东莞：城市化浪潮下的商业地产开发练兵场

很多人不会想到，就在两三年前刚刚上演了中国地产大盘时代的珠三角，在有着世界工厂之称的新兴城市东莞，一场中国商业地产的奥林匹克运动会即将开幕，一场商业地产与城市发展休戚相关的变革即将引爆，一道堪称中国商业地产的哥德巴赫猜想的命题正等待着世人去破解。

　　与中国房地产业10多年市场化的发展历程相比较，商业地产的发展速度和火爆程度比起前者有过之而无不及，尤其是最近几年，随着中国零售市场对外开放的时间表不断缩减，商业地产在中国的城市版图上烽烟四起，以至于专业人士称刚刚过去的2003年为中国的“商业地产年”。如火如荼的商业资本自然不会放过地处珠三角中心的东莞，商业地产在东莞的密集程度令很多行家瞠目结舌，东莞一夜之间成了中国商业地产的超级演兵常

　　近年来，随着东莞城市四大商圈的浮出水面，其中以东纵大道为主轴线，东湖广尝地王国际广尝威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广尝美新家居中心、光辉家居中心等连成一体，总营业面积接近100万平方米，是东莞最成熟的老商业发展中心；东城大道商圈一带集中了多个中高档楼盘，商圈已见雏形，从雍华庭到星河传说整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路，其中星河传说正在建造的大型百货商城已成为外商及置业者追逐热点；万江商圈以麦德龙、80万平米的华南MALL为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈；以70万平米的“第一国际”为代表的东莞大道商圈，则致力于打造集商业中心、商务中心、行政中心、生活中心、文化中心于一体的新商圈。

　　一面是城市商圈的加速形成，另一面是国内外商业资本近乎疯狂的跑马圈地。如果按照常规的眼光和商业发展的一般规律，东莞的商业物业密集度是不可想象的，其市场风险不言自明，但事物的发展总有两面，为什么国内外的商业资本明知山有虎，偏向虎山行，为什么一个小小的东莞会支撑起四大商圈？一方面，东莞现象足以说明中国商业地产的市场空间无限，另一方面我们也应该看到，如同前两年广州率先掀起房地产大盘化、郊居化的浪潮一样，商业地产的如火如荼也是继前者之后中国城市化的应有之义。而这一点对解读和把握东莞今天商业地产的发展态势来说，显得格外重要和值得思考。

　　城市化与商业形态的第三次变革

　　今天中国城市化速度最快的无疑是两个三角洲，而珠三角作为城市化的先行者首先迎来商业发展的变革，尤其对于地处广州、佛山、深圳、香港四个城市之间的东莞来说，其得天独厚的枢纽地位也使东莞商业地产的命运格外引人关注。

　　今天东莞的商业地产版图是中国现代商业发展的一个缩影。纵观东莞的商业发展，可以说经历了三个阶段，三种商业层次的变革。第一个阶段是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优势，充分利用“三来一补”的机遇承接前者的产业转移，连续20多年GDP年均增长20％多，直到综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，使自己从一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。

　　但城市只注重经济发展的后遗症是，城市规划严重滞后于城市经济发展，尤其是第三产业的发展严重滞后，东莞形成了没有城市中心、有镇无市的尴尬局面，东莞的城市形象与城市品味并没有随着城市经济实力的提升而上升，城市商业的发展以国营百货商店和临街店铺为主。

　　第二个阶段是自2001年以来，为了解决城市发展中深层次矛盾，东莞开始新一轮城市化进程一场浩大的新造城运动拉开帷幕。在此背景下，东莞的商业得到了迅速发展，出现了以超级市场和大型购物中心为代表的现代商业。

　　与第一个阶段不同的是，这一时期的商业业态非常丰富，但随着珠三角城市格局的变化，今天的东莞在第二个阶段方兴未艾的同时，又迎来了商业地产发展的第三个阶段，即所谓打“区域牌”的城市运营时期。这个时候的东莞的历史使命和城市地位都发生了根本的变化———东莞不仅是作为世界加工业基地的东莞，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞，商业作为城市化的推动力作用日益明显。

