冯科：“商业地产”会不会出问题

  　在危机的底部持有商业物业是抵御未来长期全球流动性泛滥和通货膨胀的一个重要的策略。所以，从这一点来讲，我们要对商业地产充满信心。

　　最近有一些经济学家在说，金融危机简直“妙不可言”，对中国简直太好了。我认为要鼓舞信心是重要的，但是也要充分认识到这次危机对中国的挑战。

　　我与商业地产的一些人士交流时，他们认为商业地产没有问题。理由就是2007、2008年商业地产的投资速度快于住宅地产。这样的判断是不是合理，是不是我们要继续扩大商业地产的投资呢？这是要思考的问题。

　　从国际的经验来看，商业地产的调整通常要滞后住宅地产1~2年。那么，从这个意义上来看，住宅地产的价格在2008年发生了调整。所以，商业地产整个平均价值很有可能在2009年下半年或者2010年的时候发生调整，目前只是一种惯性的延续。

　　危机对于中国和美国的影响方式和路径是不一样的。对于美国而言，是由于金融泡沫的崩裂进而影响到实体经济。所以，美国金融危机的调整提出一个口号，叫做“去杠杆化”。

　　对于中国，金融危机不是表现在直接从金融上引起的，而是倒过来的。

　　首先，金融危机影响了欧美购买中国工业品的客户，导致我国的工业出现问题，订单不足，裁员、库存非常严重，人们的收入减少了，对于未来的预期比较悲观，所以影响到房地产部门，进而影响到其他部门。

　　中国走的是从实体经济逐渐向金融传递的过程。而美国是从金融向实体经济传递的过程，这两种传递的过程是不一样的。所以，对于中国而言，不是“去杠杆化”，我们的杠杆还太小。

　　那么，中国最大的问题是什么呢？是要“去库存化”，现在企业的库存增加很厉害，由此演变下去，对中国的经济影响非常大。

　　因此，我们提出一个口号，过往的经济增长主要靠投资和出口拉动，我们要确立以内需，就是以国内的消费为主要的方向。

　　这样，就给商业地产行业带来了巨大的机遇。要“去库存化”才是中国应对金融危机最大的策略，而这个策略正好与商业地产连接在一起。

　　商业地产界有一句话：商业地产不完全是地产，它上面是商业，然后才是地产。在过往四五年当中，房地产形势比较好的时候，我们不太注意商业地产开发的前瞻性，不太注意市场调查，不太注意与需求的结合，所以在现存的存量资产当中，优质的商业地产不多。

　　大部分的商业地产从设计理念上、规划上，与市场的结合上都属于相对落后的位置，存量是有的，但是仍然不能够满足需要。即我们提供的并不是居民所需要的，这是整个商业地产界要认真反思的一个问题。

　　从投资价值来看，从机构投资者的角度再到个人投资者的角度，也希望对商业地产有一个判断。但是，这个相对于住宅来讲难度比较大，住宅比较单一，好的位置通常体现出来的是稀缺。

　　但是，商业地产不是这样的。好的位置，如果前期规划做不好可能做成了坏的产品，也可能是没有前景的。它对于整个开发的要求比较高，不是一般的开发商所能够做到的，它有很大的前瞻性、前导性。

　　在危机的底部持有商业物业是抵御未来长期全球流动性泛滥和通货膨胀的一个重要的策略。所以，从这一点来讲，我们又要对商业地产充满信心。但是，从2009年来看，这个调整远远没有结束，我们要更加理性观察，要清醒地判断，在合适的时机再出手，这是我对个人投资者的一些建议。