展望2009年优质商铺租金走高

1　　美博服装城 

　　流花商圈罕见的产权式商铺 


　　作为全国规模最大的服装批发集散地，广州火车站周边的流花服装商圈多年来一直很少有商铺出售，当2008年该商圈内的广州美博服装城推出商铺出售，自然受到市场欢迎。 


　　据了解，该服装城在去年元旦期间推出的“男装天地”，主打总价30万-80万元/间的商铺，开盘不久，130套单位即销售超过5成，销售金额超过1.3亿元。 


　　目前，美博服装城内仍有少量尾货在售，以高层的铺位为主，拥有40年铺位独立产权。 


　　售价比同地段商铺优惠 


　　记者从该盘销售中心获悉，目前该盘3楼以上仍有部分单位在售，主要集中在6楼以上，部分展会式商铺正以低价清货，总价在22万-65万元之间，9800元/平方米起，均价约在1.2万-1.3万元/平方米之间。而在稍低楼层的3楼-5楼，只有几套商铺未售出，记者在5楼扶手电梯口附近看到一个铺位，带5年租约发售，面积约25平方米，总价约60万元，单价约2.4万元/平方米。 


　　据了解，因为目前流花商圈的租金较高，大部分商铺只租不售，偶有商铺出售已是十分难得。而且，相比同地段商铺的价格，美博服装城的尾货售价也较优惠。据了解，该盘今年年中销售4－5层商铺，当时价格约在3万－3.5万元／平方米之间；临近的天马服装批发市场，今年3月份曾限量售卖首层和八层共48个商铺，首层均价10万／平方米，总价70万－400万元，8楼商铺均价在2.3万－2.4万／平方米之间，总价70万－100万元。 


　　拥有“第三代专业市场”的硬件配置 


　　广州美博服装城坐落于流花商圈门户地段，与人潮涌动的广州火车站仅一路之隔，项目投资商是广州安华美博集团，开发商于2007年拿下该项目，志在打造“第三代专业市场”。 


　　据介绍，该服装城建筑面积超过2万多平方米，共6层商铺和7层展贸式写字楼，集服装贸易、品牌展示、商务洽谈、仓储管理和物流服务等多功能于一体。开发商致力打造一个环球时尚休闲服饰展贸中心，能够为中外客商采购贸易、商务洽谈，提供一流的环境。 


　　该服装城还配置了千兆的光纤，满足电子商务的需要。而为了和国际贸易接轨，该服装城拥有广州第一个交易结算物流中心，实行交易物流结算制，将集团旗下专业市场与物流货运公司、银行金融实体联动，率先推出集资金运作、交易控制、仓储代办和物流输送于一体的全新交易管理模式，助推经营商家将生意做大做强。  

　　■■投资分析　　投资潜力大 


　　记者从地产中介满堂红了解到，目前流花商圈的商铺投资回报普遍有7%-9%。不少首层商铺的租金高达600-1000元/平方米，并且顶手费很高，从100万元到300万元不等。在一些位于高层的展示式商铺，月租也要100-180元/平方米，顶手费将近100万元。目前在美博服装城，6楼以上的展会式商铺总价在22万-65万元之间。以6楼一套20平方米的展会式商铺计算，总价约24万元，即便按月租下限100元/平方米计算，回报率也在9%以上，投资潜力被看好。 


　　近日，仲量联行和第一太平戴维斯相继发布广州商业市场2008年总结及2009年展望研究报告。两个研究机构均预期2009年广州商铺市场新增供应量大，仅大型购物中心就将有50万平方米，大多数是定位高端的市区优质商铺，将吸引更多国际大品牌进驻广州。 


　　新增供应量达50万平方米 


　　预计未来5年，广州优质零售商业市场将有巨大的供应，其中2009-2010年将迎来供应的高峰期，预计2009年全市大型购物中心潜在供应量约达50万平方米。新一轮的供应，将为广州商业格局带来一定的变化，由于未来供应主要集中于珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)和天河北区域，预计珠江新城和天河北将是广州未来商业发展的两大重点区域。 


　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示，2009年商铺市场的新供应将把广州高档零售业形象推向新高。包括万菱汇、西城都荟及高德置地广场、太阳城广场等项目的落成，将使广州商铺市场的面目焕然一新。 


　　优质商铺租金高于京沪 


　　第一太平戴维斯研究报告指出，继2005-2006年的供应高峰后，近两年广州几乎没有优质零售物业供应推出。在市场供求极不平衡的状态下，目前优质购物中心出租率多在95%以上，部分物业达到满租，市场租金持续上涨至较高水平，甚至高于国内商业较发达的上海、北京等地。 


