金融危机下的商业地产何去何从

商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。

　　随着2008年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免地受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。2008年11月9日，国务院出台了10条新政+4万亿元的“组合拳”救市政策，温家宝总理还突出点明了房地产行业的支柱地位。“国10条”新政的快速出台，短期内提震了国内市场信心。和美国救市政策相比较，中国政府救市政策出台迅速，并对短期和长期做出了基本的安排。就房地产而言，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。

　　金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院2008年10月10日发布的《2008年秋季报告》预测，2008年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。而我国“国10条”政策也放开了信贷额度。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。

　　商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为其抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益回报空间。

　　当然，虽然在这里提倡商业地产行业对市场反应不要太过悲观，同时也要提示大家一定要警惕，此次金融危机对中国的经济影响还没有真正到来。那么商业地产该如何在此次金融危机中求生存？

　　首先是要做好“过冬”的心理准备。那商业地产该如何“过冬”？笔者认为，从现在开始要开源节流，在规划商业地产时，应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，缺乏的是与收益相匹配的商业物业和让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。

　　其次是要调整开发战略，学会经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。商业房地产拼的就是经营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。

　　第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。专业的事情由专业团队去做，专业团队是获得商业成功的必需。从前期的市场定位开始，再到招商规划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。

　　第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，更易造成投资盲目性。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。

　　金融危机继续蔓延，已经对全球的金融业、房地产业产生致命的影响。房屋价格继续下跌，股票贬值，人们收入下降就会紧缩消费，这必然对商业发展带来影响。如果经济衰退继续发展，商业地产也将可能受到金融危机的传染。如今，商业地产市场已经出现了一些新变化，一些卖家在进行交易时提高了资金预付金的比例。今后等待商业地产的将是一个平稳发展期，其前景光明但也任重道远。