09预测：区域市场之成都低位运行

   　2008 年，成都市房地产市场迅速由2007 年的火热变为了冰冷，在经历了宏观调控和地震之痛后，市场信心严重不足，购房者“观望”不前，房价明显下降，成交量萎缩，这也直接造成了1-10 月份的供需比高达1.82，市场结构严重失衡，供应远远大于需求，楼市被迫进入了“准现房”时代。

　　高端产品将成为热点 

 　　中原( 中国) 地产研究中心认为，2009 年成都的刚性需求依然强烈。在房地产市场经历为期一年的调整之后，市场价格逐步回落，预计成都房价于2009 年完成理性回归。在市场价格理性回归的市场背景下，市场刚性需求一触即发，而中小户型依然是供应和需求市场的主流产品。

　　在产品热点层面，2008 年成都市场出现的空中别墅、高层豪宅获得了较多的青睐。此类项目产品的户型面积大，又有效弥补郊县别墅远离市区、生活配套落后的缺陷，有望受到中高端客户的热捧。预计2009 年高层豪宅项目会大量推新，大户型产品有望成为市场关注的热点。同时，高层豪宅云集的天府新城板块将再度成为成都房地产市场的热点区域。

　　写字楼和商业地产将是投资新宠

　　成都的写字楼市场受经济大环境影响较小，2008 年政府一直着力打造的“西部华尔街”将在2009 年初现雏形。花样年的喜年广场、铁狮门、摩根和新鸿基的项目都将逐渐呈现。同时，2009 年的甲级写字楼市场供应量会大幅增长，人民南路板块的仁恒置地广场、航天科技(000901,股吧)大厦等项目都会面市。

　　同写字楼市场一样，商业地产市场在2008 年也是一直保持着热度。而2009 年，成都的商业市场也必将掀起一个高潮。2009 年华侨城的欢乐谷以及极地海洋公园开园，也将为其周边带去人气和商机。据不完全统计，几个已经确定要上市的主要项目中，大型商业体量达到20.32 万平方米。由于这批商业项目的地段都具有优势，预计在2009 年商业地产的均价也将有大幅上涨，而在住宅市场遇冷的情况下，商业地产将成为投资新热点。

　　总体态势波动不大

　　到目前为止，宏观经济、购房者信心以及开发商的现金流成为影响成都房地产行业发展的主要因素。而宏观经济预计将会有近一年时间才能缓慢恢复；而购房者信心的提升将滞后于宏观经济。这将有可能导致未来房地产市场继续走低。

　　中原( 中国) 地产研究中心预计，2009 年成都房地产市场整体将有可能持续2008 年的态势，持续低位运行，保持在2007 年年初水平，但也会出现一些市场波动：2009 年，年初供需、价格等将可能在2008 年年末的基础上有一定程度的降低；年中市场将逐渐稳定随着一些大项目、豪宅项目的入市，供需、价格等相较年初会有一定幅度上扬；在9 月左右整个市场有可能会因为整体经济以及房地产行业好转的原因，有出现小幅度的增长的态势，有可能持续到年末。