　　尽管受外围经济影响，市场普遍预期2009年消费者信心及消费能力走低的趋势，但目前广州优质零售物业市场整体需求依然旺盛，租金增幅虽有所放缓但尚未出现下滑。在优质购物中心最为集中的天河北区域商业氛围浓厚，租金和出租率均远高于其他区域，仍处于全市领先水平。 


　　将吸引更多国际品牌进驻 


　　第一太平戴维斯有关负责人指出，全球金融海啸的进一步蔓延对广州零售商业市场的影响将在2009年逐渐显现，预计零售商业市场租金上涨空间有限，不排除市场租金下滑风险增大，部分大型租户或品牌租户议价能力增强，并增加争取较低租金或较长免租期的可能性。 


　　林世松指出，尽管消费气氛的转差令2008年下半年商场租金增幅放慢，但是2008年头三季，广州商铺市场需求活跃，再加上市场优质供应量有限，带动全年租金上升13.8%，仍高于2007年9.6%的升幅。自2008年底以来，金融风暴令消费信心下降，就算是新年市场消费量增加，广州商铺租金升幅的下降趋势仍很明显。但展望未来，广州的战略性定位仍然受国际品牌欢迎。如国际品牌Guess近期已分别进驻正佳广场和中华广场，广州作为华南一个主要消费市场，将继续受国际品牌注视，预计2009年仍将有更多国际品牌进驻广州。 


　　2　繁华盛世　　番禺繁华路首个产权商铺 


　　据悉，位于番禺繁华路上的繁华盛世是目前番禺步行街唯一的产权式商场项目。该盘自去年底开盘后，商铺已售出7成，临街部分的商铺售出9成，备受投资客和经营者欢迎。更有投资客一次性购买了7间商铺，预计投资回报在8%左右。 


　　开盘三个月售出7成 

　　据了解，繁华盛世一边连着番禺铺租最贵的易发商业街，另一边紧挨着英东体育馆，商业位置优越。该项目总建筑面积2.5万平方米，为四层商场。二、三层的华润万佳已经开业，负一层是KTV，已开业，首层除了有已经开业的麦当劳外，余下5000多平方米首层商铺推出销售，包括街铺和商场铺。据开发商透露，该商场是目前繁华路步行街唯一可以出售的带产权商铺。 


　　据悉，由于该项目与英东体育馆一墙之隔，商场一部分主打体育用品概念，另一部分因靠近幼儿园和小学，则主打儿童服装、用品概念，中间还有时尚品牌区。据透露，目前推出销售的首层商业面积已经售出7成以上，其中街铺更是售出9成以上，面向繁华路步行街的街铺已售罄。 


　　均价3万元/平方米 

　　据了解，该项目出售的商铺面积都比较小，在10平方米至一百多平方米之间，主要针对投资客。均价3万多元/平方米，最便宜的商铺单价1.8万元/平方米，最贵的街铺单价则超过4万元/平方米。 


　　由于面积小，这些商铺的总价并不高。其中价格最低的商铺总价为16万元，比一套住宅的首期款还少，适合小投资额的买家入市。开发商头两年统一出租，给买家8%的租金回报，两年后再由小业主自行出租经营。 

　　投资客3940多万元狂扫街铺 


　　据开发商透露，目前的买家中投资客占了六七成，不少人都十分看好番禺步行街的商业发展。更有六成是来自广州市区的投资客，四成则是市桥本地投资者和经商人士。 


　　据了解，一名广州投资客在开盘时就一口气买了临繁华路的7间相连街铺，共636平方米，总价高达3940多万元，单价6万多元/平方米。 


　　据悉，该项目能逆市吸引大批投资客是因为其商圈的未来发展潜力。广州市卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，广州人投资居住物业的高峰已经过了，往后两年，商用物业的投资将成为热点。一小时生活圈改变市民的生活方式和习惯，上世纪80年代的广州商圈热点是上下九，上世纪90年代是北京路，2000年是天河城，而2010年的热点将会是番禺市桥商业圈。 


　　据了解，目前繁华路步行街上租金最高的易发商业街平均月租金大约在800元/平方米，其次是繁华路的街铺，租金平均约450元/平方米。租金水平开始向广州上下九步行街商铺租金靠拢。  


　　3　加和饰品城 


　　最后商铺紧急召集 


　　凭着开发商实力、地段优势和操盘方式，位于站前路的加和饰品城去年的销售取得不错的成绩。据相关负责人介绍，该项目于2008年10月开盘，开盘当日接待了600多台客户，成交了186个商铺的经营权，金额达1.4亿元。据悉，加和饰品城剩余商铺现正进行内部招租，将于2月下旬正式公开招租。 

　　租金比同区商场铺低 


　　加和饰品城剩余商铺现正进行内部招租，将于2月下旬正式公开招租。据了解，邻近该项目的西郊大厦是广州屈指可数的饰品专业市场，可作为商铺租金的参考项目，西郊大厦一楼商铺平均租金在1000元/平方米/月以上，靓铺甚至要2000元/平方米/月，三楼铺位平均租金在400-500元/平方米/月之间。据开发商透露，加和饰品城的租金比西郊大厦的低。 


