由于拥有百联北上海购物中心商铺产权的部分小业主们拒签已于2008年底到期的委托经营合同，包括东方商厦宝山店在内的百联北上海购物中心内的商户们无法与业主及物业管理方面签订新合同，百联北上海购物中心已于日前被迫关门停业。业内人士指出，这完全是分割出售产权式商铺导致的经营风险。
见习记者 叶尧 商报记者 叶松
历史
百联股份受托
输出经营管理
据了解，百联北上海购物中心的前身为北上海商业广场，其开发商为上海宝茸房地产开发有限公司，2005年4月开始对外招商。按照房地产企业当时对商业房产的一贯做法，委托商铺销售代理商中原地产将北上海商业广场的大部分商铺作为商业物业全产权化投资品种，出售给了大约1600名商铺投资者，然后以7%的回报率与商铺投资者们签订了为期2年、3年不等的返租合同。
由于北上海商业广场开发商下属的上海同运百货有限公司是一家主要由房地产从业人员组成的商业管理公司，对经营管理购物中心，特别是大型购物中心缺乏经验，因此，北上海商业广场2006年初开业后，经营定位不准，引进的客户档次不高，内部管理混乱，入驻商户欠租现象十分严重，导致北上海商业广场严重亏损。2006年，仅营运就亏了1200多万元，导致在开业8个多月后就关门谢客。开发商宝茸房地产公司经过多方联系，最后选择了百联集团旗下专业经营百货商店、购物中心业态的百联股份来经营管理北上海商业广场。由百联股份按照先前已经获得成功的“桥梓湾购物中心”的经营模式输出管理，全面接手北上海商业广场的经营管理。此后，更名后的百联北上海购物中心于2007年1月份重新开业。
经营
百联股份经营两年连续赢利
据了解，鉴于充分意识到分割销售、售后包租的产权式商铺会给购物中心的整体经营管理带来麻烦，当初百联股份进入北上海商业广场就选择以输出管理的模式进行。百联方面相关人士曾经透露，如果北上海商业广场没有产权出售问题的话，百联很有可能全盘收购北上海商业广场，因为他们看好该物业地理位置和市场前景。
据百联股份相关人士介绍，百联股份受托经营管理百联北上海购物中心开业两年来，一方面借助百联股份统一的招商采购平台，引进了很好的品牌(仅东方商厦宝山店就引进了170多个品牌，其中约有三分之一的品牌是第一次进入宝山地区)；一方面通过对消费市场的摸索，推出了许多适合当地消费层次的营销举措。在百联股份负责经营的两年中，百联北上海购物中心的经营持续看好，取得了连续两年赢利的佳绩，其中2007年经营赢利近900万元，2008年在商铺产权发生波动，对经营带来不小影响的情况下，还实现1200多万元的赢利。百联北上海购物中心入驻宝山区蕴川路地区还对提升当地的消费水准，繁荣当地的零售市场起到了推动作用。
变故
政策变化遭部分小业主不满
据知情人披露，去年，持有上海宝茸房地产开发有限公司40%股份的大股东欲退出其持有的股份。百联股份方面得知这一消息，预计到大股东退出后，新入主股东可能会对持有产权的商铺小业主们采取新的政策，从而对经营带来影响，因此，曾经多次向宝山区政府相关部门提出维持开发商产权现状的建议。通过多次接触和召开多次座谈会，宝山区政府相关部门出面多次协调。可是，让百联方面想不到的是，该大股东最终还是“金蝉脱壳”，出让了其在宝茸房地产的股份。
据了解，新的股东出资成立了北上海商业广场新项目公司——上海朝兴企业管理有限公司。于是，原北上海购物中心的物业管理方上海同运百货有限公司于2008年下半年，就将北上海商业广场的管理权转给了朝兴公司。据部分小业主介绍，朝兴公司运作成立了北上海商业广场业主委员会筹委会，并以筹委会的名义给小业主们散发了一份《授权委托书》，要求小业主授权业主委员会筹委会与百联股份协商相关事宜；不签《委托书》的小业主将被停发2008年9月至11月的租金。此举引发了部分小业主不满，他们联合抵制朝兴公司，拒签已于2008年底到期的委托经营合同。据悉，同意签约与不同意签约的两派小业主们还为此在北上海商业广场发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。
