中央地方联动酿一轮楼市振兴方案

    上海正组织研究购房退税、办理蓝印户口等几大措施

　　记者昨日获悉,上海正酝酿进一步刺激楼市措施,这些措施包括购房退税、办理蓝印户口等。

　　有关专家昨日还向记者透露,发改委、统计局、央行、银监会、财政部等多部委日前专门在京召开房地产市场形势分析会,听取各地楼市运行情况的汇报,及专家和市场人士关于新的楼市调控政策的建议。

　　一位参会专家表示,财政部相关人士坦言,根据目前中央财政情况和未来支出计划,2009年出台新的减税政策的可能性不大。于是,专家预测,与税收有关的房地产优惠政策可能出现在地方层面而非中央统一政策。相比之下,进一步降息和降低存款准备金率是春节后可能出台的楼市利好政策之一。

　　就在中央密切关注楼市动向的时候,一些地方政府也正在积极酝酿可行的楼市刺激计划。上海某房地产专家告诉记者,上海房地部门已经组织研究了一系列提振楼市的方案,其中不乏购房退税,甚至办理蓝印户口等调控猛药。专家表示,预案已经具备一定可操作性,相关部门密切关注楼市成交量变化,如果成交继续低迷,不排除以上述政策强力拉动楼市需求。

　　多数被采访的意向购房者表示,一旦上海再次启动购房退税,很多白领阶层将入市购房。但也有业内人士指出,在目前经济形势未见明朗的情况下,白领阶层对收入稳定性尚且难以把握,也就谈不上退税的可能了。

　　关于蓝印户口问题,上海财经大学房地产研究中心主任印堃华表示,可能通过放开郊区蓝印户口的方式吸引外地人士在上海购房,这样既避免中心城区人口负担过重,又可以促进楼市回暖。

　　上海一家海外上市的房地产代理公司董事长表示,如果按目前的楼市成交量预测,春节后上海一定会出台新的楼市刺激政策,但无论是购房退税还是蓝印户口政策,都可能引来巨大供需变局,相关部门一定会非常审慎地推出。

　　另据了解,专家提出的反思70-90政策、经济适用房以租为主等旨在规范楼市的操作性问题也已经引起相关政府部门关注。

    相关新闻：

    政策“让路”鼓励外资投入中国楼市

    天津允许境外投资者用外币保证金拍地 

    在房地产行业投资遇冷的背景下，中央和地方政府的新规客观上起到了鼓励外商投资国内房地产业的效果，业内人士分析，2009年房地产投资市场中的外资交投将会趋于活跃。

    天津市国土房管局日前表示，为吸引外商投资企业直接参与土地交易，2009年境外投资者可通过用地预申请方式，使用外币保证金参与天津国有建设用地使用权交易。这是天津第一次明确公开鼓励外资参与国有建设用地交易。

    据此次天津市国土房管局的表态，外资在提出用地申请并汇入保证金之后，便可凭预申请审核凭证到相关部门申请设立证照有效期一年的房地产企业。

    另外，2008年12月31日，国务院公布了第546号令：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。内外资房产税合并统一后，外资投资房屋租金收入税率将由此前的18%降为12%。

    不过，金融危机让很多外资自顾不暇。国际地产投行及中介机构仲量联行日前发布的 《2008年第四季度北京商业地产报告》显示，外资并购全年总额同比降低74%，受金融危机加深影响，第4季度北京市场未出现任何外资收购案例。同期全年地产行业并购总额仅同比降低18.3%。仲量联行监测的其他一线城市也都出现了外资在房地产市场交投量同比大幅下挫的现象。

    仲量联行北京研究部主管马安平对《每日经济新闻》表示，随着2008年岁末商业地产售价的走低，预计2009年投资市场将重新趋于活跃。

    马安平认为，中国房地产市场相对大幅下跌的全球楼市来说，仍具有非常大的吸引力，由于一些基金在2007年度进行募集，按照合约规定必须在规定的时间内完成投资，因此预期在2009年上半年会有部分外资进入中国房地产市场。

    莫尼塔投资公司首席宏观分析师苏畅认为，目前外资投资房地产市场的复苏只是局部现象，只有在国际金融市场稳定之后，外资才有可能大规模进入中国市场投资，在目前资金链紧张的情况下，外资对中国房地产的投资行为仍非常谨慎。另外，中国商人组团去美国买房也表示，目前的资金流向并不明确。(每日经济新闻 刘建辉)

