金融危机从四方面影响中国房地产

  　金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业则受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。 

　　1、宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 


　　对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。 


　　宏观经济减速 


　　国家统计局发布统计公报，经过初步核算全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%，分季度看宏观经济增速逐季回落，其中第四季度增速仅为6.8%。由于内外需降低，大量企业限产消化库存，全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。 


　　国民经济主要产品产量下降。11月，全国发电量同比下降9.6％，降幅比上月扩大了5.6个百分点；粗钢产量下降12.4％；汽车产量下降15.9％。国际金融危机的强烈冲击，和我国工业自身存在的产能过剩、发展方式粗放等问题，交织在一起，造成了工业增速连续、明显回落。根据工业增加值的数据推断，11月的GDP将回落到5％左右。 


　　另外，国家统计局发布的宏观经济预警指数显示，2008年预警指数剧烈下降，11月份指数已经进入“趋降”区间，按照目前经济形势，不排除未来该指数进入“过冷”区间。此前，宏观经济预警指数在1998-1999年亚洲金融危机期间进入了“过冷”区间。 


　　房地产成交量出现大幅下降 


　　国家统计局公布数据显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。 


　　国房景气指数12月份的数据为96.46，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。 


　　截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。 


　　销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。 


　　房地产贡献率有降低趋势 


　　房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。 


　　1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。数据表明，1997-2006年间，房地产开发投资年均增长22.38%，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%。1997-2006年，房地产开发投资对 GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%。1997-2005年，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09% 增加到3.92%，年均3.89%，2003年达到最高为4.66%。 


　　受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。上海市统计局数据显示，2008年上半年上海GDP同比增长10.3%，略低于全国水平，这是上海近年少有的现象。房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。从全年视角看，2008年1-12月份，上海房地产开发投资同比增长4.5%；商品房竣工面积同比下降26.8%；商品房销售面积同比下降37.9%，其中住宅下降40.1%；另外，存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况虽各有不同，但房地产的贡献率都会或多或少下降。 


　　2、外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 


　　受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。 


　　2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投行麦格理集团正以3亿元人民币为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25%；另一个案例是李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将把黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭（查看地图）商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米；第三例是李嘉诚旗下长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园（查看地图）别墅项目中8栋商业别墅，近日以5.35万—7.5万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。这是李嘉诚在最近几个月第四次抛售上海物业。 


　　外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。 


　　2008年3月份公布的《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》指出，外资占中国房地产总投资比例不到2%，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，在目前市场情况下更多体现在心理层面。 


　　对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金-基金，或者是基金-开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对与价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。 


　　3、失业和减薪降低住房消费能力 


　　宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。 


　　国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1992年以来的最低点。 


　　专业机构2008年10月份组织的一次市场调研结果也显示，上海房地产市场观望气氛浓烈，仅有8.57%的受访者准备半年内购房。调查结果显示：23.52%的受访者持观望态度，目前不愿意购房，仅有9.72%的受访者表示准备半年内购房者，而准备1年内或1-3年内购房的比例则超过50%，市场观望气氛浓烈。 


　　房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。“买涨不买跌”虽不是中国特有的消费心理，但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场，消费心理往往起到决定作用。这一点在2006-2007年表现得特别强烈，当时国家已经意识到房地产非理性发展对行业和宏观经济的负面作用，因此出台了诸多宏观调控政策，包括加息、加税、控制金融和土地供应等，但这些措施在一定程度上反而造成市场供应不足，在市场投机力量巨大购买力作用下，房价一路蹿升。普通购房者也被裹挟而进，被迫接受高房价。 


　　现在宏观经济出现调整，宏观调控政策的积累效应也显示了巨大威力，特别是“9.27”新政的实施，基本上消灭了市场上的投机需求。房地产成交量、价格都出现了较大调整，“买涨不买跌”规律的发挥了明显作用。 


　　4、金融紧缩压制房地产企业融资 


　　世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。 


　　从开发资金来源角度看，1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。 


　　上海作为中国最重要的经济中心，房地产市场的走势具有较强的代表性。从中资银行房地产贷款发放情况看，2008年1-12月个人购房贷款同比有所增加，但房地产开发贷款则同比下降2.59亿。地产开发贷款比年初减少了1.31亿元。数据表明上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，同时由于市场的调整，土地价格也出现了下调，没有足够土地储备的企业不敢轻易拿地，在土地价格较高时拿地的企业则面临两难的选择，因此，土地开发贷款增长缓慢。 


　　在宏观经济形势恶化的情况下，房地产企业面临的挑战也越来越大，全国一些城市出现了房地产企业“退地”和“土地流拍”的现象。2008年6月24日，上海楼市传来了首例退订已拍得地块的消息，曾以1亿元净资产拿下11亿元“普陀地王”的上海志成房产，被证实已退订该地块。该地块收回后，会重新公开招拍挂。8月12日，苏宁环球确认旗下南京苏宁房地产开发有限公司和黄浦区房地局经友好协商已经签署协议，解除“黄埔163地块”原土地出让合同，将全额退还已支付的土地出让款。另外，2008年上海计划推出住宅土地约800-1000公顷，实际供地约240公顷，成交率在60%左右，这显示了土地市场运行低迷，土地流拍频繁，成交地块也以底价成交为主。 


　　实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。