商业物业出租税率是否下调惹争议

    北京市人大代表、SOHO中国董事长潘石屹近日建议，将个人出租经营性用房维持在5％的税率，个人出租住房的税率由5％降低到4％，以降低中小企业税负和写字楼高空置率。但北京市政府相关部门人士认为，北京商业用房租金税率的调整是为了防止违法商户钻空子，是出于公正公平的考虑。

    税率下调争论大

    潘石屹认为，2004年北京地税局发布的“京地税征〔2004〕181号文件”将所有形态物业的出租税下调为综合征收率5%，为北京城区的商业出租起到很好的促进作用。但2008年10月237号文件出台后，一些办公、商业型物业的出租成交量立即出现大幅下降。

    潘石屹说，237号文件实施后，由于税负增加，相当于北京市所有写字楼的租金上涨了20%，在经济危机蔓延的时刻，对北京经济无疑是杀鸡取卵，雪上加霜，已经可以看到的是，CBD写字楼的空置率明显上升，据详细数据，仅CBD的空置率就直线上升到20％。这非常不利于市场的活跃和经济的恢复，在如今经济危机的情况下，可能会引发更大的恐慌，对北京以第三产业为主的经济将是致命的打击。

    对此，北京市地税局相关部门负责人认为，5%的综合税率仅仅是针对住宅房出租，但在操作过程中大部分开发商钻了政策空子，把商住两用或者底层商铺全部划入个人住宅用途，躲避经营性税费。12月1日出台的“北京商业用房租金税率由此前的5%综合税率改为按照新的分税税种进行征收，总税率达26%-30%”的规定，其实并不是新规，早在2004年181号文件就已经提出，只是当时没有明确。

    该人士还认为，作为商用住房出租获得的收益肯定要比普通住宅出租高，这部分税肯定要多交，但按照最严格的方法来计算，也达不到30%的税收比例，仅仅是20%出头。而潘石屹在提案中指出，这个税率最高达到了27%。

    多因素致使写字楼空置率高企

    不管是因为税负过重导致了出租成交量锐降，还是供应量偏多、价格偏贵造成的空置面积扩大，北京写字楼空置率不断攀升是不争的事实。

    地产代理行高力国际的报告显示，2008年四季度北京甲级写字楼市场空置率上升1.27个百分点到15.26%，考虑到未来新增供应量的逐渐增加，空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平，创五年内历史新高，而租金也出现了自2006年以来的首次下跌。地产代理行世邦魏理仕的数据显示，北京CBD区域2008年第四季度的空置率为35%。

    一些业内人士指出，金融危机对不少中小企业构成了较大的影响，从而导致写字楼需求日渐萎缩，再加上前期商业地产的过快扩张，供应量或在今年集中释放，这些因素的综合影响将大大加剧写字楼市场的竞争。

    中原地产的报告认为，受全球经济危机的影响，北京写字楼租赁市场将受到一定的影响，尤其对甲级写字楼的影响较大，部分外资公司开始缩减办公面积。从北京中原监测的数据来看，北京甲级写字楼租金从2008年11月份出现拐点，处下行趋势。随着全球经济的调整速度，以及目前租赁需求的缩减，预测2009年北京甲级写字楼租金呈下滑趋势。