保险和信托资金降成房市重要资金来源

     来自多方面的消息表明，REITs(房地产投资信托)等房地产金融创新品种已如箭在弦，将部分缓解房地产业的资金压力。 

　　房地产业的大部分资金直接或间接来源于银行，国家调控因此而左右为难，房价上涨时担心泡沫弥漫，房价下降时又忧虑银行的资产风险，改变房地产业较为单一的银行融资模式是政策的必然选择。因此，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国六条)提出"开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道"。

　　未来可以看到，保险资金和信托资金会成为房地产市场的重要资金来源。日前，中国保监会主席吴定富在全国保险工作会议上透露，2009年将稳步扩大基础设施项目投资试点，研究投资经营性物业政策，努力扩大保险机构资产配置空间。虽然保险业资金已对投资房地产业做了一些尝试，但持有的一般都是酒店、写字楼等出租型物业，不能冀望其大规模投资住宅开发，具体操作还有待保监会制定相关实施细则。

　　市场对信托资金进入房地产业呼声很高，尤其对REITs的推出抱有较高期望。但业内人士指出，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，用租金回报投资者，进行开发性投资的REITs比较少见。虽然REITs难以为普通住宅地产输血，却可以在廉租房的建设中一显身手。

　　国务院提出，建设廉租房保障低收入者的住房需求。廉租房其实意味着地方政府不仅要放弃土地出让收入，还要出资开发建设，对财政资金要求较高。此时，发行REITs或许是一个可行的选择：由地方政府无偿提供土地使用权，由REITs募集社会资金来出资开发，节省了政府的投资，也为社会投资者提供了一种可投资的品种。当然，廉租房的回报不高，为了提高REITs对投资者的吸引力，政府有必要推出一些优惠措施来支持投资于廉租房的REITs的发展。

　　长远来看，投向灵活的信托资金在房地产市场大有可为。除了投资于出租型物业的REITs之外，台湾已经出现了投资开发性物业的REITs，金融监管部门可以关注这种风险相对较高的REITs产品，考虑其运用于单个地产项目的可能性，为地产业的金融创新作出新尝试。

　　REITs在我国的推广存在法律障碍，需要以立法的形式避免对REITs的收益征收公司所得税和个人所得税，因为双重征税会降低REITs的收益率和其吸引力。美国、德国、日本和新加坡的REITs都已立法，避免对REITs和股东进行双重征税，使得REITs得到快速发展。但人大立法需要经过规定流程，信托资金入市仍需要一段时间的努力。

　　此外，债权融资创新也可能会有突破。《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》提出，"发挥债券市场避险功能……，开展项目收益债券试点。"这意味着，未来单个房地产开发项目也可以发行债券融资，既缓解了优质项目的资金压力，简化了发债的程序，又丰富了债券投资品种。