仲量联行广州写字楼大宗交易搁置

“回顾2008年，金融危机令作为华南重要经济中心的广州的工业、外商投资、出口受到冲击，四季度成为广州经济指标下滑明显的时间段。”昨日在2008广州经济环境及商业回顾研究报告会上，仲量联行的高层表示。而一些曾经被境外机构视为优质收购标的商用物业，也由于经济指标转差而收购搁置。 

　　根据仲量联行的研究报告，去年在一手住宅成交量同比下滑38％的同时，写字楼和商铺物业受到的冲击更大，分别同比下滑了55％和48％。 

　　搁置收购 

　　仲量联行的广州商业地产部主管马炜图向《第一财经日报》透露，在去年的圣诞节前夕，在国内以商业地产开发以及盘活烂尾楼著称的瑞安房地产，正式宣布搁置收购广州的第二大烂尾楼大鹏国际广场。其原因估计是在经济前景不明朗的背景下，担忧物业未来的投资回报率，从而放弃收购。 

　　在去年的6月，瑞安国际旗下的中华汇曾经公告称，以13.88亿购入大鹏国际广场，并将在2010年完工。该物业无论从烂尾时间还是地标性来说，都仅名列广州曾经的第一烂尾楼中诚广场之后。从上世纪90年代至今，已经烂尾超过10年，而且是广州黄金地段中仅存的一栋面积超过15万平方米的烂尾写字楼。 

　　消息人士透露，中华汇当时的预算是除了收购金额后，加上利息及买入后继续施工的工程等费用，总投资约17亿元。但是在金融海啸发生后，考虑到该物业的年投资回报率将进一步降低，以及可能由于盘活期较长而增加资金压力，于是最终搁置收购。 

　　另一方面，记者了解到，包括未能如期上市的昌盛中国旗下的中华国际中心、富力地产旗下拟出售套现的商业物业，在求售消息放出近一季度后仍无实际进展。 

　　“不排除在今年会出现价格折让较多的大宗商业地产收购个案。”马炜图说。他表示目前有兴趣将整栋写字楼或购物广场的买家，也从以往的境外基金转向境内的商业地产开发商为主。一名在珠江新城开发写字楼物业的开发商表示：“上海的环球金融中心在封顶时已经确定了20％～30％的客户，而广州国际金融中心（即最高建筑西塔）的招商目前还没有实质性进展。从这里也可以看到甲级写字楼面临窘境。” 

　　写字楼减价战 

　　仲量联行研究部还透露，在去年还出现一个新趋势：硬件标准最好、规划前景最好的CBD珠江新城吸纳量大幅下降，空置率高企，反而一些成熟区域的租金较低的写字楼抢夺了不少顶级写字楼的客源。 

　　根据该研究部统计，去年底顶级写字楼云集的CBD珠江新城的空置率达到28.6％，高于全市水平的21.3％。该区域的吸纳量从2007年的10.9万平方米下降至2008年的6.4万平方米。 

　　与此同时，天河金融商业区的吸纳量则从2007年的13.8万平方米上升至2008年的21.1万平方米。传统商业区东山的吸纳量则从2007年的2万平方米左右上升至2008年的4.6万平方米。 

　　不少大型客户为了在金融危机期间节省租金，会选择从租金较贵的新兴写字楼区搬到配套成熟，租金低10~20％的传统写字楼区。 

　　记者近日也在广州的商务区发现，贵价写字楼也开始了减价战。号称在全球覆盖70个国家、拥有950处地点的写字楼租务公司雷格斯，近日在广州天河北的即时办公中心推出年终特惠，一半租期内半价优惠，一个办公位置一天的租金低至50元。而一度租金高达200元/平方米/月的中信广场，近期放租价多在160元/平方米/月左右。 

　　“CBD的商业氛围需要大约5年时间才能步入成熟。2009年将是广州经济和商业市场充满挑战的一年。”仲量联行总结。