　　豪气买家买下6间商铺经营权 


　　据了解，去年10月开售时，加和饰品城采用买家一次性购买5年或20年商铺经营权的方式。该项目相关负责人表示，这么做的好处是商户可自己把握商铺经营权，不会出现被业主随意加租的情况，降低了经营成本，再加上是老城区商业圈的稀缺商铺，吸引了不少商户。 


　　据了解，开盘当天，广州一著名饰品品牌的营销负责人周小姐斥资800万元买下了6间商铺的经营权。周小姐表示，“加和的地段、规模和配套在华南饰品市场少见，这是其吸引人之处，能在火车站商圈的门户位置开设企业的旗舰店，对企业再上一个台阶和拓展客源都能起到重要的作用。”。 

　　项目前身是华侨酒店 


　　广州加和饰品城位于站前路90号，位于全国知名的广州火车站时尚批发商圈，是在原华侨酒店的基础上改建而成。该项目共有9层楼，每层约3000平方米，加和饰品城首期规划分为A、B两区，A区1、2层为时尚饰品区，3层为品牌饰品区，4、5为生活饰品区，6、7、8层为展贸式写字楼，B区共四层，为特色饰品区。 


　　据了解，为优化商家和采购商的运营成本，加和饰品城配置了“中央物流枢纽”；并且，项目集设计开发、材料供应、物流配送、新品展览和产品销售全产业链为一体。此外，项目还设有环球贸易礼宾部，并特设珠三角区、温州区和青岛区；还将联手电子商务平台和品牌顾问公司，对饰品城进行统一推广，并定期举办大规模饰品行业盛会。 


　　■■相关链接 


　　商圈优势明显 


　　加和饰品城的地理优势十分优越，其所在商圈—广州火车站商圈是迄今为止中国最早、最大的服饰批发商圈之一。据不完全统计，经过十几年经营沉淀的火车站商圈，已汇聚批发市场50多个，形成罕见的专业市场集群贸易区，经营范围也由当初的单一服装业扩展至现在的多元化，业态包括服装、饰品、鞋业和皮具等。 


　　业内人士分析，除了集群化的商贸圈外，方便的交通也是该项目的优势。项目周边有火车总站、省汽车总站、市客运站和流花车站，并毗邻机场高速，还密集了60多条公交和地铁路网，交通四通八达。有进驻的商户表示，站南路服装商圈的兴旺，给站前路的商铺带来了很大的客源，而加和的位置恰好在站前路中段，因此商业前景很有潜力。 


　　■■投资分析 


　　投资回报率8% 


　　据了解，繁华盛世最大的投资优势是项目处于番禺最繁华的“大北路—繁华路”商圈内。该商圈是番禺最早发展起来的综合商业中心，商业种类丰富，衣、食、住、行、通讯、休闲，样样俱全，是周边乃至番禺区居民最喜爱的休闲购物去处。 


　　据悉，目前繁华盛世投资回报可以达到8%左右。以157号商铺为例，面积6.96平方米，总价仅16.5714万平方米，租金可以达到159元/平方米，年投资回报可以达到8%。而随着未来商圈的发展，租金回报可再看高一线。 


　　■专家教路 


　　利率低于回报率正是投资商铺时 


　　随着贷款利率的连续下调和广州商铺行情开始进入买方市场，供应量增加价格又调整到位，不少业界人士指出，对长线投资客们来说，目前正是新一轮的商铺投资良机。 


　　利率低于回报率 


　　从去年9月份起，不到100天时间内，央行连续五次下调人民币存贷款基准利率。戴德梁行商业部董事张智聪指出，国内利率已进入下行通道，对投资者来说，当利率低于楼市的租金回报率时，便是很好的入市时机。张智聪分析，租金回报率是随着市场环境而变化的，合理的租金回报率应该是以利率为指标。在央行多次下调利率后，当前的贷款利率已调整到不到6个百分点，已明显低于不少商铺通常约在6%以上的投资回报率水平，因此正是极佳的商铺投资机会。 


　　买方市场风险高回报也高 


　　商铺与其他类型的投资有着极大的不同，其个体因素非常明显，市场越不景气，商铺投资风险性越大，但租金回报率也越高。在商铺处于卖方市场的行情下，因为商铺的起步租金高，因此直接以起步租金作为参考值的商铺售价就会更高，而后期因为起步租金高、未来租金升值空间小，因此投资回报率也将会更低。目前，广州商铺投资已转入买方市场，如果现在考虑投资，因为起步租金相对较低，发展商的定价也会调整得更实惠，而较低的起步租金也为未来的租金增长留下更大空间，令投资回报率更高。