未来外资入中国地产领域趋势分析

尽管全球经济环境不景气，国内“限外政策”仍然持紧，但我们认为国内楼市长期还是看好的，当前，外资进入我国房地产领域主要有几大特点：

　　1、未来外资投资将重点关注二三线城市。

　　根据中国房地产指数长期跟踪：在投资区域的选择上，国外投资机构主要集中在长三角、珠三角和环勃海三大经济圈的主要城市，如北京、上海、广州等，并日益深入到正发力上行的二三线城市房地产市场。

　　央行上海总部发布《中国区域金融稳定报告（2007）》称，“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”目前外资进入的二三线城市主要为成都、重庆、武汉、苏州等，其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。“2008年通过商务部备案的外资房地产企业名单”则显示，截至2008年6月，400余家获批备案企业中，常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。

　　2、外资投资房地产的物业类型以写字楼、商业地产为主，并逐渐扩散到工业地产、公寓等多种物业类型

　　外资投资房地产的物业类型主要为写字楼、大型商业中心、高端住宅，并逐步扩散到优质服务型公寓、五星级酒店、工业地产项目等。从近年来外资投资中国的物业类型分布来看，商业地产和写字楼一直占据了相当大的比重，2006年写字楼和商业的比重达到59％；而2007年外资开始大规模进入工业地产，当年投资比例达到17％，酒店的投资比重也从上年的3.4%上升到8％；2008年服务式公寓吸引到了更多的关注，截至7月所占比重达到45.5%，外资在中国房地产的投资领域日趋广泛。

根据中国房地产指数系统对投资机构的调查，目前外资除对具有稀缺性物业感兴趣外，同时对具有成长性综合类物业特别是成规模，定位准确，有产业背景的区域标志项目表达了强烈的投资意愿

　　3、进入行业由直接开发和代理服务向物业收购、土地收购扩散，并涵盖到物业管理、租赁经营、建筑设计等全产业链

　　最早介入内地房地产市场的港资公司在房地产开发和代理服务上占得先机。此后海外机构投资者全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，2008年7月，由德国ＬＴＫ设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相，反映了外资对房地产市场的进入已经逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资、房产研发设计、中介服务等领域。土地市场也开始进入外资的关注范围，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。今年6月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。而一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达45亿元。

　　4、外资投资形式由直接投资转向整体收购和股权合作

　　早期进入内地楼市的港资企业倾向于直接的房地产开发，但近年来投资者更加偏向于房地产项目的尾盘阶段性投资和整体收购，从而缩减房地产开发的投资建设周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险；在企业层面，则更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险；更加倾向于借助地产基金吸引境外资本。

　　点评：在当前市场不景气的情况下，一些比较关注国内地产的外资仍在积极进入。在资金紧张、现金为王的背景下，房地产企业在经营策略上要加强主动调整，调整业绩预期，聚焦重点城市，积极促进销售回笼资金，要谨慎拿地，同时要积极开拓融资渠道，以确保其资金安全，实现企业长远战略发展。