金融风暴对中国商业地产利大于弊

主持人：谢谢徐总，徐总结合自身的经验和第一太平戴维斯的案例，给我们讲解了很多关于商业地产的前期规划，包括最后提出的一些政府部门应该介入到规划当中。我们也知道，现在的金融风暴席卷全球，请徐总给我们讲讲金融风暴对于商业地产的影响。

　　金融风暴对中国商业地产是利大于弊

　　徐伟成：我们在2007年底的时候，因为我们是做专业规划的时候，我们已经感觉到有金融风暴要来了。我觉得这个金融风暴的利弊分析来说，总体来说我们是认为利大于弊。因为这个金融风暴可以加速一些投机派的商业地产开发商，他不是实力派的，是偶像派的。或者是加速了一些不成熟的商业地产提前停止。第三个加速的金融管理方面对房地产信贷方面政策的制订，加速了国内外商业地产的融资渠道。对一些国际上，原来没有来到中国，原来没有机遇的，有实力的国际商业地产运营品牌，终于可以登陆中国了，有利于商业地产的重新洗牌。金融风暴以后，通过一洗牌，我觉得人会更清醒。住宅地产现在已经是非常清醒了，商业地产在08年会更严谨。包括以北京为例，有些商家可能根本就没有很成熟的考虑，随便开业、招商的。从08年到09年他可能要经历一个冬天。他在一个购物中心的运营和商业业态的组合，如何吸引消费者。08年以前大家都混得不错，浑水摸鱼。08年是真正的实力派了，最后剩下的都是四大天王，或者是八大天王。有真正竞争力的商业地产就会浮出来。我觉得08年底和09年可能有一些购物中心要出售，转让。我们认为我们中国的消费者是等不到半年的，有一个很铁的案例，就是非典，大家等了半年没有买东西了以后，就会疯狂地买车，消费，好象现在不买，以后就没有机会似的。为什么，前几年很多的外国的顾问机构，也对我们中国的消费者有一些研究，很多都是看好我们的13亿消费。昨天普尔认为美国人应该学会储蓄，中国人应该学会消费。现在我们的很多政策，都在刺激消费。09年底的话，我们认为我们的购物中心会慢慢理性发展，北京的商圈会越来越成熟，应该说我看到了很多的机遇。

　　主持人：徐总说得很诙谐，也很形象，大家也已经很清楚地理解了金融危机给中国商业地产带来的机遇。刚才您谈到中国商业地产的融资渠道是很有限的。前不久国务院通过了房地产信托基金的提案，虽然细则还没有出台，一旦出台将对商业地产有什么影响？

　　徐伟成：房地产信托基金并不限于服务商业地产。比如在天津，在北京以外的一些地区。天津的房地产信托基金，他是希望做工业地产，另外一些是希望做办公楼。房地产信托基金的回报率的曲线往往是像爬香山一样，是比较平稳的。在美国呢，他们的曲线是像过山车一样。作为中国，我觉得现在还是在不停地探索和摸索房地产信托基金如何去实现。我们公司也参与在里面，包括一些政策的制定。比如以购物中心做房地产信托基金，我们认为是大势所趋的。但是要找出几个黑马的企业，给他包装一些非常好的商场去做的话，我觉得还需要一两年的时间。我认为09年底的话，可能会做成一个气侯。以前我们公司帮过万达在香港，他是想把那个商业地产上市的，后来发现有一些机制跟他的操作不够完善，达不了国际水平。但是，我们国内的信托基金打造得也是很宽松，很透明，很国际水准的。但是起码有了这个举措的话，让开发商，投资方有了一个非常好的信号，起码风向标是很清楚的，让他朝着这个目标去打造。如果没有这个融资渠道打造的话，就好象这个地图不很明确，就像美国的东岸到西岸，都没有路灯的话，大家就会觉得没有方向。

