日前,香港国际商场投资集团董事长杨奕勇在接受记者专访时提出:商业地产不宜采用房地产模式开发,同时应重视商场整体布局;否则,就会造成“赚了楼市、亏了商场”的结局。为此,杨奕勇谈了自己的看法——
不宜采用房地产模式开发
目前,开发商业地产的几乎都是房地产开发商,他们往往对商业地产的特殊性缺乏专业化理解,因此,生搬硬套房地产模式开发商业地产,结果很难获得成功。
避免商场整体布局失误。开发商普遍都重视商住项目的选址。往往忽视商业地产的整体布局。认为只要项目选址好,不但楼市不愁销售,而且,商场同样也容易取得招商和销售成功,这种观点十分错误。
他们开发出来的商业地产,或是整体布局如迷宫,或是商场天庭设置不合理,如此没有商业氛围和以人为本的规划布局,肯定直接影响到商场的透视效果,影响到商场的利用率,以及招商、租售价值和商业形象,经营起来肯定难见效益。因此,即使选址好,也很难受到经营者与消费者的欢迎,失败只是迟早的事情。
由此可见,开发商业地产整体布局与选址一样重要,往往决定商场开发的成败。否则,即使赚了楼市,却亏了商场,更加得不偿失。
注重整体布局要素
商场内部能否形成良好的物流、人流、商流,商场外部能否有良好的商业形象,这些都是商业地产整体布局当中需要重点关注的问题。
要想解决上述问题,就必须事前针对商业广场各个不同功能的区域(包括天庭)以及各种配套设施,结合实际,从怎样才能形成最好的物流、人流、商流等方面进行精心策划,全盘统筹后,做出适合商业运作规律的合理布局。特别是对二层以上,以及负一二层的商铺,更需要细心构思,引导客流,功能协调的整体布局。
特别值得注意的是,商业广场设置天庭以及开多大的天庭才合适,必须要因地制宜,从有利于形成商业氛围考虑。天庭开得好就是聚财庭,开得不好往往就是断财庭,这点必须给予重视,慎重决策。
专业人才不可或缺
不可否认,要想整体布局符合现代商场经营运作规律,必然离不开实践型策划人才的参与。这是因为,实践出真知,要想变革梨子,首先就要知道梨子的滋味,要想拥有商场整体布局的创新思维,就要有丰富的实践经验,做到理论与实践相结合。否则,那些纸上谈兵,自以为是,闭门造车,未经实践检验的整体布局策划,只能给投资商造成损失。
合理规划规避风险
我们从调研中发现,各地开发商往往在商场建好投入使用后,才发现布局出了问题,无法适应商场运作需要。此时,才考虑进行整改,但整体布局属硬件设施,严重失误的,根本无法整改,很难将商场推倒重来,最终只有失败。
杨奕勇认为,事前避免失误的良策是,开发商在商业地产开发前期进行草图设计时,就要及时听取有实践经验的投资策划专家的审图建议,集思广益,对商业广场做出适合现代商场运作规律的最佳整体布局,只有这样,才能防患于未然,规避投资风险。
中国商业地产,如果继续采用房地产模式开发,不认真重视商场的整体布局,必将面临更大风险,这绝不是危言耸听!