高档价格坚挺 京楼市两极分化严重

高档住宅在弱市里表现坚挺，而持续稳定的写字楼市场却面临“补跌”的境遇。

　　据北京房地产交易网的最新统计数据显示，北京2008年高端楼盘前10名成交均价持续上涨，总额前10名平均涨幅在26%左右，成交数量及总额则相比出现下降。

　　而在写字楼方面，部分尚未出现收益或收益未达到预期的写字楼项目，已成为开发商抛售的重点。中原地产年度报告指出，近日北京出现多例写字楼大宗交易，大多属于该种类型，预计2009年该趋势将更加明显。

　　“写字楼市场曲调已变，以往租赁活跃的情景不再出现，预计下滑趋势将难以抑制。”DTZ戴德梁行发展顾问部董事王晨表示。

　　高档住宅价格坚挺

　　2008年北京楼市高端产品涨幅最大，同时交易量仍旧保持稳定。在去年楼市进入普降通道的局面下，高端楼盘持续增长成为去年楼市最新的变化。

　　业内专家认为，虽然2008年北京房地产市场整体表现供过于求，销供比仅为0.56，远小于2007年的1.12，但仍有一些项目凭借其在市场份额、销售表现、产品创新等方面的特色脱颖而出。

　　2008年北京高端住宅销售排行榜前10名数据显示，去年单价2.5万元/平方米楼盘均出现了较大的涨幅。排行榜前10名中，除了北京尊府、西苑好山居（颐和原著）、紫御府三个新盘外，其他7个老项目都出现不同幅度的增长，平均涨幅约为25%左右。

　　北京星河湾从2007年的年度均价2.8万元，上涨到去年的3.1万元，涨幅达11%，龙湖滟澜山从2007年的2.6万元/平方米，上涨到去年的3.2万，涨幅达23%。

　　星河湾地产副总裁梁上燕表示，2009年，高端楼盘在市场不好的大势之下仍占有一席之地，品质提升和新的营销策略有望在新的一年给京城地产带来新气象。

　　虽然高端楼盘均出现了不同幅度的上涨，但总额比上年都有一定幅度的下降。排行榜显示，2008年销售总金额在10亿以上的高端楼盘仅有5个。其中，2008年销售总金额在15亿以上的项目只有两个，分别为北京星河湾、国奥村，前三名销售总额仅有43亿元。

　　“高端楼盘的销售总额下降，则说明高端楼盘虽然具有很强的抗跌性，但同样也受到整体大势的影响。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，“唯一差别是高端楼盘的价格保持稳定，交易价格持续上涨。低端楼盘交易价格及数量都在下降。”

　　写字楼短期面临抛售高潮

　　王晨认为，今年一二季度内，北京写字楼市场整体及分区空置率都将进一步攀升。“疲软的需求加之持续不断的新增供应量，必将导致更为激烈的租赁竞争，进而或导致租金持续下滑。”

　　中原地产分析人士认为，目前国内房地产开发商的平均速动比率已降至0.5以下，其中泛海的速动比率仅为0.2。“企业出现了严重的资金压力，短期偿债能力较差，部分尚未出现收益或者收益未达到预期的写字楼项目，已成为这些开发商抛售的重点。”

　　高纬环球总经理张良军表示，受美国次贷危机影响，在京部分行业的外资公司受到冲击。部分公司扩张和搬迁的计划被总部要求推迟，而受影响较大行业的公司则出现削减办公用房预算，个别知名企业的办公预算削减50%以上，这种削减预算的趋势正在逐渐蔓延。

　　“以往每年的第四季度都是北京写字楼租赁市场较为活跃的时期，而全球金融危机的阴影在一定程度上影响了北京写字楼租户的心理。”业内专家表示。

　　DTZ戴德梁行的报告显示，去年第四季度，北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2%，而空置率则继续攀升。而为了保持市场竞争力，许多开发商采取延长免租期等措施来吸引新租客或保持原有租客。

　　“中关村区域目前受到的影响比较小，差异化生存是我们的主要策略。”融科资讯中心总经理王翔介绍，弱市之下，融科资讯中心的出租率仍然保持在90%以上，成功地吸引了包括Intel、AMD、法国电信、日本电信、SONY等全球知名跨国公司及联想控股、中国航信等一批企业。

　　世邦魏理仕预计，未来一年北京写字楼市场整体将进入调整阶段，但是由于北京是外资公司进入中国市场最重要的城市，同时，新能源、电信等有实力的中资公司也将成为优质写字楼的重要客户，市场从中长期来看仍然向好。