　　所以，就这次金融风暴来说的话，我们认为对国内的银行，以及融资业也会随着进行一个革新和洗牌的。至于有没有一些商业地产开发商能够成功打造上市，还要看他的一些内部机制。从商业的企业运营，包括税收，包括等等企业内部的机制，还是有部分不是很透明的。

　　主持人：我们相信开发商对这个政策都是基于很大的希望的。

　　听众提问：刚才您谈到购物中心，随着中国大型购物中心的发展，由商场转变到购物中心的平台。目前的购物中心是基于开发商不理性的状况下，我是先盖了一个购物中心，然后请顾问公司进行规划，完全是一个反过来的顺序。从第一太平的角度，在商业招商上，MAL的性质方面，更趋于专业化的方向，有没有一些专业化运营的服务？

　　徐伟成：其实这个课题，我们也探讨了两三年，大家有机会上我们的网站的话，我们在澳洲是有非常成熟的商业地产运营管理公司的。在上海，我们有一家内营商业运营管理公司机构，在北京没有。如果在中国做一支真正的有专业团队，有专业服务成功经验的商业运营管理公司是非常困难的。商业运营要兼顾一个商场在接手，交付使用前，要负责招商，服务，解决投诉，开业前的准备。到开业以后，收租，包括商户之间有竞争，对他们进行调解。比如我是卖鞋子的，我的鞋子放在门口，怎么解决。比如顾客有问题，要投诉，打给谁，怎么解决。比如商业推广，购物中心有每年的推广计划。我们看一下香港新鸿基的APM，从06开始，F4的演唱会，到陈慧琳的CD签售，还有李克勤。还有一个高考的心理辅导，就是怕高考生因为心理压力大而自杀啊，就是找一些社工给他们进行一些心理辅导。从老、中、幼都不会放过。运营公司每个人都要出一个时间表，因为商户要交商业管理费的，这个管理费也包括了推广费在里面。为什么很多成功的商业地产开发商，商业管理部都是自己的。如果请一家外面的人过来，本身信任基础就很难建立。如果我们第一太平戴维斯接管万达购物中心，我可能是从赛特，燕莎出来的，我做一个一年的推广方案给他，三千万，包括请刘德华，刘亦菲等等过来，他会批吗？也许会批，也许不会批，我会敢向他提出这个三千万的方案吗？也许敢，也许不敢。所以，就是一个信任的基础问题。可能我们的老板一听到三千万，就会想，可以啊，三千万投过去，可不可以帮我拿回来三个亿啊。所以我们就搞一些类F4的，类刘德华的人过来，就是长得很像，但是杭州的刘德华和香港的刘德华是不一样的，虽然长得很像，或者搞一个超女300人过来。所以，第一个是信任基础很难巩固。第二商业运营管理公司的老板的成本本身成本很高，一个商业地产的运营老总年薪最少一两百万，他要负责招商，运营，管理等等。我作为一个第一太平戴维斯，我怎么能挖出这样一个人来呢？这种人本身是很稀缺的。还有一个，这几个商业运营管理公司的几个老板年薪加起来是要一千万的。所以第一个是信任基础问题，第二个是成本问题。还有商户的角色也很重要，香港的新鸿基APM，他在本身装修之前，就要求商户每几个月要更换店面，更换货，更换摆设。一个商业地产的商业运营部就等于大内总管，也是时尚部总管，他不希望他的旗下的店很土，他也不希望他的那些店里互相有矛盾。我本人就没有这个经验，这个都是20年经验管出来的。

　　在香港的香港城，他们的一些老板本身就是很时尚的，所以要求也很多。看不见明确的利润点的话，很多公司不敢轻易组成商业管理运营部。因为本身责任非常大，我们是非常有责任心的公司，我们要不不出手，要出手的话，就要帮客户管理好。

　　主持人：今天非常感谢徐总来到我们新浪乐居，为大家讲解一下商业地产的前期规划。刚才大家也提到一些问题，由于时间的关系，今天的讲坛到此结束，谢谢各位！