专访：王健林的生意经

“模仿者”缺位

　　《21世纪》：关于商业地产、订单地产的商业模式，您曾经反复对外阐述过，到目前为止，有没有出现您认为是合格的模仿者？

　　王健林：我在全国看过，万达的第一代店有模仿者，就是一个大楼，我后来在很多城市看到过，但是第二、三代的模仿者，我还没发现。万象城、大悦城这样的项目类似，但是不同在于基本上是建完招商，而我们开业之前已经出租了80%。

　　《21世纪》：您认为这是什么原因造成的？

　　王健林：商业地产里，开业只是成功的一半，后续的营运是一件非常庞杂的事情，它不是高科技，不像是造飞机、火箭，却需要你有很大的责任心。很多房地产企业嫌麻烦，嫌回收周期太长，万达早期也犯过这种错误，现在已经能很清醒地认识这个问题。

　　说别人模仿不成，那是实力、招商、营运管理限制了想模仿的企业。不过最核心的，还是企业的理念和定位问题。

　　《21世纪》：是不是说由于商业资源与资本实力的限制，现在才起步的商业地产开发商已经没有复制万达模式的可能？

　　王健林：不一定，但是你要把时间做慢一点，比如我们一年做一个项目，他们要两年做一个项目，可能我们半年完成招商，他们要一年完成。无论如何，前面的路是一定要走的，你只有走了这几年的路，积累起资源，才能走得更快。

　　合作模式

　　《21世纪》：对于万达的早期扩张而言，与沃尔玛的合作功不可没，当时您亲自去谈判，是怎么拿下沃尔玛的？

　　王健林：沃尔玛之前并不同意与我们进行战略合作，因为这样的合作他们在全球也没有先例，我对他们说，什么东西都不要没有尝试就放弃，我们可以先不签租金，先建立一个信息共享的平台好了，我有什么样的项目，先跟你沟通，你在60天之内给我一个回复，租还是不租。慢慢谈的次数多了，加上利益的诱惑，战略合作就达成了。

　　《21世纪》：我们与沃尔玛之间的合作方式是捆绑式的吗？

　　王健林：像我们和沃尔玛这样的企业，都不想被拴住，早期可能万达是想的，但是发展到现在，我们也希望有更多的资源可供选择。事情发展都是这个规律，初期你很小的时候，都要拉大旗作虎皮，等你长大了，平等了，更多就都是战略合作了。万达现在大量的商户资源都是战略合作，而不是捆绑式合作，捆绑式的大概有7家，明年有几家到期，我们还想改为战略型合作，在每个业态选择排名靠前的两家。

　　《21世纪》：目前万达在商户资源方面是一个怎样的水平？

　　王健林：举一个例子，今年七八月份万达在上海搞了一次招商大会，推介我10个新项目，来了1000多个商家，而且其中很多都是高管甚至老总。参加我们会议的商务部、商联会的同志都很惊讶，他们说就是商联会想搞这样的活动，都不见得能来这么多的人。这个资源很多人不具备，所以他们招商就要付出比我们更多的努力，开更低的价格、更多的精力。

　　我在网上看到国美的一个副总裁写了一篇文章叫做论万达商业地产的文章，讲他自己搞的两个项目，花了五六倍的精力，最后还焦头烂额，现在还在打官司。

　　新业务

　　《21世纪》： 目前，万达进入了一些商业地产以外的行业，例如院线，这些业务目前的表现如何？

　　王健林：很多电影院线是不赚钱，但是我们现在做，收益还不错。我自己的税后利润率可以做到10%左右，这个是在全国绝无仅有的。整个中国电影行业平均利率大概就是5%。

　　《21世纪》： 但院线目前大多位于万达广场内部，这样是否也占用了一定的资源？

　　王健林：我们的电影院线并不是白用地，他也要交租金，而且还能给我们的商业管理公司提供比较高的租金。影院的租金回报在零售业当中算是高的，至少相比沃尔玛要好得多。

　　《21世纪》：除了院线，百货和酒店

　　目前也是万达主推的业务，对于这两块业务，万达的基本判断是什么？

　　王健林：百货现在肯定很弱势。但是，你把眼光放远一点再看，五年以后，我开60到70个连锁百货店的时候，会是什么情况？现在它拿我的店不需要竞争，我们给他一个平均租金往下走就行了，如果是我们自己成立的百货店租给别人的时候，就会出现一个什么问题呢？稍微好一点的店位置，你就要比价，竞争拿到了这个经营权，让你弄得紧紧巴巴的。

　　酒店目前我们是请别人来管理的，但是不瞒你说，我们是有这个雄心壮志，我们是打算在不长的时间里面建立自己的酒店管理公司，为什么呢？现在平均一个酒店要让外来的管理团队拿走几百万到上千万，此外，他派来团队的费用你还要承担，他十个人可能顶我们三百人的工资。也就是说十个到十五个高管顶得上整个酒店五六百人的全部工资。当酒店只有几个的情况下，这样是可以的，但是当数目到了10、20个的时候，我们就要考虑自己建立管理队伍。

本报记者荆宝洁对本文亦有贡献