金融海啸使商业地产面临“洗牌”

郑瑞声：我们自己内部在谈这个信托基金的时候，信托基金不是一个融资渠道，他是一个退出机制，就是解决这个项目做好了之后我怎么变钱的问题。商业项目你要做好，才能得到这个东西。但是以前连这个都没有，可能中间就想出手，现阶段还是要从自身考虑。

　　现在从金融海啸过程中，会给商业地产带来什么呢？一个是洗牌的过程，不管是开发企业，还是我们的顾问行业。可能对商业细节的关注和对服务质量要求更高了。以前做商业地产分几类开发商，一种是一开始就比较明确，比如中粮，开始就准备了很多的资金，多少年内做多少项目。另一类是项目中有一些这样的项目，不得不做。另一个是被逼的，住宅不好做了，想做商业地产。这三类中，第一类，他已经想好了多少年之内我要做这个商业地产需要多少钱，钱对他的压力只是一个实际情况，并不会导致他方向的变化。他操作和运营一个项目或者几个项目的时候，这个思路是比较稳定的，这是相对比较成熟的，这样的大企业也越来越多了。第二种和第三种比较麻烦一些。因为一方面是资金的压力，另外一方面是人力储备不充足。普遍市场好的话，这个过程相对容易一些，像现在这种不好的情况下，就比较麻烦。

　　我提出几点，一个是给大家提供一个提升服务质量的一个机会。可能对于这种无心的，没有特别清晰思路的企业比较痛苦，如果你在当中找到一个契合点，也许是跟其他公司合作，或者跟节庆结合在一起做一些推广的活动，可能会带来一些比较实际的好处。比如西单大悦城，跟往年在这种年关投入今年要大很多，效果怎么样呢？我们最新的数据，元旦三天，中粮大悦城日人均客流到18万以上，应该说是相当振奋的一个消息。他商业不大，总共才22万。原因呢，一方面是他在西单，另一方面他在西单这个项目具有唯一性。但是总的来说，这么冷的冬天他有这么大的客流量很值得我们思考。

　　最近我们也在帮他们做一些消费者的分析。因为这样的项目里都是年轻人居多，来的人大多是30岁上下。有三分之二谈到金融海啸影响的时候，并不是很悲观，都说对我的影响不太大。刨掉一些啃老，或者是月光的，真正有消费能力和消费意识的人，对金融海啸的影响不是很明显。

　　另外一个，以最近我们几年的经验来看，国家出台一些政策限制大型商业项目在五环内，四环内有一些要求。我们金源这样的，大型的购物中心非常多，主力店非常多。在主力店模式相对减少的情况下，零售商户怎么和特色商户结合，更多地关注什么样的人进来，这个是跟策划有关的一个体系的问题。

　　在谈到城市网点规划，现在还没有感觉到他的好处，这个可能需要一段时间，因为规划总会有一个时间滞后的过程。总的来讲，可能有些城市整个感觉会比北京上海好一些。我们现在在操作成都华侨城(企业专区,旗下楼盘)欢乐谷的项目，18号开业，今年经历了地震又经历了金融海啸。从项目运作开始，06年年初就启动了，有住宅，有主题公园，有购物中心，大概有50万平米的商业部分，一期开出来是欢乐谷前期的入口。从我们招商来看，商户对这个项目的过程也是觉得挺有意思，地震之前商户还是很热烈的。因为这个项目在整个西南是比较少见的，地震之后曾经有一段时间确实碰到了问题。但是对于金融海啸的波及反倒感觉不是那么强。对于本身已经经历过生死的轮回之后，商户和消费者对生活的概念已经有了一些变化。我们感觉相对不是外向型经济的城市，对金融海啸的波及度不是那么大。相反，他们对生活品质的提升直接体现在商业项目的招商和经营过程中，整个形势还是比较乐观的。总体我们感觉，对于整个前景来说，我们自己还是认为比较乐观的。因为不管从国家的政策支持，到现在实际微观的情况，还是有不太一样的地方。

　　主持人：刚刚从张总这边说到金融海啸对一些正在运营的项目影响可能少一些，必定有一定的现金流支持，可能对正在开发的项目有更多的影响。毕竟这个企业融资的渠道没有国外那么多元化，包括信用机制不太健全。我想问两位开发企业的老总，金融海啸对商业项目开发融资过程中有没有影响？第二个，08年北京的商业地产的放量比较大，09年预计也不小。商业地产这么大的一个放量情况下，咱们的项目怎么提升自己的品质呢？