粤商业地产显疲态 广州招商堪忧

2009年01月04日08:33　　来源： 我有话说　查看评论(0) 好文我顶(0)  第1页: 第2页:
　　12月31日，广州珠江新城，南国的冬天一片清冷。历经波折的华南地区第一高楼——广州西塔终于在市场一片质疑中如期封顶。然而，金融海啸阴霾却让市场为这一巨型体量商业项目多有担心。

　　“现在市场很不乐观，广州写字楼市场出现疲态早从今年10月份就已经开始显现了，租金都低得很。”在珠江新城同样拥有写字楼项目的某开发商表示。 

 　　他坦言，突然袭来的金融风暴打乱了很多开发商的阵脚，急速萎缩的市场需求令新上市的项目举步维艰。“即便是大型项目也不一定就能逃脱（广州西塔）。”

　　据了解，金融风暴后，广州的写字楼市场急转直下，成交量和租金双双大幅下跌，以金融机构为主要客户的珠江新城受创尤深，专家预计，市场的观望气氛将最少持续半年以上，这也预示着包括广州西塔在内面临严峻的招租压力。

　　招商时机不佳

　　西塔是广州的城市新地标，位于珠江新城西南部核心金融商务区，项目名为广州国际金融中心，因达到432米的设计高度而跻身全球十大顶尖超高层建筑之列。

　　据了解，该项目占地面积3.1万平方米，总建筑面积约45万平方米，整个工程地下4层，主塔楼地上103层。全部工程预计于2009年底完工，2010年投入运营。

　　据该项目相关负责人介绍：“目标客户锁定为第三产业企业，金融、IT、高科技企业的区域总部及律师事务所、会计师事务所等专业顾问机构、证券、保险、咨询管理机构。”

　　项目方同时透露，目前正与重点目标客户进行沟通洽谈，一些知名跨国企业、金融机构、中介服务公司和商业经营公司已经表达出进驻意向，招商代理公司和管理公司聘请工作正在进行。

　　虽然项目开发商认为经济形势在项目投入使用的2010年会有所好转，但业内仍对广州西塔这一体量巨大的商业项目能否顺利招商存有疑虑。

　　“现在的行业环境很恶劣，大项目的招商尤为困难，原来确定的目标客户群如大型外企、金融机构等大多受金融风暴影响不和我们谈合作了。”据上述开发商认为。

　　他举例道：“上海的环球金融中心在封顶时已经确定了20%～30%的客户，而广州国际金融中心的招商目前还没有实质性进展。”

　　事实上，金融海啸对广州写字楼市场的影响早在2008年10月份就已明显体现出来。

　　当月广州一手写字楼成交量为13530平方米，创历史新低，仅为上半年月均成交量的36%，于此同时，写字楼的平均租金也开始大幅下调，珠江新城的租金比去年同期下降三成。

　　写字楼成交量创历史新低

　　事实上，金融海啸对广州商业地产的侵蚀和蔓延早已在写字楼租金中反映出来。

　　以高出租率和坚挺价格闻名的中信广场一直是广州写字楼的风向标，如今租金也从高峰期的200元／平方米／月下降到160元／平方米／月，抢手的香饽饽已经变成了烫手的热山芋，放盘的业主越多越多。 

 　　此前，不少客户甚至要等一年以上的时间才能在中信广场租到合心意的写字楼；现如今，一直耐心等待租赁或购买机会的客户却纷纷以各种理由打退堂鼓。

　　其他甲级写字楼的业主也开始感觉到经济环境的变化，租金的报价普遍有所下降，尤其是一些空置率较高的新落成写字楼。数据显示，广州租金排名前十位的写字楼中，已有8个项目下调了租金。

　　“国际金融广场最高租金曾达280元／平方米／月，现在已经调整为180元／平方米／月，富力中心最高位也曾租到180元／平方米／月，目前只有130~150元／平方米／月。”一位业内人士介绍。

　　金融海啸后，外资企业特别是美资公司受总部金融环境恶化影响纷纷调整进入广州的步伐，近两月来广州已罕有外资交易，就算是甲级、超甲级写字楼市场，也以“内需”为主，新客户大部分是国内企业。

　　世邦魏理仕的研究报告显示，企业对办公物业的需求和心态已发生了明显变化，受灾严重的外贸、金融等企业，有些因经营不善而选择撤场，有些则在签订租赁意向书后要求退订；不少原来计划扩张或搬迁的企业选择取消或者推迟写字楼租赁计划；受金融风暴影响较小，比较迫切寻找办公点的企业，则以观望为主，希望获得更优惠的价格。

　　观望期最少持续半年

　　“虽然我们的项目要到2012年左右才交付使用，但我们预计到2010年，行业形势都很难好转”，一位甲级写字楼开发商告诉记者，出于对前景的担忧，他们目前已经加大了项目的营销预算，准备把宣传工作提前做，并进行目标客户群的调整，“此前是面对海外的金融客户，现在则转向国内的其他受影响较小的企业”。“现在客户还是以观望为主，起码需要半年时间市场才会明朗化”，仲量联行地区董事马炜图表示。“如果接下来市场没有进一步的坏消息传出，明年第四季度客户可能会重新考虑进场。”

　　广州国际金融中心的有关负责人也乐观的认为，在金融风暴来袭，全球经济放缓的宏观背景下，部分知名的500强企业在华业务仍在稳步扩张，“广州国际金融中心将于2010年投入使用，届时经济状况会趋于好转”，而且，国际标准甲级写字楼具有良好的市场需求，拥有理想的租金成长能力和持续竞争力，“市场前景还是比较乐观的”。

　　面对此概况，市场人士认为，对于包括广州国际金融中心在内的新落成项目，“招商前景很不乐观”。

　　“目前能做的是调低租金，给租户更多实惠，如延长免租期，赠送管理费等，提高代理行佣金，鼓励他们招揽客户，以让利的措施减小金融风暴对招商的影响。”上述人士表示。