京写字楼空置率攀升 供应压力大

北京的写字楼市场前景越来越不乐观。 

　　空置率持续攀升，租金开始下跌，且2009年供应压力巨大都成为市场突出的问题。业内人士纷纷认为，2009年将是北京商业地产发展的艰难一年。 

　　空置率持续攀升 

　　记者经过调查发现，虽然各顾问机构有关空置率的数据不完全相同，但在刚刚过去的四季度，北京的写字楼空置率继续攀升成为共识。 

　　DTZ戴德梁行最新数据显示，四季度北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2％，除中关村外，北京CBD、燕莎、金融街等传统经济圈都出现了不同程度的空置率增长。 

　　第一太平戴维斯最新数据也显示，2008年有10个甲级写字楼项目进入市场，带来603,000平方米可租赁写字楼面积，而全年的吸纳量为385,600平方米，低于前五年的年平均吸纳量600,000平方米。 

　　高力国际研究与咨询部初步统计，纵使四季度内仅有两个甲级写字楼竣工入市，在市场净吸纳量期望不高的基础上，市场的空置率进一步上升。 

　　截至1月7日，去年四季度北京甲级写字楼市场整体空置率上升1.27个百分点到15.26％。新增供应量加大使东二环及燕莎地区写字楼市场面临着与CBD相同的局面，区域整体空置率高于24％。考虑到未来新增供应量的逐渐增加，空置率有可能超越2007年年末16.71％的水平，创五年内历史新高。 

　　“全球经济的不稳定，导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消此前的扩张计划，需求的疲软以及空置率的不断上涨导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5％。”仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹告诉记者。 

　　其中，北京CBD的写字楼空置率更继续扩大，达到5年来的最高水平。 

　　世邦魏理仕研究部董事覃晓梅称，北京CBD区域写字楼去年第三季度的空置率为28.5％，第四季度的空置率为35％，达到了近1/3。 

　　租金开始下跌 

　　作为北京主要商务区的CBD、燕莎、东二环及王府井地均处城市东部，不但是北京写字楼最集中的地区，同时占70％以上的外资公司集中在上述地区写字楼中，这也是本次金融危机中受到冲击影响最严重的地区。 

　　仲量联行数据显示，北京写字楼平均租金比去年同期下降了1％。其中CBD地区2008年四季度租金跌幅最大，较上季度下降6.2％。第一太平戴维斯的数据也显示，CBD周边地区是当年唯一租金呈现下降的区域。 

　　高力国际的数据也显示，北京甲级写字楼市场里的六个分区市场里，已有四个录得租金滑落迹象，包括CBD、金融街、朝阳门（包括东二环）和燕莎区域。该机构预测，北京甲级写字楼市场的租金2009年仍将疲软。 

　　高力国际投资部董事黄卓伟告诉记者，透过高力国际近期与不同种类的海内外投资者或机构的接触发现，与过去一年相比，投资者希望以低于市场水平的价格购买优质项目，从而获得吸引的投资回报率以平衡目前的投资风险。 

　　“许多跨国公司已经削减了外籍员工的数量，同时降低了现有外籍员工的住房预算，这将在2009年对租金产生进一步的压力。而空置率按照这个速度增长，将导致2009年平均租金继续下滑，且有可能会回落到2007年的水平。”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部高级经理王琼表示。 

　　张莹也称，2009年业主方的新增供给预计会加剧相互竞争的态势，空置率将会高位运行，整个市场的平均租金有望下调15％－20％。 

　　市场供应压力巨大 

　　高空置率显然在短期内还难以改观。 

　　第一太平戴维斯研究部预计，未来两个季度北京约有100万平方米的甲级写字楼竣工,其中33％位于CBD核心区的国贸区域，包括环球金融中心、国贸中心三期等，这会使得该地区空置率大幅提高。 

　　戴德梁行报告也称，目前北京写字楼总存量接近540万平方米。一些计划于2008年第四季度入市的项目，由于奥运期间的工程延迟而一再推迟入市时间，预计2009年上半年约有120万平方米的甲级写字楼进入市场，而60％预期供应量将分布在中央商务区和东二环区域，这会对市场价格将造成一定冲击。 

　　2009年一二季度内，北京写字楼市场将难以乐观。戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示，考虑到未来数月内预期过量的供应和市场对国际租户的依赖度，如果市场需求持续走软，如此大的新增供应将进一步推升空置率并导致租金的持续下滑。 

　　业内人士还纷纷认为，租金持续走低和空置率的继续增加将持续到2009年第二季度。 

　　“2009年是北京商业地产发展预期艰难的一年。纵使没有金融危机的发生，即将到来的供应量累计总量大增的2009年亦会对本来已经竞争激烈的租赁市场构成巨大的压力，CBD和朝阳门包括东二环区域市场将是竞争最为激烈的其中两个区域市场。”黄卓伟说。 

　　第一太平戴维斯也预测，2009年对写字楼的需求将下降，空置率有可能提高至25％左右，年平均租金将回落到2007年的水平。 

　　不过张莹还是强调，乐观的因素是，尽管全球经济放缓使众多跨国企业在扩租方面仍将持谨慎态度，但中国政府庞大的经济刺激计划以及向私营企业开放更多的商业市场，将推动本地企业在2009年期间对写字楼空间的需求。