京写字楼变曲调 下滑趋势将难抑

   　通常情况下，第四季度是北京写字楼租赁市场较为活跃的时间。但是，过去6个月里发生的全球经济危机以及国内经济衰退，在一定程度上影响了北京写字楼租户的心理，多数租户认为市场已经达到了峰值水平，并预期市场将转入下行通道。

　　本季度，北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2%，而空置率则继续攀升。本季度较低吸纳量的主要原因可以归咎于2008年初并不十分理想的租赁表现，以及2005年初因多数租户合约到期而搬出所造成的负吸纳量。目前，市场平均空置率在13.25%，基本与上一季度持平。从区域方面来看，东二环和燕莎区域空置率增长较快，较上季度分别增长8个百分点和7个百分点。

　　考虑当前相对较弱的市场需求和过量的供应，为了保持市场竞争性，许多开发商采取延长免租期等措施来吸引新租客或保持原有租客。第四季度，市场平均租金为每平米228.2元（使用面积）。

　　第四季度里，写字楼市场投资活动呈现下降趋势，租金亦相对疲软，造成市场平均销售价格下降。尽管如此，北京各主要中心商业区域相对稀少的土地供应，以及国有企业相对较强的写字楼自用需求，将会平衡及保持核心商业区域写字楼物业的市场价值。

　　本季度，北京甲级写字楼物业净回报率为7.5%，市场平均资本价值为每平方米25,801元。

　　供应方面，市场无新增供应出现，目前北京写字楼总存量接近540万平方米。一些计划于2008年第四季度入市的项目，由于奥运期间的工程延迟而一再推迟入市时间；另外，部分业主也没有开始租赁，而是在寻求可能的出售机会。

　　由于计划于第四季度开盘的项目一再推迟时间表，预计2009年潜在供应量将非常可观，对市场价格将造成一定冲击。据我行供应量预测，2009年上半年约有120万平方米的甲级写字楼进入市场，而60%预期供应量将分布在中央商务区和东二环区域。

　　明年一，二季度内，北京写字楼市场将不会十分乐观。无论是扩大办公面积的原有租客群，还是潜在的新租客群都将相应的减少面积需求。而疲软的需求加之持续不断的新增供应量，必将导致市场上更为激烈的租赁竞争，进而增加实际租金收益的压力，或导致租金持续下滑。

　　考虑到未来数月内预期过量的供应和市场对国际租户的依赖度，北京写字楼市场整体及分区空置率都将进一步攀升。本季度，相继有国际企业从中央商务区搬迁至租金成本更低的望京及燕莎等商业区域。这可以看成是跨国公司租客受全球经济危机的影响，而对价格的增加更为敏感，进而寻求低成本办公区域的开始。

　　另一方面，写字楼市场投资活动预期减弱。尽管如此，中央财政一系列经济刺激方案的间接作用、逐渐放宽一度受到严格管制的商业地产投资限制，以及即将推出的房地产证券化投资产品，都将在一定程度上起到对冲下行风险的作用。