郑州：商业地产2008年双量齐升

房价的是是非非，让公众把注意力都转向了商品住房市场，而远离国家宏观调控的商业地产，却在人们视野之外，悄然生长，迎来了难得的发展机会。上周三，郑州市房管局公布的数据显示，过去一年，郑州市商业地产供应量、销售量同比双双增加，在住宅市场成交量萎缩的情况下呈现“一枝独秀”的局面。那么，2008年郑州商业地产发展究竟如何呢？

　　商业地产一枝独秀

　　在商品住宅市场遭遇“寒冬”的时候，郑州商业地产却“逆市飘红”，迎来了难得的发展机会。根据金门面顾问提供的数据，2008年郑州市商业地产投放160.68万平方米，实际销售113.3万平方米，与2007年相比出现了供应量、销售量双双增加的情况。

　　社区商业地产放量，是2008年郑州商业地产市场最基本的特征。金门面顾问首席顾问王少华告诉记者，受商业地产丰厚利润的吸引，省会房地产开发商往往在开发商品住宅时，配套建设了大量的社区商业用房。特别是一些城中村改造项目，由于地理位置较佳，加上拆迁成本较高，开发商往往通过规划大量的社区商业用房，弥补高额的拆迁成本，赚取更多的利润。

　　根据金门面顾问的统计，从月度投放量看，1月、6月、9月、11月这四个月郑州商业地产投放量最大，其中，1月商业用房和办公用房预售面积为24.08万平方米，环比下降了15.53%，同比上涨了274.5%；6月预售面积为23.43万平方米，环比上涨了876.3%，同比下降了38.64%；9月预售面积为20.82万平方米，环比上涨了62.28%，同比上涨了62.78%；11月预售面积为22.24万平方米，较上月上涨了530%，较去年同期上涨了29.3%。而从区域投放量分析，郑州商业地产主要供应区域仍然集中在郑东新区和金水区。

　　商业开发走向分散

　　在省会开发商争相开发商业地产的同时，郑州商业地产开发、建设呈现出区域分散化和主题化特征。

　　金门面顾问首席顾问王少华告诉记者，近年来，随着郑州市城市建设的快速发展，在以往二七商圈、碧沙岗商圈基础上，郑州市又涌现出了花园路商圈、龙湖

　　商圈、大学路商圈、紫荆山商圈等区域性商业中心，这些新建设发展起来的区域商业，使区域化消费成为主流，以区域分散化的特点，拉动所在区域商业的发展。

　　而与此同时，专业的商业地产主题化发展模式越来越受到认可。王少华告诉记者，在郑州，像元通纺织城、世贸商城、水岸花木城等，都以专业化的定位，受到市场广泛关注。商业地产项目也在不断调整自身经营业态以及所吸纳的品牌。而一些旧的购物中心也开始走向专业化或主题化，重新进行市场定位。

　　在商业主题化的趋势下，郑州商业地产营销模式也悄然发生变化，其中之一就是开发商持有物业的比例在逐渐加大。王少华告诉记者，2008年在住宅市场持续低迷的情况下，越来越多的开发商认识到，在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是商业＋专业经营＋持有(或部分持有)物业。开发商持有物业的比例加大，将完全不同于住宅市场简单销售的形式。以持有物业进行出租收益进而长期经营，已经成为开发企业的新选择。

　　商业地产问题不少

　　郑州商业地产的“逆市飘红”并不能代表商业地产“一好百好”，商业地产也遇到了“成长的烦恼”。

　　谈到商业地产滞销，人们喜欢用“过剩”来概括总结。但王少华认为，郑州商业地产的问题，不是简单的“供大于求”，而是同质化商业地产过剩问题。

　　王少华表示，郑州的同质化现象比较严重，大型综合购物中心是城市商业零售市场的主力军，这已成为商业地产开发商的共识。然而，随着开发的加速、市场放量的激增以及定位的趋同，很多商业地产项目不可避免地陷入同质化竞争的困局，严重影响着今后的健康发展。如何解决同质化问题，还是要靠走个性化差异化路线，对于未来商业地产的发展来讲，这点是必不可少的。

　　“返租”是商业地产又一痼疾。业内人士告诉记者，2008年，因经济形势不好，致使一些企业提出返租或者类返租方案，特别是在市地，因监管不严，“返租”现象有所抬头。从法律程序上讲，“返租”是极其危险的，如不加以遏制，会对市场造成很大的伤害。在省内一些市地，已经出现兑付无门的返租恶果，这种情况值得全

　　行业深思。杜绝变相返租和返租，将是事关行业发展的重要课题。

　　而融资渠道问题是郑州商业地产发展的又一瓶颈。2008年郑州及周边楼市涌现出了一批新的商业项目，但同时，有一部分已有的商业地产项目，因为定位不准，销售回款困难，最终因资金链断裂而“搁浅”。王少华表示，商业地产对资金的依赖程度极强，无论是资金的数量上还是持续的时间上，而商业地产融资渠道尚未打通。因此投资商业地产必须随时掂量自己的钱袋子是否足够丰满，先解决资金问题，然后再考虑盈利问题。

　　未来商业充满坎坷

　　对于2009年郑州商业地产，金门面顾问认为，商业地产成交量将保持稳步增长，部分项目面临调价可能。

　　随着商业用房和办公用房供应量的巨大放量，成交量也会随之上升。一方面，宏观调控政策的进一步实施，挤压了投资住宅的空间，使得投资纷纷转向商业用房和写字楼，另一方面，政府引导，郑州市要打造成中原城市群的“商都”，也会加大对商业地产的政策倾斜，促进成交量大增。

　　但是，业内人士也指出，2009年商业地产供应增加的同时也会让一些项目快速降价以求活命，调价将不可避免成为一些项目的杀手锏。特别是过度膨胀的社区商业地产，将面临巨大挑战，可能会出现租金和售价双双下滑的情况。

　　一些业内人士认为，社区商业方便、快捷等特性使其具有发展潜力，不过随着社区商业供应量的激增，也给其发展带来了严峻的挑战，社区商业自身的问题、各社区商业之间的竞争以及社区商业与其他形态商业的竞争都是其发展面临的挑战。随着2009年经济形势变得更加严峻，大众消费信心下挫，高租金和售价会让商家望而却步，因此，面临这样的形势，社区商业定会下调租金和售价。

　　而随着全球金融风暴的蔓延，全球经济陷入衰退，投资减缓，国内外大型零售商开始减少甚至停止了开店计划，商业地产招商将面临巨大的压力。招商难将是2009年商业地产的普遍现象，如果规划定位不准确，一部分商业地产项目将面临进退两难的境地。