穆健玮：商业地产应如何过冬？

谁苦？

　　经历豪迈和甜蜜之后的住宅地产陷入泥潭，房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，住宅市场似乎要比商业地产痛苦得多。特别是大盘盘整不过来的住宅发展商更苦。

　　商业地产在金融危机之前由于一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强，所以，日子好过些。金融危机后，商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。但商业地产是否能够持续坚挺？并不一定！

　　谁涩？

　　不能说商业地产没事。预计2009年的宏观市场形势将更加严峻，如果说现在就是冬天的话，那最多现在还只是个初冬，严寒远还未到来。商业地产主要依靠经济繁荣，中国出口导向型的经济转型还需时日，国内消费高涨不会太有起色，所以，商业地产的脚步也会放慢。

　　因此，总体来说，商业地产也需做好过紧日子的准备。特别是那些已经拿地、资金占压严重，而开工和后续资金有困难的企业可能要冷涩得多。那些选址有问题，或项目产品定位出现错误的企业也可能要尝尝“商业地产是硬道理”的滋味。那么商业地产该如何在今后一段时间求生存求发展呢？ 

　　利好的消息！

　　从宏观市场来看，商业地产的发展环境没有重大不利。从微观市场来看，商业地产面临的利好如下：

　　1）政府正努力拉动内需。这是国策，自然会刺激商业地产的发展，特别是三四线城市的商业地产发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。

　　2）基本消费面在增长。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型综合超市受金融危机影响最低。商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持向内地城市高速发展的态势。政府倡导的文化、旅游、商务产业也在催生新的需求。

　　3）稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的机构和企业会适时抄底购买。当股市和其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行经营活动仍会有超过其他投资产品的回报空间。特别是拥有长期租约的城市综合体项目。正悄然成为房地产市场的新宠儿，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足，部分股市撤资的机构投资人，特别是外资，也在积极寻购商业物业，其他投资主体也在看好商业地产的租金收益市场。

　　4）短期内可以喘口气。应该说2009年一季度是个喘气的机会。“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金开限了，商业地产应该在2009年第一季度换口气了。

　　5）房地产股权融资市场释出利好。温总理明确提到支持房地产金融创新，相信国内一级市场、二级市场适合商业地产投资特点的房地产投资基金机制建设会有不断利好的推进！

　　商业地产如何过冬？

　　“抓内需”，第一次在中国社会呈现了主导经济增长的位置。如何提升商业消费，成了市场选择的主旋律。如何经营顾客、满足消费需求，成了商业和商业地产的保证持续发展的紧要任务。

　　万物生长，四季轮回，过冬很正常！这个冬天，商业地产该怎么过？

　　　  首先，要认真对待项目产品的策划定位和商业主体落位。无论春夏秋冬，让投资者放心、让商家满意的项目产品都是皇帝的女儿。就怕产品做错。征服土地固然重要，征服市场，征服人心更重要！这需要眼光和视野！

　　　  其次，抓内涵扩大再生产，开源节流、挖潜改造。商业地产，必然经历从争夺地盘，到争夺品牌，再到争夺顾客的三个发展阶段。慢下脚步审视自己，认真纠错，弥补和修炼一下企业体质是好事。

　　非诚勿扰。开发商应从需求出发，做好本地题材，做好本地精品，切忌盲目扩张、盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。在已经投产的项目要全面抓内涵改造和管理提升，改善商业内容，提高市场适应能力和租金回报率。

　　　  第三，要调整发展战略，学会全程运营商业地产。不能单打独斗，商业地产投资巨大，系统复杂，一家扛不动，就两家多家扛，要找好各环节匹配的战略合作伙伴，可以考虑与资本或其他投资企业合作，与专业的商业运营商服务商合作，出让一部分权益，共同开发和运营项目。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。做商业地产要坚持“共赢”原则！不能只图一时快活的暴利。事物发展，一切都有规则，做商业地产应该 清心、静心、精心！

　　前几年，开发商热衷于快速开发、预售卖铺，现在开始转向持有物业，加大物业基础设施配套建设，设备投入等，营建更好的营商环境，不断提升租金收益，进行积极的商业价值管理。这就需要高度重视引进品牌运营商的专业价值。

　　　 第四，要牢固建立一支专业团队，确保项目品质。商业地产的价值建立在有效的策划定位以及优秀的运营管理之上。从前期的市调策划、项目定位开始，再到主力店招商与实施、商业规划与建筑设计，工程管理以及最后的商业管理，都应该由专业的公司去完成，商业地产走向集约化专业化是必然趋势。

　　梅艳芳菲，舞台和戏班一样重要。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，喜欢一言堂，自导自演。若想规避风险，最好还是放下老板架子，学会沟通和论证价值提案，通过招徕有“商业+资本+地产”再加“经验”的运营商这条渠道，减少犯错成本，投入和产出都可以量化，而不是一笔糊涂账。专业的事情由专业团队去做，专业管控是商业地产成功必需的。　

　　第五，站在顾客角度，逆向思维，坚决走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色，这是做商业地产的法宝。

　　商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性、日后管理乱局埋下了“病根”。 大家开始发现，市场资源基本同质化、企业管理也在同质化，而唯一不能同质化的就是经营能力。

　　明天。商业房地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。