    业内预计今年楼市紧缩调控将变为扩张调控 
 
　　预计2009年房产新政还将持续

　　昨天，上海易居房地产研究院发布最新研究报告认为，进入2009年，在目前楼市(楼市博客)仍未稳定的情况下，房地产宏观调控政策将由上一轮放松型的“紧缩调控”转变为新一轮的“扩张调控”。预计今后还将有税收、金融以及房地产开发和销售环节的房产新政出台。

　　上海易居房地产研究院分析师认为，2009年预计还会有新的房产税收政策出台，可能会出现在交易环节和开发环节。一是交易环节中的营业税还有空间减免，针对普通住宅交易可能免征，同时针对非普通住宅也会给予优惠；二是二手房交易的个人所得税可能像增值税一样免除；三是契税还有进一步降低空间，有可能的是部分地方政府因地制宜；四是实行购房抵扣个人所得税，历史上部分城市曾执行过(比如上海在1998年-2003年期间，效果非常好)；五是为了减轻企业经营成本，有可能略微减少开发环节的税负。

　　在金融领域，信贷有可能会继续放松。个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，这意味着此前“二套房贷政策”将基本终止。

　　在房地产开发流通环节，上海易居房地产研究院还预计：一是适度放松土地政策，允许开发商缓缴土地出让金，分期缴款分批发证；二是购房入户政策扩大化；三是在楼市低迷和外资流出的背景下，2006年出台的“限外政策”可能适度放松。(新闻晨报)

　　新华社：牛年楼市，靠什么来打破僵局?

　　岁末年初的房地产市场在寒冬中迎来各种"声音"：有"谁降价就查处谁"的怪论，有"房价不能再涨了"的忠言,有政府"不托市"的表态，也有"买房爱国"的奇谈。多元的声音背后，凸现了一幅复杂的楼市图景。

　　2009年是"我国进入新世纪以来经济发展最困难的一年"。牛年楼市担当拉动内需的重任，它该有怎样的愿景?如果答案离不开"去存货、保投资、带就业、控风险"，那么，用什么来打破当下的楼市低迷?业内专家指出，通过市场手段合理调整，让楼市回到购买力原点，在实现房地产业的再平衡中激活市场，而不是继续往日的赌性，楼市才可能迎来可持续发展的健康未来。

　　旗帜鲜明"不托市"与"买房爱国"奇谈

　　"房价不能高，不能再涨了。"日前，在参加上海市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，作为人大代表的中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声语重心长。他以刚踏上工作岗位的年轻人为例，坦言当前的房价收入比仍然较高，"刚工作五年，一个月也就三四千块钱，我们现在的经济适用房标准是7年，7年之后收入能有多少?"此前，同样是在地方"两会"期间，北京市长郭金龙在参加朝阳区人大代表团的分组审议时，直言政府"不托市"："价格太离奇了，老百姓不喜欢你……一个月收入还买不了一平方米，我还爱你吗?"他认为北京楼市低迷，房价离谱是重要原因。

　　一南一北，中国最重要的两个中心城市的高层官员的这番表态，赢得了舆论的高度赞扬，认为这体现了执政者关注民生、实事求是的态度，体现了科学发展观要求。

　　两位官员都表示，当前房地产市场确实遇到了一些困难，给当地的GDP和财政收入都造成了一定的负面影响，但这是市场自身运行的结果。政府未来将通过结构调整来解决这个问题，而不会扮演抬高房价的角色。楼市的问题还是要通过行业自身来解决。

　　受金融危机影响，去年下半年以来我国经济增速出现较大幅度回落，为了刺激经济增长、扩大内需，中国政府在东南亚金融危机十年之后再次明确房地产"重要支柱产业"的地位，提出了9000亿元保障房建设规划，并相继出台了一系列楼市"暖市"政策，包括降低房贷门槛、免税降税等，希望刺激房地产市场消费，进而提振内需、刺激房地产建设。

　　与以往不同的是，此次刺激楼市，更强调了政府的民生保障功能，主要着眼于经济适用房和廉租房等保障性住房建设，同时希望开发商顺应市场变化，主动降价，与政府一起推动楼市回暖，即"救楼市"而非"救房价"。

　　2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确指出，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。今年1月6日，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部委负责人联合出席国新办召开的新闻发布会，首次肯定开发商主动降价行为，并表示目前房价仍然高于居民支付能力。

