租金税率涨5倍京商业地产遭重创

      “都是收租子，他收5%，我却收30%，差别怎么就这么大呢？”1月4日，北京某商业地产开发商的MSN这样签名。“差别”是指北京商业用房租金税率由此前的5%综合税率改为按照新的分税税种进行征收，总税率达26%-30%。 

      商业用房租金税率骤然增加5倍，让开发商及投资者倍感压力。“商铺就会成为死铺的！”上述开发商说。 

      影响 回报率下降，空置增加，将出现烂尾 

      日前本报率先报道了自2008年12月1日起，北京出租商用物业租金税率提高到26%-30%。记者日前获悉，几家正在进行商业地产销售的项目已暂停工作。东部某项目原计划今年1月份推广其社区底商。开发商介绍，他们暂停了所有推广工作，销售签约也全部暂停。 

      业内普遍的观点认为，相对住宅领域，商业地产在此轮扩大内需的利好中不仅没有得到相关税收扶持，反而在此时提高租赁税率，有点“不合时宜”。

“此政策对商业地产的开发商及投资者将形成重创。”全国工商联不动产专委会秘书长朱凌波分析，商业地产的开发商主要是自持或出售其商业。租金税率增加后，如果开发商自持，收回投资回报年限将增加；如果销售，则面临没有投资者购买的境地。 

      中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰也表示，目前商业地产的销售与住宅一样在萎缩，再遭遇租金税收打压，对商业地产来说是“雪上加霜”，“最后的结果就是空置率空前增加，甚至会出现烂尾”。 

      进展 开发商、行业协会向主管部门表达呼声 

      据接近北京税务部门的人士透露，该政策并非新政策，税务部门的说法是将“原来的征收方式恢复至分税种计征而已”。此举也是借鉴广州、深圳等城市的做法。 

      目前，已经有部分开发商向地税局反映税金压力太大。SOHO中国董事局主席潘石屹正以市人大代表的名议起草一份呼吁降低商业地产税率的提议，准备交给北京市人代会。 

      中房协商业地产专委会常委蔡鸿岩也称，多家商业地产开发商已向专委会反映了类似情况，目前他正和中房协对此事进行协商。此外，中国商业地产联盟秘书长王永平也表示，目前协会正在密切关注此事，并与商务部相关部门沟通，以反映商业地产企业呼声。王的理由是：“商业地产不仅拉动投资，而且促进消费，还创造了大量就业机会，对扩大内需有着重要影响，现阶段改变商铺征税办法，加重企业负担，不符合扩大内需政策方向。” 

      “媒体报道后，税务部门重已经开始和开发商协商，考虑对政策进行调整。”富力地产有关负责人这样告诉记者。

税单 

      个人出租非住房(商铺、写字楼)税种计算：

营业税：租金收入×5%(起征点5000元，5000元以下免)

城建税：营业税×7%(不含涉外个人)

教育附加税：营业税×3%(不含涉外个人)

房产税：租金收入×12%

城市房地产税(涉外个人)：房产原值×1.2%×(1-30%)

土地使用税：每月土地使用税=(建筑面积/总楼层)×(税额/12)

印花税：租金收入×0.1%

个人所得税：月租金收入-月税费-修缮费用=A

如果A大于4000元，个人所得税=A×80%×10%

如果A小于等于4000元，个人所得税=(A-800)×10%

- 部门说法 

      地税局：早就应该分税种征税了 

      昨日，北京地税局相关负责人没有接听记者电话，咨询电话也无人接听。随后，本报记者分别咨询了通州区地税大厅服务窗口和朝阳区地税局工作人员，上述人员均表示商铺租金已于2008年12月1日按照上调后的标准收取。 

      朝阳区地税局的工作人员表示，原来也要求按照分税种征收税费，一直没征而已，“这是全市统一的，早就该这么征税。”至于上级部门为何现在推出这个政策，她表示她们只是执行，无法解释。

- 账本 

      年收益至少缩水两成 

      据知名商铺投资人张羽冲介绍，现在通常商铺的资金回报率没能超过10%，多数在8%左右。以资金回报率为10%计算，那么一个价格为1000万元的商铺，平均每月租金为8万多元，年租金收入为100万元。 

      如果该商铺没有贷款，按照旧标准缴税的话，一年的税金为5万元，收益为95万元。若按照新标准缴税，则所缴纳的税金则近30万，租金实际收益则为70万元，租金收益至少要缩水两成多。 

      事实上，更多的商铺投资者是按揭贷款的。按照商业贷款的利率为基准利率5.94%的1.1倍计算，即6.534%，如果有800万元的贷款，则每年需要承担52万多元的利息，减去30多万元的税费，商铺收益的100万就所剩无几了。 

      “加上空置期的费用和装修费用，就更少了。”张羽冲指出，现在行情不佳，租户都要求租金下调，原本月租金为10万的商铺有的降到了7万，“这样就离赔钱不远了”。

- 释疑 

      “公司租客”需租金发票 

      以写字楼及商铺为主的商业用房，租赁主力客群是以公司为主。据有关人员表示，商业用房租赁者为公司或其他相关单位的，均需要出租者提供租金发票，这样租赁者才能将支付租金的支出入账。因此不像住宅出租那样出现大面积逃税现象。此前，由于租金税费较低，出租者均能自己承担，其在缴纳正规的租金税费后，均能从税务部门开具相关发票。