高力国际:京甲级写字楼空置率攀升

高力国际目前正在进行本年度第四季度的数据库更新，尽管调查还未最后完成，金融危机对本地商业地产市场的影响初露端倪：北京甲级写字楼市场里的空置率开始攀升，逼近五年内历史最高位、租金自2006年以来首次下跌、素质相异物业的业主遇到相同的市场状况，但市场信心及租赁买卖策略不尽相同。

　　空置率攀升、租金下跌

　　面对金融危机及其所引致的多个行业内严峻的市场经营状况，考虑到未来供应量、目前萎缩的需求量，北京甲级写字楼市场也许在未来两年内将会遇到更多的问题。据高力国际研究与咨询部的初步统计，纵使第四季度内仅有两个甲级写字楼竣工入市，在市场净吸纳量期望不高的基础上，促使本层面市场的空置率进一步上升。

　　截至发送本稿时间，未完全统计的数据显示，季内北京甲级写字楼市场空置率上升1.27个百分点到15.26%。考虑到未来新增供应量的逐渐增加，空置率会继续上升，甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平，创五年内历史新高。

　　然而，高力国际也发现，经营良好的超甲级写字楼目前还没遇到过于窘迫的困境。虽然，市场录得个别"大型客户"从超甲级写字楼搬迁至次级别之写字楼（但仍然是甲级）的个案，影响也不为过大的同时也说明一个未来趋势。

　　首先，个别大客户的流失并未致使超甲级写字楼的租金水平下滑；其次，由于有替补客户，某些超甲级写字楼的空置率亦未见突然攀升；再次，不同行业的租户对写字楼物业的需求已经升华，企业房地产策略也逐渐成熟。这说明市场的租户面貌变得更为行业化。

　　这亦就是说，写字楼业主需要三思其招租对象，从速制定新目标客户群体定位，以应对当前市场境况。但是，一般甲级写字楼或新近竣工的甲级写字楼所面对的情况则较为迥异。部分写字楼业或许会，甚至已经开始不得不采取降低租金、增加免租期等实际意义重大的优惠条件，以期吸引新租户。但我们认为，这似乎不是一个有利于整体市场发展的唯一举措。

　　从一个更深层面上探讨，如若北京本地的相关国家职能机构能再三思考，仿效上海政府在日前发布的《上海市鼓励跨国公司设立地区总部的规定》，创新思维并利用更新更有效的市场优惠政策，帮助扶持外资或大型本土企业，并引导这些企业落户总部到北京，为本市相关地产行业扩大需求，相信首都的商业地产行业会有一个更健康的发展方向。

　　纵使市场逾见难度增加，市场仍见一些闻名的企业有扩租写字楼面积，如MORGANSTANLEY在金融街的丰融国际中心扩租2,000平方米，总租赁面积达到5,000平方米，对写字楼的需求较扩租前增长33%。定性分析判断，金融危机的影响致使市场早前预测的一些跨国企业暂时搁置或停止其扩张计划。因此，北京写字楼未来的租户组合将会有所改变，国内企业很有可能在未来一两年内担当更重要的生产力角色。

　　商业地产市场的维护与健康发展需要政府扶持与支持

　　与市场上众多行业状态一致，2009年亦系北京商业地产发展预期艰难的一年。2009年新增供应预计达到710,235平方米，2010年则有343,385平方米。纵使没有金融危机的发生，即将到来的（因部分项目推迟完工而导致的）供应量累计总量大增的2009年亦会对本来已经竞争激烈的租赁市场，构成巨大的压力；加之金融危机的影响，高力国际预计，由于新供应的陆续入市，CBD和朝阳门（包括东二环）区域市场也将会非常瞩目，亦是竞争最为激烈的其中两个区域市场。纵使是素质优秀的甲级写字楼，同样也会面临更大的招租压力，毕竟，2009年内对写字楼有需求的来源会很有可能会备受影响。

　　2008年以前，甲级写字楼市场的供应量相对较少，租户没有太多的选择。而时至今日，乃至在未来的中短期内，由于优质写字楼物业供应充沛，企业所赋予的扩租、搬迁选择都更为丰富，由此而衍生出更多的议价条件，并主导市场由业主市场转化成租户市场，而且形成市场细分化明显需求。高力国际认为，北京写字楼市场的未来需求将会行业集中化、企业房地产策略化。

　　地产行业的发展离不开政府的扶持与支持，正如本文早前所提及，如政府在现今状态，因应其它国内区域竞争性城市新近颁布的招商引资政策，而做出对北京市之招商策略与优惠措施作进一步修改或调整，相信亦会帮助减少金融风暴对北京商业地产的不良影响。