张玉良:下半年是拿地比较好时机

2008年12月31日，上海市房地产协会轮值会长、绿地集团(企业专区,旗下楼盘)董事长张玉良接受本报记者采访时表示，尽管2008年绿地没有完成年初制定的“3个500亿”的目标，但是利润、销售收入还是可喜地实现30%以上的增长。 

　　张玉良认为，2009年经济的挑战和困难，恰是行业优秀企业一个比较好的发展机会，土地资源、资金可能向优势企业集中。 

　　根据绿地目标，2009年公司保证同比10%的增长，争取20%的增长，力争全年业务收入、资产规模和现金流突破3个500亿。 

　　与之前各地项目遍地开花不同，张玉良认为，2009年绿地将重点加大上海、北京、天津这些地区的项目拓展，主要因为这些市场的基本面还比较好。随着环境逐步改善，绿地将适度发展市场比较好的省会城市。 

　　2009年是拿地好时机 

　　经济观察报：从公司拿地情况看，你认为地价是否已临底部？ 

　　张玉良：2009年的上海地价是这样的。但从全国角度讲，我判断2009年下半年是拿地比较好的时机。但各城市不一样，并不是所有的城市都是拿地最好时机。前几年土地供应量很大的城市，比如成都、沈阳等，有测算认为卖5年都卖不完。而上海是一个存量房不是很足的城市，所以地价已在底部线上，复苏要快一些。 

　　经济观察报：拿地流程是否发生变化？ 

　　张玉良：现在拿地流程是改变了，企业预先要和政府沟通，然后按挂牌流程拿地，类似于“勾地”。这没有文件规定，既没有破坏土地挂牌规定，又能保证地块不流标。等市场稍好一些，政府不担心流标时，又会恢复原来程序。 

　　“我比行业要乐观一些” 

　　经济观察报：你认为2009年房市会发生怎样变化？ 

　　张玉良：2009年房地产会有一定的复苏，结构、总量都会发生很大变化。在结构上，商业地产比重会逐步增加。在总量上，今后几年肯定不像前几年这么高。 

　　房地产是否见底？我认为有两种情况：一个是V字形，另一种是U字形。我认为，上海最晚2009年6月份会复苏，目前已在底部的线上，快点2009年二季度就会复苏上去，届时成交量会有较快上升，成交价格也将基本趋于稳定。 

　　经济观察报：相对其他开发商，你对行业判断还比较乐观。 

　　张玉良：全行业要悲观一点，我比行业要乐观一些。我们感受到的困难要比小企业小，大企业规模大，竞争力要强，肯定困难要少。如绿地在2008年11月光信托融资就增加了10亿元，而小公司就根本不敢做信托。 

　　另外，我所说的乐观不是像过去那样的乐观，而是指比现在的情况会好一些。在目前环境下，弱势企业、产品淘汰更快，优势企业会生存得更好。2009年房源总量与上年差不多，但企业间的差别会比较大，一部分弱势企业的房子难以卖出去，所以我们倾向于乐观的态度。 

　　经济观察报：市场传言，房地产业会出现“国退民进”现象，你对此如何看法？ 

　　张玉良：2008年情况比较特殊，大批的民企比国企获得资金难度更大。客观上，一些部门对民企的偏见还存在，相对国企、国有控股企业来讲，民企要想获得资金资源，条件相对要弱。 

　　但这并不代表长远发展方向。尤其是当国家资金松动后，它依然会按优势企业和优势项目贷款，而不是国企就给贷款，民企就不给贷款。这主要看企业是不是“强”，我觉得2009年大企业会获得更多资源，小型民企日子肯定会更难过。 

　　我相信，2009年3月份贷款会大规模放松。为什么这段时间还比较紧，主要是银监会、各商业银行对房地产信贷政策，还在沿用过去宏观调控时期的一些规定，没有彻底调整好，所以放的速度比较慢。一旦调整完了，放贷肯定会加快。 

　　“经济适用房建设还不是很快” 

　　经济观察报：上海经济适用房是如何构成的？ 

　　张玉良：上海经济适用房来源很广，有过去落实的两个1000万平方米的存量配套商品房，还包括一些国有公司收购的商品房。我认为，各区政府会定向收购一部分商品房作为经济适用房，这与原来经济适用房全部新建的概念不一样。 

　　这是一个特殊时期，如国企公司收购一些浦东房源，主要是吸收人才作储备房的。这主要是为了加快推进经济适用房，临时性采取的措施，不是经常性的。从长远看，政府不会把商品房收购过来作为经济适用房。另外从全国角度讲，经济适用房建设还不是很快。 

　　经济观察报：为何开发商参建经济适用房的热情不是很高？ 

　　张玉良：如果按计划经济那样去做，无论是成本、品质都难以得到保证，其成本远比市场化配置要高，这是毫无疑问的。经济适用房只有借助市场配置，成本才会比较好。另外，政府也要鼓励企业参建经济适用房的积极性。 

　　经济观察报：你是如何看待经济适用房对商品房的影响？ 

　　张玉良：商品房要从户型面积、环境、配置、区域、产品造价等方面，与经济适用房形成错位竞争。为何要建设经济适用房，第一是政府的责任，肯定要做。第二是解决民生问题，这是一个比较好的时期，因为各方资源、成本都比较低。第三是建设要有节奏，政府对数量有一定控制。当然以前没有建经济适用房的地方，现在建了，那对市场是有冲击的。至于冲击多大，要看政策有没有执行好。