　　正是在此背景下，东莞注定将成为中国现代商业地产新一轮创新策源地。

　　“第一国际”浮出水面

　　时下愈演愈烈的城市化浪潮催生了商业地产的革命，城市引擎型商业地产的出现正是这一变革的产物。随着东莞城市化加速，尤其是政府大手笔、高起点打造新城市中心区，以“第一国际”为代表的更高层次上的商业地产初露头角。

　　在一个小小的地级市，在商业地产竞争空前激烈的版图上，如果按照常规的眼光来判断，按照传统的商业业态来衡量，70万平米的体量几乎是不敢想象的，“第一国际”会有这么大的市场空间吗？但如果站在城市发展的高度来看待“第一国际”，我们可以说，它完全能够担当起东莞商业地产未来旗舰的历史重任，并且有着足够的想象空间。“第一国际”这个前所未有的商业项目能否成功，不仅是摆在中国商业地产面前的一道课题，也将直接决定着东莞未来商业格局的形成，影响到城市的综合竞争力。

　　首先，“第一国际”占据着与城市引擎地位相匹配的城市中心区位置，一开始就是城市功能不可分割的一部分。与其他商业地产不同，“第一国际”的出现将强有力地促成东莞城市中心区的建设，由于其不可替代的地理位置，“第一国际”本身作为东莞未来的中央财富区，将与政府倾力打造的中央政务区、文化中心、会展中心一道，共同结束东莞没有城市中心的历史。在东莞城市化的历史进程中，“第一国际”注定要扮演举足轻重的作用，从这个意义上说，无论是资源的稀缺性还是项目本身的分量，“第一国际”都远非一般意义上的商业地产可比拟。

　　其次，“第一国际”是一个“超级四不象”，一个加速城市产业优化和整合的新平台，辐射半径已经远远超越了城市生活的日常需求。就业态而言，“第一国际”既有购物中心又不止于此，既有写字楼、酒店等商务功能还有居注休闲、娱乐，既有会议会展功能还有国际采购博览城，也只有在东莞才能催生出这种前所未有的业态混合体、商业巨无霸。

　　迄今为止，东莞32镇各镇商业自成体系，即使是作为行政中心区的莞城也一直没有一个足以吸引全市居民的集购物、美食、休闲、文化、娱乐、度假于一体的大型商业中心。除了东莞650万人口需要消费，覆盖近一亿人口的珠江三角洲是中国经济最发达、平均最富裕的区域。东莞还是香港600万人口北上消费首选的珠江三角洲城市之一。同时，东莞是中国台商投资最密集的城市，台资企业遍布全市32个镇区的500多个村，30多个制造行业。据不完全统计，常住东莞的台商有三万人以上，而商旅台商更以十倍计。此外，全球数百家跨国集团纷纷在东莞设立办事处和采购中心，国际商务人士纷至沓来。所有这一切，都是“第一国际”的市场空间。

　　再者，“第一国际”的作用不仅在于凝聚消费力，更是东莞未来的产业CBD。作为世界加工厂，打造“国际制造业名城”是东莞的发展方向，在塑造产业优势、打造莞城核心竞争力的城市发展战略下，东莞建设具有自身特色的CBD刻不容缓。按照项目规划，“第一国际”作为产业CBD的代言人，将成为东莞强化第三产业的超级引擎，成为带动东莞产业全面发展的商业积聚和扩散核心。

　　可以说，“第一国际”70万平米的商业旗舰绝不为过，这是中国的特殊国情、东莞的特殊历史地位、东莞在区域城市分工中将扮演的角色、以及对世界市场的影响所决定的。

　　今天，当中国的城市化一路高歌猛进，当中国的商业地产与城市化拥抱在一起并开始新的变革，当“第一国际”渐渐揭开神秘面纱的时候，让我们共同来研究和探讨“第一国际”现象，以使这个商业地产的新生事物走得更好，更为稳当。（消息来源：证券日报 王志纲）