2008年商业地产"供应量"大幅增长

商业地产在2008年不论是供应上还是价格上都出现了双双上涨，这比2007年有了近三成的上涨。这一情况在2009年将会有所改变。受到全球金融危机的影响，商业物业的投资将有所减缓，2009年商业供应将会小幅减少。 

　　供应量涨幅达29% 


　　据中原地产的统计，2008年北京商业市场期房供应面积为140.15万平方米。商业市场总体供应面积较上年降幅明显，达29%。 


　　据第一太平戴维斯的统计，2008年，北京商业地产共有16个新的项目开业，其中许多项目赶在奥运会前开业，以期充分利用对奥运会期间销售额能快速增长的预期。这些项目给市场带来了98万平方米的面积。 


　　据世邦魏理仕的报告显示，2008年前三季度新增供应总量就达到了85万余平方米，较去年前三季度75万平方米上涨14.2%。三季度，六个商业项目相继开业，分别为朝阳区的三里屯village、CBD的银泰柏悦生活和双井的富力广场、王府井的乐天银泰百货、西城区积水潭附近的星街坊、望京的新世界利莹百货，建筑总面积35万余平方米，较上季度新增供应24万余平方米，环比上涨44.6%。 


　　如此大面积供应，使得商业地产面积存量增长。据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2008年12月31日，北京可售期房商业面积达到了333万平方米，现房面积414万平方米，总共可售商业面积达到了747万平方米。而2007年12月31日，可售商业面积为695万平方米，2008年比2007年商业面积存量又增加了52万平方米。 


　　成交价格小幅上涨6.9% 


　　据中原地产的统计，2008年，商业用房均价20995元/平方米，涨幅为6.9%。城八区中朝阳区价格最高，达到29508.82元/平方米；远郊区县中，大兴区的成交价格最高，达到16199.38元/平方米，平谷区成交均价较低，为6513.5元/平方米。 


　　2007年商业市场期房成交面积为136.67万平方米，占总体供应的69%。各城区成交量均有一定幅度的下降，虽然朝阳区成交量依旧位于各城区之首，但已经从2007年的78.93万平方米下降到2008年的52.72万平方米，该市场反映说明投资客群的减少和日趋理性的投资心理，同时部分开发企业将销售型物业转为持有型物业也造成这一情况的加剧。2008年各月份月度成交面积以1月份的144244平方米为最多。 


　　今年商业供应小幅回落 


　　受全球金融危机的影响，内外资在商业方面的投资力度有所减缓。据中原地产的预测，2009年商业供应量将减少。但由于2006年、2007年开工的项目比较多，所以今年商业供应量将不会大幅减少，而是小幅减缓。 


　　据记者了解，位于北京纯高端消费圈金宝街上的金宝汇购物中心项目将在今年开业。金宝汇购物中心总建筑面积达到4万平方米，为北京香港马会会所与超五星级励骏酒店所环抱，地下四层，地上七层，将打造成一个汇集名牌服饰、钟表珠宝、高档餐饮、殿堂级影院的国际名品新殿堂。在金宝汇购物中心的进驻商户名录中，众多国际一线品牌入驻，成为北京高端消费人群瞩目的焦点。 


　　另外，中央为扩大内需，出台9000亿元的保障性住房计划，将开发850万平方米保障性住房，这850万平方米的保障性住房的社区商业配套也将会提供数目可观的社区商业面积。 


　　2008年，因股市和房市的下跌，消费者普遍感到经济形势严峻，消费意愿直线下降。所有商业地产的项目最终是依托于消费者的消费来支撑它的繁荣，因此，预计今年商业成交量将减少。受金融危机影响，消费者的消费意愿直线下降，导致内资、外资的投资意向下滑，也使得商户的开店意向降低。因此，今年商业整体销售价格下降，租金呈下滑趋势。 


　　不过，中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路在焦点网组织的“地产新视角”会议上表示，商业地产存在抗风险的特质，因此商业地产仍将保持较快的发展态势。在商业不动产中，社区商业是社区重要服务功能配套，直接反映了城市的宜居指标，有不可缺少的特性。市区两级商业中心商的不动产更是聚合城市资源，有完善的公共设施的配套、产业链的完整性和互动效应、土地资源的不可再生性、商务物业的经营可持续性，因此，在各项投资产品中，商业不动产是升值潜力最大、最好的投资品种，是抗跌性最强的投资产品之一，是财富最安全的生存方式。也就是说，在城市发展和经济增长时，具有高增值性，在经济下滑时，特别是在金融危机时，具有高抗跌能力和保值性特质，能较好地变现。