危机波及京商业地产 商铺空置率达30%

    2008年本应该是北京商业地产的“黄金年”，但是后奥运的经济疲弱和金融危机对我国的冲击使得“黄金年”几乎变得名不符实。尤其是2008年第四季度，这种冲击已经变得非常显著。来自仲量联行的研究报告提醒投资者，2009年的北京商业房地产市场仍将面临如同2008年下半年的诸多挑战，预计北京市今年的商铺空置率最高可能达到30%，写字楼市场也面临供应过大、需求萎缩导致的价格租金双下降挑战。预计整个市场的平均租金有望下调15％－20％。  

      仲量联行研究部马安平介绍，需求的疲软导致目前整个北京写字楼市场的空置率一度上升至22.5%，市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比去年同期下降了1%。对此，仲量联行北京分公司总经理兼商业地产部主管张莹表示：“全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。” 

    与写字楼市场不同的是，尽管当年有大量新增供应进入商铺市场，但其空置率仍然相对保持平稳。Sandalwood* 华北区总经理张志贤分析：“奥运会后市场需求的预期下降以及现有零售商和新的零售商决定推迟开设新店的计划，导致商铺租赁活动出现了超乎先前市场预料的下跌。尽管零售商的零售收入仍在增长，但由于经济放缓所存在的不确定性，使得零售商在开设新店时更为谨慎。”马安平预计，受经济不景气和消费者信心影响，2009年北京商铺空置率可能最高达到30%。 

    仲量联行的研究报告预计2009年北京写字楼和商铺地产市场供应将再创历史新高。在写字楼市场，预计新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；在商铺市场，预计新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升51%。由于市场供过于求的状况将进一步加剧，这种新增供应量的大幅增长将给市场租金水平带来更大的下行压力。 

    不过，张莹也指出，租金水平小调有利于刺激部分租户以更低的成本进行扩租和改善其办公条件。“尽管部分租户缩减了对办公空间的需求量，但写字楼的总体占用量仍继续大幅增长，突显了北京作为中国乃至亚太地区领先商业中心地位的重要性。”