　　但仍有部分地方官员出于一地一城的小利益，对中央"稳定房地产市场"的政策会错意、表错情。先有南京江宁区房管局长周久耕"训诫"开发商：谁降价就查处谁。最近又有安徽合肥市规划局局长在当地电视台镜头前喊出"买房就是爱国"的口号。

　　上海白领朱秋霞说："在内需不足、经济下行的时候，老百姓多掏腰包的确有助于拉动内需、促进增长。但买房的前提是有购买力，以及房价在合理水平。当老百姓的购买力达不到房价水平时，透支购房恰恰抑制了其他消费。这时鼓吹’买房就是爱国’，无疑是一场轻佻的作秀。"楼市要回到购买力原点

　　自2008年第四季度以来，一系列刺激楼市的政策相继出台。如个人住房贷款利率优惠下浮30%、最低首付款比例调整为20%;首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税等等，这些本为鼓励消费的政策，被一些利益相关方理解为"稳定房价"、甚至阻止房价回调之举。个别开发商甚至就此鼓吹房价继续上涨。

　　对此，万科的王石在《危机让我们回到原点》的博文中的"检讨"颇值得玩味："实际上我们看到2007年两个指标是有问题的。一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大。还有一个是越来越多资金注入房地产，所以库存越来越多，造成了大量的积压。这两个指标越来越高，市场一定会发生变化。从市场的长远角度来看，企业要克服侥幸心理，减少一些赌性。"其实，眼下借稳定楼市之名，动辄将合乎市场规律的房价回调等同于"崩盘"横加指责的行为，实质上还是楼市赌性的某种延续。殊不知，在政策之外，对房价回调的最大支撑就是消费能力，即楼市购买力。只有当房价回调到主流现实购买力能够承受的范围内，销售才会获得支撑，所谓楼市"见底"。

　　如何充分释放常态的住房消费需求?根本一点，在于提高购买力。提高购买力的理论途径有二，一是增加收入，这在经济下滑的当下，几无可能;二是适度回调房价，这是当前最切实可行的办法。与少数富裕人群投资住房看预期不同，大量工薪阶层消费住房是看现实。只要房价回调到其购买力范围之内，甚或是"跳一跳，够得着"的情况下，他们就会入市。那种所谓"买涨不买跌"的市场心理其实只适合于投资者，而根本不适合消费者。

　　经济学家易宪容说，房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。当房地产市场为消费性市场时，那么住房购买者最为看重的问题是支付能力而不是信心。2008年历次打折(如元宵节、五一、十一月"国十条"出台后)带来的成交放量，无不说明消费者买的恰恰就是"跌"――关键是有没有回调到位，回到消费者的购买力基点上来。

　　复旦大学教授尹伯成认为，既然中央经济工作会议明定，"减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用"，那么，现在是回到购买力的原点上来观照楼市问题的时候了。

　　"去存货、保投资、带就业、控风险"

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示，政府"不托市"，是指政府不会动用行政手段维持高房价，但并不意味着否认房地产在国民经济中的支柱产业地位，也不意味着对楼市放任不管。而是意味着，政府希望通过加大保障性住房投资建设以及促进普通商品房消费，来拉动内需和经济增长。

　　他测算，今后三年内，全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。平均每年3000亿元的投资规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿元的12%，全国固定资产投资总额的2.6%，对于钢铁、水泥等许多行业将直接创造新的需求。

　　而对于商品房市场而言，最能打破当下僵持局面的，应该是"价跌量升"。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，这是全国70个大中城市房价近3年多来首次下降。而截至2008年11月末，全国商品房空置面积达1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。

　　业内人士指出，对于房地产市场，当前政府第一需要的是房地产投资带动经济增长及其所创造的就业岗位，其次才是来自于房地产行业的税收和土地出让金。换句话说，对于政府而言，保持房地产高成交量比维持高房价更重要。只有以适度调低价格来换取交易量，房地产投资才能继续下去，因为存货是反作用于投资的，空置存量房越多未来投资的景气度越小，终端销售量是保证投资运转下去的第一要素。如果天价地量，有价无市、销售冻结，将会倒逼投资剧降。其结果是，政府既不能获得来自房地产的税收，连就业岗位也不能保证。

　　简言之，以房地产消费拉动内需的根本，就是降价、跑量、拉动投资，带动就业以保大局。只有这样，才能正确理解中央经济工作会议提出"要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来"，要"增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用"，房地产业才有可能在新的"价量"再平衡之中赢得春天.