杨奕勇: 商业地产整体布局事关成败

来源：中国房地产报

　　日前，香港国际商场投资集团董事长杨奕勇在接受记者专访时提出：商业地产不宜采用房地产模式开发，同时应重视商场整体布局；否则，就会造成“赚了楼市、亏了商场”的结局。为此，杨奕勇谈了自己的看法——

　　不宜采用房地产模式开发

　　目前，开发商业地产的几乎都是房地产开发商，他们往往对商业地产的特殊性缺乏专业化理解，因此，生搬硬套房地产模式开发商业地产，结果很难获得成功。

　　避免商场整体布局失误。开发商普遍都重视商住项目的选址。往往忽视商业地产的整体布局。认为只要项目选址好，不但楼市不愁销售，而且，商场同样也容易取得招商和销售成功，这种观点十分错误。

　　他们开发出来的商业地产，或是整体布局如迷宫，或是商场天庭设置不合理，如此没有商业氛围和以人为本的规划布局，肯定直接影响到商场的透视效果，影响到商场的利用率，以及招商、租售价值和商业形象，经营起来肯定难见效益。因此，即使选址好，也很难受到经营者与消费者的欢迎，失败只是迟早的事情。

　　由此可见，开发商业地产整体布局与选址一样重要，往往决定商场开发的成败。否则，即使赚了楼市，却亏了商场，更加得不偿失。

　　注重整体布局要素

　　商场内部能否形成良好的物流、人流、商流，商场外部能否有良好的商业形象，这些都是商业地产整体布局当中需要重点关注的问题。

　　要想解决上述问题，就必须事前针对商业广场各个不同功能的区域(包括天庭)以及各种配套设施，结合实际，从怎样才能形成最好的物流、人流、商流等方面进行精心策划，全盘统筹后，做出适合商业运作规律的合理布局。特别是对二层以上，以及负一二层的商铺，更需要细心构思，引导客流，功能协调的整体布局。

　　特别值得注意的是，商业广场设置天庭以及开多大的天庭才合适，必须要因地制宜，从有利于形成商业氛围考虑。天庭开得好就是聚财庭，开得不好往往就是断财庭，这点必须给予重视，慎重决策。

　　专业人才不可或缺

　　不可否认，要想整体布局符合现代商场经营运作规律，必然离不开实践型策划人才的参与。这是因为，实践出真知，要想变革梨子，首先就要知道梨子的滋味，要想拥有商场整体布局的创新思维，就要有丰富的实践经验，做到理论与实践相结合。否则，那些纸上谈兵，自以为是，闭门造车，未经实践检验的整体布局策划，只能给投资商造成损失。

　　合理规划规避风险

　　我们从调研中发现，各地开发商往往在商场建好投入使用后，才发现布局出了问题，无法适应商场运作需要。此时，才考虑进行整改，但整体布局属硬件设施，严重失误的，根本无法整改，很难将商场推倒重来，最终只有失败。

　　杨奕勇认为，事前避免失误的良策是，开发商在商业地产开发前期进行草图设计时，就要及时听取有实践经验的投资策划专家的审图建议，集思广益，对商业广场做出适合现代商场运作规律的最佳整体布局，只有这样，才能防患于未然，规避投资风险。

　　中国商业地产，如果继续采用房地产模式开发，不认真重视商场的整体布局，必将面临更大风险，这绝不是危言耸听！