北京商业地产“冷清”空置渐显

商业地产冷清空置渐显

　　值得注意的是，记者在调查中发现，除了大众关注的住宅市场低迷不振之外，北京商业地产也部分显示出“空置”、“退租”迹象。

　　“生意似乎不对这里口味，挣不上钱，房子租金又高，所以准备转让了。”北京西南角三环新城食尚街经营东北菜餐馆的张老板向记者表示，原本以为这个小区有几万住户，人口相当密集，生意一定兴隆。“可没想到，自从去年开张以来，光顾的人一直不多且消费量不大。”

　　记者注意到，近一年时间里，该小区经营餐馆的店铺停业转让的已不下5家，另外还有一些更小的店面也“封门闭户”。

　　需要指出的是，记者在北京CBD朝外区域调查中也发现，有大量空置商铺正在招商，情况一样糟糕。

　　“与住宅市场负增长不同，2008年商业地产竣工面积大幅增长，加上不断上升的空置面积，在经济不景气的2009年，北京商业地产将出现过剩。”北京市社科院发布《北京经济发展报告(2008年-2009年)》对此直言不讳。

　　事实上，目前包括世邦魏理仕、仲量联行等在内的知名国际物业机构均表示，对2009年北京商业地产的前景十分担忧。

　　世邦魏理仕一份调查报告显示，按照原计划，北京2008年新增商业物业面积大约为600万平方米。但是，全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，全年的新开商业面积不足300万平方米，有近一半商业物业推迟开业。

　　“总的来说，目前北京商业地产受整个经济下滑影响有所显现，但还不算‘寒冬’。”中国商业地产联盟秘书长王永平向上海证券报表示。

　　他分析指出，目前北京商业地产的疲软主要表示为三个方面，“一是部分业态开店步伐方放缓；二是商户与开发商物业谈判条件在提高；三是部分商业项目推迟开业。”

　　而据北京国瑞兴业地产有限公司国瑞传媒总经理武斌透露，国瑞城购物中心最快要到2009年3月才能开业，而且这是该物业第三次延期开业。另外，北京中坤投资集团董事长黄怒波也表示，其开发的面积高达24万平方米的大钟寺国际广场将推迟至今年5月份开业。

　　“由于商业物业持续放量，消费市场萎缩、品牌商开店放缓，北京一些在建或经营不佳的购物中心可能下调租金，但具体降幅尚不确定。”世邦魏理仕北京分公司研究部一位专家分析说。

　　王永平则进一步表示，就他调查了解到的情况来看，今年商业地产投资热情会进一步收缩，直接表现在商业地块趋近“零交易”。

　　土地市场依然低迷不振

　　正如王永平所说，北京房地产市场的低迷，直接涉及土地市场。记者实地走访北京市土地储备中心发现，交易大厅空荡荡，非常冷清。

　　“1月份北京房地产市场表现为：住宅用地零成交；商品房成交量回落；取证、开盘项目少三个明显特点。”王英男说。

　　根据北京市土地储备中心数据显示，2008年12月京城成交的住宅及含住宅项目用地共仅有5宗，成交面积为73.8万平米。2009年1月，住宅项目用地更出现了零成交。相反，当月北京工业项目用地成交了24宗土地，成交土地面积为55公顷。

　　事实上，记者了解到，自12月12日-1月15日期间，北京土地整理储备中心网站上没有住宅土地进行交易，这是继今年9月份后，北京住宅土地供应再现断档。而自1月15日以来，有住宅、商业、工业等共7宗地块，但仅有2块工业地块报价，其他5宗均无人问津。王英男据此分析认为，住宅、商业地块的冷落，则直接反映了开发商信心不足。

　　“北京土地交易价格指数环比也在下降，短期内土地无疑在贬值。”全国土地专家、中国土地勘测规划院副工程师邹晓云向上海证券报表示。对此，中国土地价格指数系统专家蒋云峰也在报告中指出，以去年9-10月北京市成交招拍挂土地为例，基本上都是以底价成交。

　　“为了扭转京城土地市场在去年偏冷的状况，节后北京市土地储备中心开始推出位于城区的2宗热门地块，并计划通过此举促使居住用地交易回暖。”北京市土地储备中心一位负责人表示。

　　然而，据记者了解，除去上述2宗热门地块外，为了保证今年政策性住房的及时供应，今年上半年北京土地供应将以经济适用房、限价房地块为主，这对于低迷的土地交易市场而言，并无过多惊喜。

　　“由于北京房地产市场价格仍‘虚高’，所以整个市场还没见底，因此今年北京土地市场难有转机。”邹晓云分析说。

　　需要指出的是，北京新近发出的“托市”新政也对土地市场刺激有限。

　　春节前，北京市建委等部门联合印发的《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)表示，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况申请延期6个月。

　　“虽然北京节前又出新政，但仅仅是缓解部分开发商用存量土地上的资金压力，并不能促进使开发商拿地。”北京阳光100(企业专区,旗下楼盘)置业集团有限公司副总经理范小冲说。

　　二手房交易或最先“破局”

　　如果说《意见》能给北京楼市带来直接转机，或许只有二手房市场。

　　“《意见》是去年11月北京出台房地产新政后再次推出的利好，其目的就是鼓励和支持自住型和改善型住房消费，提振房地产市场信心，引导中端市场发展。”北京市建委相关负责人向媒体表示。

　　“新政对于二套改善性住房需求房贷松绑、暂停限外令等，给二手房带来利好，有望牛年开门红。”北京二手房经纪公司、链家地产相关负责人说。

　　根据北京市房地产交易管理网统计，今年1月份北京二手房交易量首次超过新建商品房，达到7330套，超过了新建商品房(交易量5940套)23%以上。

　　据分析，《意见》指出，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　“北京二手房市场中，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即有为11%左右购房者获得新政‘照耀’。”链家地产负责人说。

　　与此同时，目前在北京燕莎、CBD、团结湖等东部中高档房较为集中的典型区域，外资购房占到二手中高档房市场成交的两成左右。

　　“《意见》中的暂停‘限外令’政策，将使北京上述典型区域20%左右中高档房产受益。”该负责人分析表示。

　　但是，需要指出的是，虽然新政确有优惠，但在楼市下调的通道之中，上述购房群体中的很多消费者也在等待价格的回归。

　　“现在楼市整体价格在下降，只要到了购买者心里认可的接受价格，就会出手，因为现在购房者的心态都很成熟了。”某公司广告总监刘总向记者直言，自己已有3套房子，并对北京楼市熟悉得很，最近一年对楼市更为关注，但价格调整不到位，还在等待合适时机。

　　“在全球经济不再恶化的大前提下，无论是新房还是二手房，只有等待北京房价有一个相对明朗的底部后，市场才能真正复苏，而这主要看开发商何时降价降到消费者认可的价位。”陈晟向上海证券报直言，2009年开发商品牌价值的差异化将主要体现在项目价格调整的差异化上，即“看谁的价格更低！”

　　潘石屹则从公司产业角度分析指出，“犯了错误的房地产商倒闭重组，将是北京楼市‘见底’的标志。”