国内商业地产投资格局将"变脸"

    岁末年初，各大地产行年度报告纷纷出炉，业内普遍认为，以2008年三季度为分水岭，中国的商业地产市场由热变冷，增速放缓并下跌。预计2009年需求依然疲软，加上持续不断的新增供应量，商业地产面临较大的下行压力，或将延续去年四季度的趋势，但REITs的推出及保险资金允许进入商业地产可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。 

    三季度后开始走低 

    DTZ戴德梁行的研究报告显示，去年第四季度北京写字楼平均租金为228.2元/平米/月，净吸纳量较上一季度降低95.2%，空置率继续攀升。 

    北京商业地产市场发生的变化并非孤例。世邦魏理仕提供的数据表明，上海写字楼市场2008年第四季度出现负吸纳，全市平均租金环比下跌8.7%，至241.8元/平米/月；尽管没有新增供应，市场空置率继续环比上涨0.6个百分点至10.5%。广州的写字楼租金跌至103.3元/平米/月，深圳优质写字楼的该数据亦下跌5.7%至116.7元/平米/月。 

    仲量联行商业地产部主管张莹认为：“全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。”而一线城市甲级写字楼的主要需求源于国际跨国公司，受其影响，部分甲级写字楼的租金全面下调。 

    对于高端住宅市场，第一太平戴维斯的数据显示，北京甲级公寓、服务式公寓和高端别墅的平均租金在第四季度分别下降0.2%、2.3%和0.6%、平均入住率分别下降7.4%、8.4%、0.5%。世邦魏理仕报告表明，上海高端住宅2008年第四季度平均价格环比微幅下降了1.1%至每平米36491元。值得注意的是，北京高端别墅的售价仅下降0.4%，低于甲级公寓的8.3%，这与别墅受到限制的供应量及其客户群体坚挺的购买力有关。 

    相比其他物业形态，零售商铺市场表现最为坚挺。仲量联行的报告显示，2008年北京商铺市场的新增供应创历史新高，市场存量飙升45%，新增的925,000平方米商铺空间被零售商铺租赁一空，接近2007年的3倍。整个北京商铺市场的平均租金攀升至7,238元/平米/年，创历史新高。世邦魏理仕透露，国际快速时装品牌依然在深圳积极开店，优质零售物业一楼商铺平均租金环比上升1.9%至22.9元/平米/日，空置率下降1.5个百分点，录得全年最低的5.6%；广州商铺整体空置率维持8.3%的原有水平，优质物业仍维持满租状态；但上海市场新增供应量达到81000平方米，首层、二层租金环比下降幅度超过2%。 

    不过DTZ戴德梁行的报告中提到，四季度北京4环以外一些大型中端商业项目的市场需求表现放缓，租客处于观望阶段。对商业面积需求的减慢在许多项目中表现十分明显，多次推迟入市时间。 

    投资格局或有根本性变化 

    展望2009年，商业地产的供应量仍大幅增加，预计市场将延续去年四季度的趋势。 

    仲量联行的数据显示，北京市场写字楼和商铺地产供应预计将再创历史新高。写字楼预计供应量将达233万平方米，使市场存量将再增长27%；商铺预计新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升51%。 

    第一太平戴维斯预计，2009年822套服务式公寓、2774套甲级公寓项目和119套高端别墅项目将进入高端住宅市场，但许多公司已经削减了外籍员工的数量同时降低了现有外籍员工的住房预算，这将对租金产生进一步的压力。 

    住宅销售市场方面，仲量联行的北京研究部主管马安平认为其市场售价在2009年初仍上行乏力，“购房者对开发商进一步降价的预期以及政府可能出台更多的激励措施，价值租赁市场的大幅暴跌，将给住宅销售市场继续带来下跌压力。”但DTZ戴德梁行却认为高端住宅由于其客户群体不减的购买欲望和坚挺的购买力而具有抗跌性。第一太平戴维斯则认为，由于政府主要关注于对住宅低端市场的扶持，高端公寓交易价格有可能继续小幅下降，但高端别墅新增供给的稀缺性使得其售价有可能保持稳定。 

    需求的疲软一方面是外需的减少，另一方面也与国内经济不景气、内需减少有关。DTZ戴德梁行预计在多重政策的利好影响下，今年中后期，北京住宅市场刚性需求将得以释放，并抑制高档住宅租金价格的继续下滑。仲量联行还认为，政府刺激经济的计划可能对租户的需求产生作用，但真正发挥作用“需要假以时日”，不能保证真正有效。 

    但仲量联行指出，正在审议之中的引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案的最终出台可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。