外资频频“套现” 抛售上海物业

 　　外资开始频频在上海抛售商业物业项目，上海甲级写字楼的空置率也由年初的5%左右升至15.4%，其中浦东陆家嘴(600663,股吧)空置的写字楼面积则超过25%。

　　近日，外资开始频频在上海抛售商业物业项目，上海甲级写字楼的空置率也由年初的5%左右升至15.4%，其中浦东陆家嘴空置的写字楼面积则超过25%。 

 　　抛售

　　由于美国次贷危机以及全球经融危机的影响，房地产行业不景气，商业物业显然也难以独善其身。

　　近日，据媒体报道，摩根士丹利已将上海多项收购物业进行打包，意欲以整体出让的形式寻找买家，套现心理迫切。

　　据了解，摩根士丹利已经密切接触了多家外资基金。尽管资产包尚未定价，但凡对资产包有兴趣的客户，都可以在价格上进行协商。摩根士丹利推出的资产包内含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业。其中包括了卢湾区的上海广场商场部分、静安区的东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场，以及另外三个住宅项目。



　　同时，澳大利亚最大投行麦格理集团也正以3亿元人民币为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25%。

　　除外资外，港资公司也在开始抛售上海商业物业进行套现。

　　近期李嘉诚旗下的和记黄埔将把黄金城道步行街上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖。这也是和记黄埔在2008年上半年抛售世纪商贸广场和御翠豪庭高档公寓之后，第三次在上海抛售旗下物业以期回笼更多资金。据分析师表示，预计和黄本次抛售的商铺价值超过10亿元。

　　另外，据第一太平戴维斯日前发布的数据显示，2008年年底上海甲级写字楼平均空置率飙由年初的5%左右升至15.4%，其中浦东陆家嘴空置的写字楼面积则超过25%。预计2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上。

　　套现救急

　　对于外资在上海抛售商业项目，中银国际分析师周路在接受观点地产网采访时表示，很多是因为要回去救火救急。“他们本身的资产负债表都不是太理想，负债率比较高，可能是有一些套现压力，需要现金流来帮助他们本部。当然，也有一部分是因为对短线不是特别看好，再加上他们有些物业持有的时间比较长了，也有一定的利润锁定。现在的价格对他们来说还是有利可图的。这个应该是多方面的原因。”

　　易居中国研究院副院长杨红旭也持相同观点，在其看来，外资主要是因为金融危机的影响，后院失火，回家救急。

　　而上海甲级写字楼空置率上升，周路则认为，一方面，是因为上海写字楼集中供应比较大，短期内供过于求。另一方面，则是由于全球经融危机的冲击超出了我们原来的设想。

　　“情况比我们原来想象的要糟糕很多，很多企业扩组、续租的计划都有所改变，会进一步观望，所以导致了现在这种局面。”在其看来，这种局面还会进一步加剧，因为09年上海的供应量还是相当大的。“这种市场环境下，如果要指望一个很快的回升是不太现实的。首先是要经济见底，供求回到一个相对的平衡，我觉得2010年看起来可能会相对好点吧。”

　　数据显示，2008年全年上海甲级写字楼新增供应83.7万平方米(其中浦东地区61.9万平方米)，达到历年新高。而当年市场吸纳吸量只为36.6万平方米。

　　第一太平戴维斯上海董事总经理刘德扬表示，根据目前在建甲级写字楼工程进度预测，2009年上海还将有75.4万平方米(43.5万平方米分布在浦东)的甲级写字楼项目将竣工。

　　此外，第一太平戴维斯预测，2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上，平均租金水平继续回落5%—15%，日租金下滑到6元/平方米左右。

　　杨红旭认为，商业地产回暖还需要两年左右的时间。毕竟目前经济危机也在加剧，一些企业都搬到小办公室。2009年回暖应该没希望的。

　　“2010年见底后就会好点，短期内上海商业项目的压力还是挺大的。现在租金还在往下走。不过商铺现在要好点，但也有一些开发商因为套现的压力，所以拿出来卖。成熟商业这一块相对来说要好一点。”周路对观点地产网说。

　　但其补充到，“是指成熟商圈，有些商圈因为还没有建立或者刚刚建立起来，招商压力也是挺大的。”