商铺市场:从奢侈品时代走向平民化

供应平稳 边缘城区供应增加 

　　与写字楼供应大幅增加不同，四大城市商铺供应并未出现明显增加。其中深圳商铺供应出现明显减少，2008深圳商铺竣工面积24.82万平方米，同比下降42.23%；上海商铺竣工面积222.62万平方米，同比下降13.20%。北京、广州商铺供应则出现一定程度的增加，其中北京同比增加13.02%，广州同比增加52.49%，是四个城市中竣工面积增加最多的城市，但仍然大大低于同期写字楼竣工面积的增长幅度。 

　　由于各大城市商业用地的出让普遍逐年减少，因此预计2009年商铺的竣工面积将保持平稳，其中核心区域的商铺供应更加稀少，而边缘地区的商铺供应将大幅增加。 

　　投资低迷 销售面积继续走低 

　　与写字楼销售大幅减少类似，商铺的销售面积也出现一定幅度的下降，但是下降的幅度远小于写字楼和住宅销售面积的下降幅度。上海、广州商铺销售面积的下降幅度约为20%，北京商铺销售面积的下降幅度约为30%，深圳的下降幅度约为50%。供求比方面，上海商铺的供求基本平衡，深圳、广州供略大于求，北京商铺供大于求现象明显，供求比达2.44。 

　　经济的低迷将会大大打击投资者投资商铺的热情，09年零售业的收缩将逐步显现，因此09年商铺的销售量将继续下降。 

　　需求放缓，商铺租金稳中有降 

　　10月份我国社会消费品零售总额同比增长22.0%，增幅比上月回落1.2个百分点；11月份，社会消费品零售总额9790.8亿元，同比增长20.8%，继续回落1.2个百分点。1-11月累计社会消费品零售总额97759.2亿元，同比增长21.9%。分月来看，虽然近期社会消费品零售总额增长率有所下滑，但下滑趋势并不明显。由于零售商业需求依然强烈，且中心区商铺供应依然紧张，商铺租金并未出现下跌，个别区域逆市上涨。根据中原地产监测，2008年前三季度北京、上海、广州优质地段商铺的租金依然上涨，其中广州上涨15%，上海上涨12%，北京上涨1%，但是其上涨的趋势明显呈现逐季放缓的迹象，未来租金继续上涨的压力较大。 

　　随着空置率的上升，租户销售业绩的下滑，2009年商铺租金面临调整压力，消费者将减少对非生活必需品的消费，相关商铺的租金将出现一定的下调。 

　　风尚转变，从奢侈品时代走向平民化 

　　商铺市场方面，虽然2008年零售业受到的影响较小，然而2009年金融危机的影响将会全面向处于下游的该行业传导，消费者将普遍减少自己的购买需求，零售企业的扩张步伐也大幅放缓，因此2009年对商铺的租赁需求将会大幅放缓。具体表现方面，中高端百货、家居卖场的租赁需求将大幅减少，而中低端百货、大型超市的租赁需求将稳中有升，中国商业地产将从奢侈品时代转向平民化时代。