也使得开发商在土地储备上出现了分化，部分开发商由于在后续项目出现“断档”，已经无法再维持现有的市场份额。 

    与开发商一样，营销代理公司也将进入整合时代。业内人士罗渊认为，2008年国内的营销代理公司在业务上输给一直看不起的中介，原来从大开发商那里做代工赚品牌，从小开发商那里做溢价赚利润的模式几近彻底破产的边缘。 

    自2005年之后，大开发商逐渐在产品中注入自己的品牌性格，通过这种实实在在的产品内涵建立起客户的忠诚度，开发商也通过对他们客户的理解得知他们的需求和底线，所以在这个萧条期降价手法的运用娴熟到位。而这些能力是代理公司学不来的，更无法通过他们去教会那些小开发商。 

       6政府如何扩大购房需求 

　　 除了出台各种优惠政策，吸引购房者买房外，2009年政府还会出台哪些政策刺激消费？ 

    有经济学家认为，中央政府的“四万亿”和地方政府的“十六万亿”投资，形成了巨大的需求，将会