未来
只要办妥手续还将继续经营
百联股份与业主方签署的输出管理协议只有两年时间，供应商与百联股份的协议到2008年10月30日，按照要求，北上海购物中心在管理协议到期前就应该办好商铺的所有续签手续，让百联股份继续与供应商续签协议。由于部分小业主拒签委托经营合同，百联股份就无法继续经营下去。可是，宝山区相关政府部门又多次向百联股份承诺，一定会在很短时间内，办妥小业主与管理方的签约手续。应宝山区相关政府部门的再三要求，百联股份从稳定大局出发，多次延迟了营业时间。
可是到了2009年，小业主与管理方的签约手续仍未办妥，入驻百联北上海购物中心的供应商继续经营下去就有“非法经营”之嫌。为此，百联股份为了保护供应商和自身利益，不得不选择停业。外界关于百联集团管理不善、经营亏损导致包括东方商厦宝山店在内的百联北上海购物中心停业的说法并不符合事实。其实，如果百联北上海购物中心再继续经营下去，于理、于法都说不过去。
记者为此采访了有关各方。百联北上海购物中心相关人士表示，我们不便发表看法，一切以百联股份公司的说法为准。不过，记者获悉，百联北上海购物中心的管理经营班子还完整地原地待命。百联股份相关人士表示，他们不想卷入物业产权方的纠纷之中。只要物业方面办妥整体经营的相关合法手续，百联还是会考虑继续经营的。这一观点至今没有改变。记者致电宝山区杨行镇，镇政府总机电话却始终没人接听。此前据媒体报道，杨行镇副镇长王槐表示，宝山区有关部门与杨行镇正在努力协调各方，尚不能确定百联北上海购物中心何日重新开业。
记者发稿时获悉，百联北上海购物中心停业一事已经引起正在参加人代会的代表和市主要领导的关注。
◇专家意见
经营产权式商铺
百联集团不太明智
据业内人士介绍，百联集团经营北上海购物中心这样的产权式商铺，不论其事先是否已预测到经营产权式商铺的风险，都是不太明智的举措。现在，东方商厦宝山店、百联北上海购物中心停业，已对东方商厦的品牌带来一定的负面影响；对不知情的人来说，还认为是百联方面没有经营好的缘故。尽管百联采取了管理输出的模式，避免了投资损失，但是，品牌美誉度受损也不可小视，特别是东方商厦这个都市百货品牌更要慎重选址，慎重冠名。不管怎么说，东方商厦宝山店已经是东方商厦第三家停业的连锁店了，这样的教训不得不记取。
商铺产权分割出售返租历来遭到业界质疑，反对意见主要集中在以下几点：首先，大商场分割成小商铺出售后，地产商就脱身而出，虽然承诺统一返租、统一经营，每年6%到8%租金回报，可是谁能保证以后几年这些承诺一一得以兑现？其次，投资客“炒”商铺，好比擂鼓传花，接到最后一棒者不就很倒霉吗？第三，虽然地产商采取“售后返租”的形式，引进商家统一经营，可是，产权在小业主手里，难保不各自为政，把商场搞成专业市场，影响商场整体形象。最后，商场经营需要3到5年的培育期，产权分割的小业主们是否同意在商场经营的初期“放水养鱼”？如果商场经营不善，再次出售，谁将出面处理一系列的后事？
这位专家表示，至少从目前来看，除产业商铺外，其它产权式商铺项目，还没有看到持续经营成功的案例，尤其是大中型集中性商业更是如此。其中有两个原因，一是开发商总是想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上出现偏差。为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致商业物业适合经营的业态范围狭窄，使整体商业形成不了综合竞争力；二是因为小业主不会从一个较长回报期来看待商铺的租金问题，前期要求租金较高，招不来好的品牌商家，这样，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提前撤离。
