“信托”：楼市融资的新曙光？

“老板四处找钱，引进战略投资者，甚至想到了让员工入股。”言语间，西区某房企的一位人士对企业的未来充满了担忧。这是2008年开发商普遍真实的写照：陷入前所未有的资金困局。在生死面前，找钱成为开发商的头等大事。于是，很多开发商将目光投向了之前并不常用的一条通道——发行房地产信托计划。

　　【信托】新的融资渠道

　　房地产信托计划，改变了开发商单一的融资渠道

　　“我们正在推出的房地产信托计划是‘百瑞宝盈18号’，预计年收益10.8％~12.8％。”1月5日，百瑞信托理财经理向记者介绍。而当时正有投资者咨询购买这一计划。

　　“百瑞宝盈18号”集合资金信托计划也就是九鼎股权投资计划，推出时间为2008年12月22日至2009年1月9日。

　　百瑞信托将以不高于2500万元的信托计划资金受让开封市大宏房地产开发有限公司持有的开封市九鼎房地产开发有限公司90％的股权，其余信托计划资金向开封九鼎增资扩股，实现对开封九鼎的绝对控股；信托计划到期前，开封大宏溢价受让百瑞信托持有的开封九鼎全部股权。

　　据了解，这一信托计划已于2009年1月8日正式成立，共募集资金4077万元，其中1年期募集信托资金731万元，1.5年期募集信托资金3346万元。

　　事实上，这已是2008年百瑞信托发行的第5个房地产信托计划，也是2008年下半年来的第4个房地产信托计划，之前的三个分别为2008年12月9日成立“百瑞宝盈16号”（美景花郡），共募集资金6397万元；2008年11月17日成立“百瑞宝盈15号”（美景鸿城），共募集资金8980万元；2008年10月28日成立“百瑞宝盈13号”（豫中实业股权投资），共募集资金8000万元。

　　在2008年楼市调整的过程中，百瑞信托对房地产类信托产品进行创新设计，改变以往以贷款为主的资金运用方式，通过股权投资的形式实现资金的运用。

　　河南中联创房地产开发有限公司总经理毕海涛告诉记者，发行房地产信托计划以往并不受重视，但在2008年银行贷款比较难的情况下，是一个比较好的融资平台。

　　“这是件好事，改变了开发商单一的融资渠道。”河南财经学院工程管理系主任李晓峰说，这也预示着开发商未来融资结构的一个转折，以银行为主体的局面将有所改变。

　　【融资】困局仍未突破

　　融资困难，很多开发商将目光投向了房地产信托计划

　　业内人士分析，在2008年楼市低迷情况下，银行出于风险考虑，对开发商惜贷甚至不贷。在国家出台一系列刺激消费政策下，业内普遍寄望对开发商的银行贷款限制有所放松。“开发商不要过多指望银行，银行是企业经营，会考虑风险，更多为富人服务。”九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈说。事实上，截至目前，开发商银行贷款的限制尚未有太大的松动。

　　而楼市的低迷，也让开发商销售回笼资金的途径变得十分艰难。

　　在2008年，除了上述两个途径外，中部大观地产在新加坡上市，募集资金约5.77亿人民币，建业地产逆市在香港主板成功IPO，共募集资金13.75亿港元。但2008年上市的河南房企也仅是建业地产和中部大观地产而已，上市不是更多开发商的选择。

　　西区某房企一位人士告诉记者，在银行贷款、销售回笼资金和上市都比较困难的情况下，他们公司的策略是让员工入股，以缓解资金压力。同时，与一些投资公司就股权融资积极洽谈，“老板心急火燎地与浙江一家投资公司进行了洽谈，并签订了意向书，但好像没下文了”。

　　事实上，河南王牌企划18市地土地信息平台的“有地找钱，有钱找地”走的也是股权融资的模式，2008年下半年以来，咨询电话火爆，“地产商拿钱找地还无所谓，但主动融资的并不愿扯掉遮羞布，不愿公开承认自己没钱”。“一些开发商为了生存，铤而走险，以高利从民间拆借，甚至到了借100万用1年还200万的程度。”一位开发商向记者坦言融资的艰辛，并透露“剑走偏锋”的抉择。

　　郑州市统计局的统计显示，2008年1~10月，郑州房地产开发企业资金来源392.1亿元，增速低于完成投资（330.7亿元）增速44.2个百分点，这已是2008年以来连续10个月低于完成投资增速。

　　在这些资金来源中，企业自筹资金195.4亿元，同比增长80.6％，所占比重由2007年同期的28.9％上升到49.8％；国内贷款41.6亿元，所占比重由2007年同期的10.8％下降到10.6％；定金及预付款93.6亿元，同比下降37.8％，所占比重由2007年同期的40.3％下降到23.9％。

　　正是在这种背景下，很多开发商将目光投向了房地产信托计划。

　　【尴尬】渠道相对较窄

　　种种因素决定，房地产信托计划仍不能成为融资主流

　　在2009年的开始，中原信托推出“中原理财——宏业1期——名门盛世不动产投资集合资金信托计划”，设立8000万元的商业地产信托计划。

　　据了解，河南第一个房地产信托计划于2004年7月31日成立，是中原信托推出的“建业住宅建设有限公司定向股权投资资金信托计划”，当时募集资金2000万元。在这几年中，建业利用的信托计划最多，达到4个，而顺驰·中央特区、思念·果岭山水、天下城、东方置业、江山商界等都用过房地产信托计划。

　　事实上，发行房地产信托计划对开发商来说依然是一条相对比较窄的融资渠道。据了解，2008年之前的三年，百瑞信托每年房地产业的信托资产在1亿元左右，中原信托在2亿元左右。两者加起来每年三四亿元的规模对开发商来说，不过是杯水车薪。

　　百瑞信托2008年的突然发力，得益于其战略的调整，其2007年将基础设施建设信托、房地产信托和股权投资信托作为业务主要发展方向。

　　在过去发行的房地产信托计划中，除了顺驰·中央特区信托计划（1.3632亿元，2005年9月28日成立）和思念·果岭山水二期项目贷款资金信托计划（1亿元，2005年7月12日成立）募集资金达到1亿元外，其余每个房地产信托计划募集的资金均为几千万元。

　　“这样一个一个蹦的信托计划，单个项目规模太小，这块业务想做大并不容易。”一位业内人士表示。

　　但同时，房地产信托计划对项目、公司的要求又比较严格。信托公司精选项目，严格控制风险。以百瑞信托刚刚成立的“宝盈18号”为例，建业大宏以西北湖项目约85亩地进行抵押，土地价值约1.02亿元，加上信托计划控制的资产，控制资产折扣率为7.54％~18.85％，不到两折。

　　“信托计划的一个特点是专款专用，专项管理，按期支付的刚性强烈。”上述业内人士表示，信托计划资金不像银行贷款到期后可以协商延期支付，对于交易、转让都有严格的限制，其融资成本却远高于银行，仅投资者就有10％以上的年投资收益。目前发行的房地产信托计划大多为1~2年。

　　这些因素都决定了房地产信托计划仍然不能成为开发商融资的主流渠道。

　　【利好】基金将推试点

　　相对而言，房地产投资信托基金能给开发商更大帮助

　　2008年12月3日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出“金融国九条”，其中，第五条提到开展“房地产信托投资基金试点”。之后不久，中国人民银行权威人士明确表态，“我们现在已经形成了初步的试点总体构架，目前正和有关部门会商。打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点”。

　　中原信托总经办主任刘飞介绍，自20世纪90年代以来，房地产投资信托基金在美国发展迅猛，逐步成为商业地产投资的主流。在国内适时推出房地产信托投资基金对于稳定房价、缓解房地产企业对银行过度依赖、化解金融风险意义重大。

　　作为房地产融资创新的重要手段，房地产信托投资基金这一概念引入国内已超过5年。目前正在运作或筹备推出的机构包括联华国际信托、中信信托、中原信托、天津领锐资产管理股份公司等数家。

　　业内人士预计，境内首只房地产信托投资基金有望在今年年内实现“挂牌”，“目前国内发行的信托产品只在银行间发行，缺乏流动性，只能以项目接力式地募集资金，份额和规模也有很大限制。而房地产信托投资基金在流动性、资金规模、资金的长期性上更强”。

　　“房地产信托投资基金将会是个亮点，目前我们公司已经有前期研究小组在研究，希望年内能推出首个基金试点。”一位信托公司人士向记者透露。而房地产信托投资基金单个项目几亿元甚至十亿元以上的规模，相比较房地产信托计划单个项目几千万元的规模来说，更能吸引信托公司的兴趣，也能对开发商提供更大的帮助。